Le lease-back ou la cession-bail : le guide complet !

Besoin de trésorerie pour accélérer votre croissance ? Le lease-back (ou cession-bail) est une technique financière qui transforme vos actifs, comme vos locaux ou vos machines, en liquidités immédiates, sans perdre leur usage. C’est une excellente alternative pour financer vos projets rapidement sans avoir à ouvrir votre capital ou à modifier votre actionnariat. Alors, comment cela fonctionne concrètement ? Dans cet article, Indy vous dit tout !

📝 En résumé

• Le lease-back (ou cession-bail) permet de transformer un actif (immobilier ou matériel) en trésorerie immédiate, sans perdre son usage ;
• C’est un outil efficace pour financer la croissance, rembourser des dettes ou renforcer le fonds de roulement, sans ouvrir son capital ni diluer l’actionnariat ;
• Les loyers versés sont fiscalement déductibles et la plus-value de cession peut, sous conditions, être étalée dans le temps ;
• Attention toutefois : le lease-back implique un coût global supérieur à un crédit classique et une perte temporaire de la propriété du bien.

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Le lease-back, qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?

Avant d’explorer ses bénéfices, il est crucial de bien comprendre la mécanique de la cession-bail (ou lease-back). Loin d’être une simple vente, il s’agit d’un montage financier en deux temps qui allie cession et location.

Définition du lease-back

Le lease-back est une opération par laquelle une entreprise propriétaire d’un bien (immobilier ou mobilier) le vend à une société de crédit-bail (crédit-bailleur). Simultanément à cette vente, l’entreprise signe un contrat de location avec ce même acteur pour pouvoir continuer à utiliser le bien en contrepartie du versement de loyers.

Au terme du contrat de location, l’entreprise dispose généralement d’une option d’achat pour redevenir propriétaire du bien au prix de rachat prévu à la fin du contrat. C’est donc un aller-retour juridique de la propriété qui permet de générer des liquidités. L’entreprise cède un titre de propriété contre du cash, tout en conservant son outil de travail indispensable.

Le mécanisme du lease-back

Le processus de cession-bail peut sembler complexe, mais il suit une logique claire en quatre grandes étapes.

Étape 1 : L’évaluation de l’actif

Tout commence par l’identification du ou des biens à céder. L’entreprise doit posséder des actifs tangibles avec une valeur marchande certaine. Une fois le bien sélectionné, la société de leasing mandate un expert indépendant pour en déterminer la valeur de marché. Ce montant servira de base au prix de vente et, par conséquent, au montant de liquidités que l’entreprise recevra.

Étape 2 : La vente du bien

Une fois l’accord trouvé sur le prix, l’entreprise vend juridiquement son bien à l’établissement financier. Cette transaction est formalisée par un acte de vente classique. L’entreprise reçoit alors le produit de la cession, ce qui constitue un apport de cash immédiat et significatif dans sa trésorerie. Cette somme peut être utilisée librement pour financer le besoin en fonds de roulement (BFR), rembourser des dettes ou encore investir.

Étape 3 : Le contrat de crédit-bail

En parallèle de la vente, les deux parties signent un contrat de crédit-bail. Ce contrat stipule que l’entreprise, devenue locataire, peut continuer à occuper et utiliser le bien. Il fixe la durée de la location (généralement de 7 à 15 ans pour l’immobilier), le montant des loyers mensuels ou trimestriels, et les conditions d’entretien du bien.

Étape 4 : La fin du contrat

À l’échéance du contrat, plusieurs options s’offrent à l’entreprise. La plus courante est de lever l’option d’achat pour récupérer la pleine propriété du bien, moyennant le paiement de la valeur résiduelle définie au départ. Elle peut aussi décider de restituer le bien au bailleur ou, plus rarement, de prolonger le contrat de location.

Quels sont les actifs concernés par la cession-bail ?

Le lease-back est une solution flexible qui peut s’appliquer à une grande variété d’actifs professionnels. On distingue principalement deux grandes familles.

Le lease-back immobilier (ou cession-bail immobilière)

C’est la forme la plus répandue. Elle concerne tous les types de biens immobiliers à usage professionnel : bureaux, entrepôts logistiques, usines de production, locaux commerciaux, mais aussi sièges sociaux etc. Après la création d’une entreprise, c’est un moyen très efficace de valoriser son patrimoine immobilier sans déménager ni perturber son activité.

Le lease-back mobilier

Moins connu mais tout aussi utile, le lease-back mobilier s’applique aux biens d’équipement et aux actifs corporels de l’entreprise. Cela peut inclure des machines-outils, du matériel informatique, des équipements de production, une flotte de véhicules (camions, utilitaires), ou encore du matériel de BTP. Cette opération permet de financer le renouvellement du parc matériel tout en optimisant sa gestion.

Pourquoi une entreprise devrait-elle envisager le lease-back ?

Le lease-back n’est pas qu’une simple opération financière, c’est un véritable outil de pilotage stratégique.

Améliorer sa trésorerie et son fonds de roulement

L’avantage le plus immédiat est l’injection massive de liquidités. En transformant un actif immobilisé en cash, l’entreprise renforce sa structure financière. Ce capital frais peut servir à financer le cycle d’exploitation, à combler un BFR tendu, à faire face à une difficulté passagère ou simplement à se doter d’un matelas de sécurité confortable. Contrairement à un emprunt bancaire, le lease-back ne crée pas de nouvelle ligne de dette à court terme, mais restructure le bilan.

Financer la croissance et les investissements

Une entreprise en pleine croissance a des besoins de financement constants. Le lease-back permet de financer des projets de développement sans faire appel à ses actionnaires ou à un endettement bancaire classique, qui peut être difficile à obtenir. Les fonds dégagés par la vente peuvent être alloués à des projets stratégiques : lancement d’un nouveau produit, ouverture d’une filiale, acquisition d’un concurrent, ou encore financement de la R&D.

Restructurer son bilan et optimiser ses indicateurs financiers

D’un point de vue comptable, l’opération est très intéressante. L’actif est retiré du bilan et remplacé par de la trésorerie. L’entreprise n’a plus de bien à amortir. Les loyers versés sont, quant à eux, enregistrés comme des charges externes dans le compte de résultat. Cette restructuration peut améliorer certains indicateurs financiers, ce qui peut être apprécié par les banquiers et les investisseurs.

Bénéficier d’avantages fiscaux

L’optimisation fiscale est un autre atout majeur. Les loyers du crédit-bail sont entièrement déductibles du résultat imposable de l’entreprise, ce qui vient réduire la base de calcul de l’IS.

👉🏻 De la même manière, certaines rémunérations comme les jetons de présence versés aux administrateurs peuvent avoir un impact fiscal spécifique qu’il convient d’anticiper.

Quels sont les points de vigilance et les alternatives au lease-back ?

Malgré ses nombreux attraits, le lease-back n’est pas une solution miracle. Il est essentiel d’en connaître les contraintes et de le comparer à d’autres modes de financement avant de se lancer.

Les inconvénients et risques à ne pas négliger

Un coût global potentiellement plus élevé

Le lease-back a un coût. Le crédit-bailleur se rémunère en appliquant un taux d’intérêt implicite dans le calcul des loyers. Sur la durée totale du contrat, le coût global peut s’avérer supérieur à celui d’un crédit bancaire classique. Il est donc indispensable de calculer le coût total de l’opération (loyers + valeur de l’option d’achat) pour le comparer à d’autres solutions.

La perte temporaire de la propriété

Même si l’entreprise conserve l’usage du bien, elle en perd la propriété juridique. Elle ne peut donc plus le modifier en profondeur ou le proposer en garantie pour un autre financement sans l’accord du bailleur. Elle devient locataire, avec les contraintes que cela implique, notamment le respect des clauses du contrat de bail.

Des engagements contractuels sur le long terme

Le contrat de cession-bail est un engagement ferme sur une longue durée. En cas de difficultés financières, l’entreprise reste tenue de payer ses loyers. Une sortie anticipée du contrat est souvent complexe et coûteuse. La flexibilité est donc moindre qu’avec un actif détenu en pleine propriété.

Les principales alternatives au lease-back

Avant d’opter pour la cession-bail, il est judicieux d’étudier d’autres pistes de financement.

• L’emprunt bancaire hypothécaire : si l’entreprise possède un bien immobilier, elle peut l’hypothéquer pour obtenir un prêt. Elle conserve la propriété du bien, mais ajoute une nouvelle dette à son bilan ;
• L’augmentation de capital : faire entrer de nouveaux investisseurs ou solliciter les actionnaires existants permet de lever des fonds propres sans subir un endettement, mais cela dilue le capital et le pouvoir de décision ;
• L’affacturage (factoring) : cette solution permet de transformer rapidement ses créances clients en trésorerie. C’est une solution efficace pour le financement du Besoin en fonds de roulement (BFR) à court terme, mais elle ne concerne pas les actifs immobilisés.

Comment mettre en place une opération de lease-back avec succès ?

Une opération de cession-bail réussie est une opération bien préparée. Le choix du partenaire et la négociation du contrat sont des phases déterminantes.

Bien choisir son partenaire financier

Le succès de votre lease-back dépendra en grande partie de la qualité de votre relation avec le leaseur. Il ne s’agit pas d’un simple fournisseur, mais d’un partenaire financier sur le long terme. Prenez le temps de consulter plusieurs acteurs spécialisés : filiales de grandes banques (comme BPCE Lease, Caisse d’Épargne), établissements de crédit spécialisés, ou plateformes de financement alternatives. Comparez leurs offres, leur expertise dans votre secteur d’activité et leur solidité financière.

💻 Consultez le site de BPCE Lease, expert en financements locatifs en cliquant ici.

Négocier les points clés du contrat

Le contrat de crédit-bail est le pilier de l’opération. Plusieurs clauses méritent une attention particulière lors de la négociation :

• Le montant des loyers : assurez-vous que leur poids est soutenable pour la rentabilité de votre entreprise ;
• La durée du contrat : elle doit être adaptée à la durée de vie de l’actif et à votre stratégie à long terme ;
• La valeur résiduelle de l’option d’achat : une valeur trop élevée pourrait compromettre votre capacité à redevenir propriétaire à l’échéance ;
• Les conditions de sortie anticipée : prévoyez des clauses de flexibilité en cas d’évolution de votre activité ;
• La répartition des charges : clarifiez qui paie l’entretien, les assurances, et les taxes (notamment la taxe foncière pour l’immobilier).

Anticiper les impacts comptables et fiscaux

L’opération a des conséquences directes sur vos comptes. D’un point de vue comptable, l’actif sort du bilan. Les loyers sont comptabilisés en charges externes, et l’endettement lié au crédit-bail doit figurer en annexe des comptes. Fiscalement, il est crucial de bien gérer l’imposition de la plus-value de cession. Se faire accompagner par un logiciel de comptabilité comme Indy ou un expert-comptable ou un conseil financier est indispensable pour sécuriser le montage et optimiser tous ses aspects.

Des questions ? N’hésitez pas à utiliser notre espace commentaires, nous vous répondrons avec plaisir !