Indexation des loyers : calcul, indices et bonnes pratiques

L’indexation des loyers est un mécanisme de régulation qui protège à la fois le rendement des activités immobilières locatives pour les propriétaires et le pouvoir d’achat des locataires. Il permet de réviser chaque année le loyer en fonction de l’évolution de la situation économique. Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour comprendre le fonctionnement et les enjeux de l’indexation des loyers.

En résumé :

• L’indexation des loyers permet de réviser périodiquement le montant du loyer selon un indice de référence  ;
• Pour les logements d’habitation, on utilise l’IRL. Pour les locaux commerciaux ou professionnels, on recourt à l’ILC ou l’ILAT selon la nature de l’activité ;
• La mise en place de ce mécanisme implique d’insérer une clause d’indexation dans le bail.

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Comprendre l’indexation des loyers

L’indexation des loyers, qu’est-ce que c’est ?

L’indexation des loyers est un mécanisme légal permettant aux propriétaires bailleurs d’ajuster le montant des loyers en fonction de l’évolution d’indices économiques officiels publiés par l’Insee (IRL, ILC, ILAT). Cette révision, généralement annuelle, vise à maintenir une cohérence entre le loyer et la conjoncture.

L’indexation des loyers n’est pas obligatoire. Elle doit être expressément prévue dans le contrat de bail pour pouvoir s’appliquer.

L’indexation des loyers peut concerner différents types de baux : bail d’habitation, bail professionnel ou commercial, bail emphytéotique.

Objectifs de l’indexation pour bailleurs et locataires

Pour les bailleurs comme pour les locataires, l’indexation représente une forme de protection. Dans un contexte d’inflation, elle permet aux propriétaires de maintenir le rendement de leur investissement locatif et de compenser partiellement l’augmentation des charges (taxe foncière, frais d’entretien, assurances…).

Côté locataires, ce mécanisme apporte une certaine sécurité en évitant les augmentations arbitraires de loyers. L’indexation suit des règles strictes et transparentes, basées sur des indices officiels, ce qui évite les négociations subjectives et garantit une évolution prévisible du loyer.

Les indices de référence pour l’indexation

En fonction du type de bail concerné, il existe différents indices d’indexation :

Indice de Référence des Loyers (IRL) pour les logements

L’IRL s’applique exclusivement aux baux d’habitation. Publié trimestriellement par l’Insee (et disponible ici), il reflète l’évolution moyenne des prix à la consommation, hors tabac et loyers. Son utilisation garantit une révision modérée et prévisible des loyers d’habitation.

Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les locaux commerciaux

L’ILC concerne spécifiquement les locations soumises à un bail commercial. Il s’applique donc aux locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale et immatriculés au Registre national des entreprises (RNE) ainsi qu’au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants.

L’ILC est un indice composite basé à la fois sur l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (75 %), et sur l’indice du coût de la construction (25 %). Calculé chaque trimestre, il est publié avec deux trimestres de décalage.

Découvrez notre article sur la promesse synallagmatique pour savoir comment ce type de contrat s’applique aux baux commerciaux.

Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour le secteur tertiaire

L’ILAT s’adresse aux activités tertiaires occupant des locaux non soumis à un bail commercial :

• activités libérales (ex. : cabinet médical) ;
• location de bureaux pour des activités ni commerciales, ni artisanales ;
• entrepôts logistiques.

Cet indice se base à la fois sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers (50 %), le coût de la construction (25 %) et le produit intérieur brut (PIB) en valeur (25 %). Il est lui aussi actualisé chaque trimestre.

Lorsque l’on cherche une idée de création d’entreprise, il est important d’anticiper le fait que le choix de l’activité (libérale, commerciale…) peut avoir un impact aussi sur les coûts cachés comme la révision des loyers.

Modalités de révision et de calcul

Fréquence et conditions de révision

À quelle fréquence réviser le loyer ?

Comme évoqué précédemment, la clause d’indexation doit être expresse et écrite dans le bail. Prévoir une telle clause permet de réviser le montant du loyer une fois par an, soit à la date indiquée sur le bail, soit à la date anniversaire du contrat.

De quelle manière le loyer est-il révisé ?

Toute hausse de l’indice peut justifier une augmentation du loyer par le bailleur. En revanche, si l’indice diminue ou stagne, la variation n’entraîne pas automatiquement de baisse du loyer, sauf clause contraire prévue dans le contrat.

Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter en cours de bail le loyer d’un logement classé F ou G par son diagnostic de performance énergétique (DPE).

Comment formaliser la révision ?

La décision de révision du loyer doit être formulée expressément par le propriétaire. Un simple envoi de quittance avec le nouveau montant ne suffit pas ; il faut une notification claire mentionnant l’application de l’indexation, l’indice de référence utilisé et le calcul détaillé. Cette démarche peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Méthode de calcul de l’indexation des loyers

Le calcul permettant de réviser le loyer suit la formule suivante :

Nouveau loyer = Loyer de base × (Indice actuel / Indice de référence du même trimestre de l’année précédente)

En pratique, voici quelques exemples pour le 3e trimestre 2025 :

• Léa loue un appartement à 800 € par mois. L’IRL est de 145,77 contre 144,51 l’an dernier. Le loyer actualisé sera donc de : 800 x (145,77 / 144,51) ≈ 806 €.
• Sam loue un local commercial pour 2000 € par mois. L’ILC au 2e trimestre 2025 est de 136,81 contre 136,72 un an plus tôt. Le loyer augmentera de seulement 1 €.
• Lou loue un bureau à un architecte moyennant un loyer de 2000 €. L’ILAT est passé de 136,45 à 137,15 en un an. Le nouveau loyer sera donc de : 2000 x (137,15 / 136,45) ≈ 2010 €.

Cet exemple illustre bien l’impact que le type d’activité (commerciale ou tertiaire) peut avoir sur l’augmentation de loyer ; un paramètre à prendre en compte dans les prévisionnels financiers en création d’entreprise.

Cas d’oubli ou de retard dans l’application de l’indexation

L’oubli d’indexation par le bailleur n’entraîne pas la perte définitive de ce droit. La demande peut être formulée avec effet rétroactif, mais dans certaines limites temporelles selon le type de bail :

• Pour les baux d’habitation, le bailleur dispose d’un délai d’1 an à compter de la date prévue de révision pour appliquer l’indexation. Passé ce délai, il perd définitivement le droit de réclamer la hausse pour la période écoulée.
• Dans le cas d’un bail commercial, le bailleur qui a oublié de réviser le loyer peut réclamer les montants correspondants à son locataire pendant 5 ans.

Avantages et limites de l’indexation des loyers

Bénéfices pour le bailleur

Sécurité financière

L’indexation offre une protection efficace contre l’inflation et garantit le maintien des revenus locatifs et du pouvoir d’achat sur le long terme. Dans un contexte d’augmentation du coût de la vie, et donc des charges, cette clause permet de préserver la rentabilité du bien loué sur la durée.

Capacité d’investissement

La stabilité offerte par l’indexation facilite la gestion patrimoniale. Les propriétaires peuvent planifier leurs investissements futurs avec plus de sérénité. Grâce à une meilleure vision à moyen terme, il est aussi possible de se tourner vers des solutions d’épargne bloquée comme le compte à terme, le PER (plan d’épargne retraite) ou la tontine pour placer son patrimoine.

Simplicité de gestion

L’automaticité du mécanisme, une fois la clause insérée au bail, simplifie la gestion locative. Il n’est plus nécessaire de négocier individuellement chaque augmentation ou de justifier les évolutions tarifaires auprès des locataires, ce qui réduit le risque de conflit ou de litige.

Garanties pour le locataire

Transparence

Pour le locataire, l’indexation présente aussi des avantages notables. Elle assure d’abord une transparence totale : le mode de calcul, les dates de révision et les indices utilisés sont clairement établis dans le contrat. La clause d’indexation offre ainsi une visibilité sur l’évolution future du loyer, permettant de mieux gérer ses dépenses ou sa trésorerie.

Protection juridique

Surtout, cette révision est encadrée par la loi. La variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice de référence, ce qui écarte tout risque d’augmentation arbitraire. Le locataire bénéficie d’un cadre clair, où la hausse éventuelle du loyer reste proportionnée et n’intervient pas plus d’une fois par an. Cette protection est particulièrement importante dans les zones tendues ou en période de crise économique.

Risques et précautions à prendre

La rédaction de la clause d’indexation nécessite une attention particulière pour éviter tout litige ultérieur. Une formulation imprécise ou l’utilisation d’un mauvais indice peut rendre la clause inapplicable.

D’autre part, il faut noter que son impact est limité dans les zones soumises à l’encadrement des loyers. En effet, le loyer révisé ne peut pas dépasser le plafond en vigueur, même si l’indice a fortement augmenté.

Enfin, l’indexation des loyers reste soumise aux aléas de la conjoncture, et intègre donc une part d’incertitude. L’évolution des indices peut parfois surprendre, notamment pour l’ILC et l’ILAT qui varient selon plusieurs critères. Une gestion éclairée des finances demeure donc toujours essentielle pour parer aux imprévus, aussi bien du côté du bailleur que de celui du locataire.

Des interrogations au sujet de l’indexation des loyers ? Nous vous répondons dans les commentaires !