Comment ouvrir une conciergerie Airbnb ?

Vous cherchez des idées de création d’entreprise, en lien avec l’immobilier et le tourisme ? La conciergerie locative coche toutes les cases. Accueil des voyageurs, gestion des réservations, ménage, blanchisserie : cette activité recouvre des réalités diverses. Avant de vous lancer, une étape incontournable vous attend : la création de votre entreprise. Quel statut choisir ? Faut-il une carte professionnelle ? Quelles assurances souscrire ? Indy vous répond.

Pourquoi créer une conciergerie Airbnb ?

Qu’est-ce qu’une conciergerie Airbnb ?

La conciergerie Airbnb : un abus de langage

Une conciergerie Airbnb est une entreprise multiservices et/ou de gestion immobilière spécialisée dans la location saisonnière (de courte et de moyenne durée).

Le terme de “conciergerie Airbnb” est un abus de langage. Les biens gérés ne sont pas seulement mis en location sur Airbnb, mais sur de nombreuses autres plateformes : Clévacances, Abritel, Booking, etc.

On distingue deux types de rémunération pour une conciergerie Airbnb :

• La commission fixe : un montant est déterminé à l’avance, versé par le client chaque mois ou chaque trimestre ;
• La commission au pourcentage : elle se situe actuellement entre 15 et 35 % des revenus locatifs des biens gérés.

La conciergerie Airbnb est-elle une activité réglementée ?

Avant d’ouvrir votre conciergerie Airbnb, il vous faut définir avec précision le cadre de votre activité future.

Hypothèse 1 : vous fournissez des services logistiques.

Vous limitez votre activité au ménage, au blanchissage, ainsi qu’à la gestion des entrées et sorties des occupants.

Dans ce cas, exception faite des obligations légales inhérentes à toute activité commerciale, aucune contrainte ne vous est imposée.

Hypothèse 2 : vous gérez tout ou partie de la location des biens de vos clients.

Dès lors que vous agissez au nom du propriétaire dans la gestion de la location du bien, vous exercez une activité de gestion immobilière au sens de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 disponible ici). Dans ce cas, vous (ou un des représentants légaux de votre société) devez être titulaire de la carte professionnelle “Gestion immobilière”, aussi appelée “carte G” (conformément à l’article 3 de cette même loi). 

Sont concernées, les prestations suivantes : 

• Recherche de locataires ;
• Rédaction et mise en conformité des contrats de location ;
• Gestion des tarifs ;
• Encaissement (loyers, acomptes, cautions, autres) ;
• Gestion des impayés et des retards ;
• Pilotage de la maintenance des biens ;
• Gestion des sinistres, etc.

Pour obtenir la carte G, il vous faut adresser une demande à la CCI (Chambre de commerce et d’industrie) dont dépend le siège social de votre entreprise et respecter quatre conditions.

Vous exercez en nom propre (en entreprise individuelle), vous devez :

• Justifier d’une formation, d’un diplôme ou d’une expérience professionnelle suffisante ;
• Souscrire une garantie auprès d’une banque, d’un assureur agréé ou d’un établissement financier habilité (même si vous ne gérez aucun fonds) ;
• Disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro), pour vous protéger en cas de faute ou de négligence ;
• Ne pas avoir fait l’objet de condamnations pénales ou d’interdictions incompatibles avec l’exercice de la profession.

Vous exercez en société, ces quatre exigences se répartissent entre l’entreprise et ses dirigeants :

• La société doit souscrire la garantie financière et contracter la RC Pro ;
• Le ou les dirigeants (gérant, président) doivent justifier personnellement de l’aptitude professionnelle nécessaire et ne pas être frappés d’incapacité.

La carte G est valable trois ans et renouvelable, sous réserve d’avoir suivi 42 heures de formation continue sur la période.

Les opportunités du marché de la location courte durée

L’Hexagone demeure une référence majeure du tourisme international.

Fin 2023, la France s’est hissée au deuxième rang mondial en nombre de réservations et d’annonces actives sur la plateforme Airbnb.

Avant de décider d’ouvrir ou non votre conciergerie Airbnb, prenez note que la concurrence du secteur est rude : le nombre de conciergeries Airbnb a explosé ces dix dernières années.

Le marché est en expansion, certes, mais est aussi de plus en plus concurrentiel.

Les avantages pour les propriétaires et les voyageurs

Ouvrir une conciergerie Airbnb, c’est avoir pour cœur de cible (clientèle principale ciblée) les propriétaires immobiliers, mais pas n’importe lesquels :

• Ceux qui manquent de temps pour gérer leur bien au quotidien ;
• Ceux qui vivent trop loin du logement pour assurer un accueil et un suivi réguliers ;
• Ceux qui visent un positionnement premium et recherchent un accompagnement professionnel.

Certes, vos honoraires s’ajoutent à la commission des plateformes. Mais votre valeur ajoutée peut compenser à terme ce surcoût, grâce à :

• Davantage de réservations, via une gestion optimisée ;
• Des tarifs de location à la hausse, justifiés par un service haut de gamme.

Côté voyageurs, votre conciergerie garantit :

• Une disponibilité et une réactivité permanentes (contrairement à un propriétaire seul, pour qui la location est une activité secondaire) ;
• Un service professionnel et de qualité constante.

Choisir le bon statut juridique pour une conciergerie Airbnb

Les options : auto‑entrepreneur, SARL, SAS…

Voulez-vous être seul maître à bord, ou bien vous associer ? Ouvrir votre conciergerie Airbnb, c’est aussi vous poser cette question.

Vous vous associez ? Faites votre choix entre ces deux formes juridiques :

• La SARL (Société à responsabilité limitée) ;
• La SAS (Société par actions simplifiée).

Vous souhaitez être seul dirigeant de votre entreprise ? Privilégiez les statuts juridiques suivants :

• L’EI (Entreprise individuelle) : sous sa forme simplifiée ou classique ;
• L’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) : une variante de la SARL avec associé unique ;
• La SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) : une variante de la SAS avec associé unique.

Avantages et limites de chaque statut

Chaque statut juridique possède ses atouts et ses contraintes, qui influencent directement votre fiscalité, votre protection sociale et votre liberté de gestion.

La micro-entreprise :

• Avantage : vos obligations légales sont simplifiées ;
• Régime social de l’auto-entrepreneur : TNS (travailleur non salarié), soit des cotisations sociales faibles et l’absence de droit à l’assurance-chômage ;
• Inconvénient : le CAHT (Chiffre d’affaires hors taxes) est plafonné à 83 600 € pour les prestations de services, la déduction des charges et l’ouverture du capital à des investisseurs sont impossibles.

L’EI classique :

• Avantages : la déduction des charges est possible, le choix entre l’IR (Impôt sur le revenu) et l’IS (Impôt sur les sociétés) ;
• Régime social de l’indépendant : TNS (travailleur non salarié) ;
• Inconvénient : l’ouverture du capital à des investisseurs est impossible.

L’EURL :

• Avantage : le choix entre l’IR et l’IS ;
• Régime social du gérant associé unique : TNS (travailleur non salarié) ;
• Inconvénient : à l’IS, vos dividendes sont potentiellement soumis aux cotisations sociales.

La SASU :

• Avantages : l’option à l’IR est possible (bien que temporaire), vos dividendes ne sont pas soumis aux cotisations sociales ;
• Régime social du président associé unique : assimilé salarié, meilleure protection sociale que le TNS, en contrepartie de cotisations sociales plus élevées (absence de droit à l’assurance-chômage) ;
• Inconvénient : selon vos objectifs de rémunération et votre préférence de protection sociale, le régime social du dirigeant peut être un handicap.

La SARL :

• Avantage : un cadre juridique sécurisant, régi par la loi ;
• Régime social du gérant : variable selon la détention de capital social ;
• Inconvénient : ce cadre statutaire contraignant et rigide vous limite dans l’organisation de votre société.

La SAS :

• Avantage : une grande liberté dans la rédaction des statuts permet de structurer l’organisation de votre entreprise dans ses moindres aspects ;
• Régime social du président : assimilé salarié ;
• Inconvénient : la rédaction des statuts est complexe et nécessite un accompagnement juridique.

Démarches pour ouvrir une conciergerie Airbnb

Préparer un business plan solide

Un business plan, qu’est-ce que c’est au juste ? Ce document pose les fondations de votre projet.

Pour une conciergerie Airbnb, un bon business plan doit répondre à trois questions fondamentales.

Question 1 : quel est votre modèle économique ? Autrement dit : comment gagnez-vous de l’argent ? Par une commission sur les revenus locatifs, un forfait par prestation, un abonnement mensuel ?

Question 2 : quelle est votre stratégie de développement ? Marché local, cibles, concurrence, canaux de communication, tout doit être analysé.

Question 3 : votre projet est-il rentable ? C’est le rôle du prévisionnel financier : un ensemble de projections chiffrées (charges, revenus, trésorerie) qui vérifient la viabilité de votre activité sur 3 ans.

Enregistrer et déclarer l’activité

Depuis 2023, toutes les formalités de création d’entreprise se réalisent en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI (Institut national de la propriété industrielle).

La marche à suivre dépend de votre statut :

• En micro-entreprise ou en EI : remplissez le formulaire de déclaration d’activité et joignez les justificatifs demandés ;
• En société (EURL, SARL, SAS, SASU) : préalablement aux formalités mentionnées, vous devez rédiger les statuts, libérer les apports en nature au capital, déposer les apports en numéraire sur un compte bloqué et publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Souscrire des assurances professionnelles

RC Pro et garantie financière sont obligatoires dès lors que vous relevez de la loi Hoguet (carte G, intermédiation immobilière).

Que ce soit votre cas ou non, sachez que d’autres assurances peuvent être requises, selon votre situation :

• Vous louez un local pour votre activité professionnelle ? Vous devez l’assurer (c’est également le cas si vous ouvrez un bar, ou si vous ouvrez une librairie par exemple) ;
• Vous utilisez une voiture de fonction ? Une assurance est obligatoire ;
• Vous utilisez votre véhicule personnel pour gérer les entrées et sorties des locataires ? Vous avez obligation de déclarer cet usage professionnel à votre assureur.

Notez que souscrire une protection juridique peut également s’avérer judicieux. Celle-ci permet de couvrir les frais d’avocat ou d’huissier, en cas de litige avec un client ou un prestataire.

Mettre en place les outils et partenariats clés

Dès que vous gérez plusieurs biens immobiliers, certains outils sont des “incontournables” pour gagner en efficacité :

• Boîte à clés : pour fluidifier les entrées et sorties ;
• Logiciel de tarification dynamique : pour optimiser au maximum votre marge ;
• Channel manager : pour mettre à jour en temps réel vos données sur toutes vos plateformes de réservation.

En parallèle de la mise en place de ces outils, constituez-vous un réseau de prestataires pour les tâches que vous souhaitez externaliser (ménage, blanchisserie, maintenance, photo, autres).

Enfin, il est stratégique pour la survie de votre entreprise de nouer des partenariats avec des acteurs locaux (restaurants, agences de tourisme, autres). Ils enrichissent l’expérience voyageur et stimulent les réservations en basse saison grâce à des offres groupées.

Trouver des clients et les garder

Trouver des clients et les garder repose sur trois piliers : prospecter, être référencé et fidéliser.

Prospecter

Démarchez directement les propriétaires sur les plateformes en ligne. En début d’activité, proposez un audit gratuit plutôt qu’une vente frontale, afin de compenser un possible manque de références.

Autre moyen de nouer contact directement avec vos prospects (vos clients potentiels) : participer à des salons immobiliers.

Être référencé

Postez régulièrement sur les réseaux sociaux, créez un site web avec des preuves de performance et alimentez votre fiche Google Business Profile.

Si vous n’avez ni le temps ni les moyens d’être présent partout à la fois, privilégiez deux canaux d’acquisition, les deux parmi les plus utilisés par votre cœur de cible :

• Votre cœur de cible est un petit propriétaire immobilier : privilégiez Facebook et Instagram ;
• Votre cœur de cible est un investisseur : publiez sur LinkedIn.

Fidéliser

Transmettez des reportings réguliers et transparents à vos clients.

Soyez proactif. N’attendez pas que votre client vous sollicite : suggérez-lui des leviers concrets pour développer son activité.

Enfin, maintenez constamment une haute qualité de service.

Ainsi, vous transformerez à terme vos clients en véritables ambassadeurs de votre marque.