Les revenus fonciers sont-ils soumis à la Flat Tax ?

Non, la Flat Tax concerne les revenus mobiliers. Les revenus fonciers relèvent du barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Comment demander une exonération ?

Via l’espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique “Gérer mon prélèvement à la source” ou via la déclaration 2042.

Les prélèvements sociaux sont-ils remboursables ?

Non, sauf erreur ou double imposition reconnue par l’administration fiscale.

Puis-je être exonéré si je vis à l’étranger ?

Oui, en partie, si vous êtes affilié à un régime social d’un pays de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse.

Exonérations des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

En résumé

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers s’élèvent à 17,2 % (CSG, CRDS, solidarité) ;
Ils concernent tous les revenus locatifs (hors meublé) ;
Certaines situations ouvrent droit à des exonérations totale ou partielle (non-résidents UE, faibles revenus, déficit foncier) ;
Vous pouvez moduler ou supprimer vos acomptes directement sur impots.gouv.fr ;
Une planification rigoureuse permet d’optimiser sa fiscalité immobilière.

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers représentent une part importante de la fiscalité immobilière des propriétaires. Trop souvent négligés, ils peuvent avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement locatif. Comprendre leur fonctionnement, leurs taux et les cas d’exonération possibles permet de mieux anticiper sa gestion financière et d’optimiser ses revenus locatifs (sans mauvaises surprises !). Découvrez tous les cas d’éxonération de prélèvements sociaux sur revenus fonciers.

Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : fonctionnement et exonération

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Qu’est-ce que les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?

Définition et composition des prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux désignent un ensemble de contributions obligatoires instaurées pour financer le système de protection sociale français. Ils participent aujourd’hui au financement de plusieurs branches :

L’assurance maladie et la famille via la CSG (Contribution sociale généralisée) ;
Le remboursement de la dette sociale via la CRDS ;
Et plus récemment, la solidarité nationale via le prélèvement de solidarité (remplaçant le prélèvement social supprimé en 2018).

Aussi, les prélèvements sociaux s’appliquent sur les revenus du patrimoine et les revenus de placement, dont font partie les revenus fonciers. Dès lors que vous tirez un revenu de la détention d’un bien immobilier (loyers, parts de SCPI, etc.), ces contributions s’ajoutent à l’impôt sur le revenu. Elles ne dépendent pas du régime d’imposition (micro-foncier ou réel), mais du montant net imposable perçu au cours de l’année.

⚠️ Les revenus fonciers ne relèvent pas du régime de la flat tax (contrairement aux revenus de capitaux mobiliers), mais bien du barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les différents taux applicables

Les trois taux à connaître

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers se composent de trois taux distincts :

CSG (Contribution sociale généralisée) : 9,2 %;
CRDS (Contribution au remboursement de la dette sociale): 0,5 % ;
Prélèvement de solidarité : 7,5 %.

Au total, 17,2 % sont appliqués sur le revenu net imposable.

Exemple de calcul

Revenus fonciers annuels nets : 20 000 € ;
Prélèvements sociaux : 20 000 € x 17,2% = 3440 €.

Ainsi, un propriétaire qui perçoit 20 000 € de revenus locatifs annuels devra payer 3440 € de prélèvements sociaux.

La part déductible de la CSG

Une fraction de la CSG payée sur les revenus du patrimoine est déductible du revenu imposable de l’année suivante.

Cette part déductible s’élève à 6,8 % sur les 9,2 % de CSG. Le reste de la CSG (2,4 %), ainsi que la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %), ne sont pas déductibles.

Si vous avez payé des prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers en N-1 vous pourrez déduire la part de CSG (6,8 %) de vos revenus N-1 déclarés en année N.

Les revenus fonciers concernés par les prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux s’appliquent aux cas suivants :

Les revenus fonciers bruts issus de locations nues ;
Les revenus des SCPI et OPCI (même si le bien est détenu indirectement) ;
Les revenus de biens en indivision ;
Les revenus fonciers perçus par une SCI non soumise à l’IS.

💡Les loyers perçus via des locations meublées ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles restent toutefois soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %), sauf en cas d’affiliation au régime social des indépendants (LMP).

Les cas d’exonération des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

Certaines situations précises permettent aux contribuables d’être exonérés totalement ou partiellement des prélèvements sociaux (17,2 %) sur leurs revenus fonciers :

Affiliation à un régime de sécurité sociale étranger (UE, EEE ou Suisse)

Depuis la loi de finances pour 2019, les personnes affiliées à un régime d’assurance-maladie d’un autre État membre de l’Union européenne, de l’Espace économique européen (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse ne sont plus redevables ni de la CSG ni de la CRDS.

En application de la jurisprudence de Ruyter (CJUE, 26 février 2015) et du principe d’unicité de législation sociale (règlement UE n°883/2004), ces contribuables restent uniquement soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Résidence fiscale à l’étranger hors UE avec convention bilatérale de sécurité sociale

Certains accords bilatéraux conclus entre la France et des États tiers (par ex : Canada, États-Unis, Maroc, Japon) visent à éviter les situations de double-cotisation.

Lorsqu’ils prévoient expressément l’exclusion des contributions sociales françaises, une exonération totale ou partielle peut être accordée sur décision de l’administration, sous réserve de justificatifs (certificat de résidence fiscale et attestation d’affiliation).

💡 Attention : la taxe PUMA (Protection Universelle Maladie) peut s’appliquer si vous percevez des revenus fonciers importants sans activité professionnelle en France. Son calcul se base notamment sur le PMSS (Plafond Mensuel de la Sécurité Sociale), utilisé comme référence pour de nombreuses cotisations sociales.

La procédure pour bénéficier d’une exonération de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

L’exonération des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers n’est pas automatique. Elle doit être demandée et justifiée auprès de l’administration fiscale, notamment lorsque vous relevez d’un régime étranger ou que vos ressources sont inférieures aux seuils fixés.

La procédure pour bénéficier d’une exonération de CSG et de CRDS

Elle doit être demandée expressément à l’administration fiscale, soit lors de la déclaration annuelle de revenus, soit par réclamation contentieuse après coup.

Lors de la déclaration de revenus

Si vous relevez d’un régime étranger de sécurité sociale (UE, EEE, Suisse, ou État tiers avec accord bilatéral), vous pouvez signaler votre situation directement sur le formulaire 2042 C :

Cochez les cases 8SH (déclarant 1) et/ou 8SI (déclarant 2) dans la rubrique “8 – Divers” (ces cases servent à informer l’administration que vous relevez d’un régime de sécurité sociale étranger) ;
Déclarez uniquement les revenus fonciers concernés (d’autres revenus peuvent être concernés comme les revenus de capitaux mobiliers ou de LMNP).

⚠️ L’affiliation à un régime étranger doit être effective au 31 décembre de l’année d’imposition (ou à la date de réalisation de la plus-value, pour un report d’imposition art. 150-0 B ter CGI).

Si vous avez déjà payé les prélèvements sociaux

Vous pouvez déposer une réclamation contentieuse dans un délai de deux ans à compter de la mise en recouvrement (article R*. 196-1 LPF). La réclamation se fait de préférence :

Via la messagerie sécurisée de votre espace personnel sur impots.gouv.fr ;
ou par courrier adressé à votre Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) ;

Une réclamation en ligne garantit la bonne réception du dossier. En raison du nombre important de demandes, gardez à l’esprit que les délais de traitement peuvent être longs.

Les contributions sociales prélevées par d’autres organismes sur les revenus professionnels (salaires, pensions, etc.) ne relèvent pas du Code général des impôts mais du Code de la sécurité sociale. Dans ce cas, la réclamation doit être adressée directement à l’organisme collecteur (employeur, caisse de retraite…).

Les documents justificatifs à fournir

La nature des pièces dépend de votre situation fiscale ou sociale. Voici les justificatifs les plus fréquemment demandés :

attestation d’affiliation délivrée par la caisse étrangère ;
certificat de résidence fiscale ;
copie de la convention bilatérale applicable ;
copie de l’avis d’imposition mentionnant les prélèvements à rembourser.

Vous pouvez suivre le traitement de votre demande directement dans la messagerie sécurisée de votre espace personnel. En cas de refus, une réclamation contentieuse reste possible dans les 2 ans suivant la mise en recouvrement.

Comment optimiser sa fiscalité immobilière?

Les autres dispositifs de réduction fiscale sur les revenus fonciers

Contrairement aux exonérations légales, ces dispositifs n’annulent pas les prélèvements sociaux : ils en réduisent l’impact en diminuant la base imposable. Ils font partie d’une stratégie plus globale d’optimisation de la fiscalité immobilière.

Le déficit foncier : la solution la plus courante

Si vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, etc.) dépassent vos loyers perçus, vous créez un déficit foncier :

Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an) ;
Le solde, ainsi que les intérêts d’emprunt, sont reportables pendant 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.

L’assiette des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers diminue, parfois jusqu’à zéro pour l’année en cours.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Certains investissements permettent encore de réduire l’impôt et la base imposable, ce qui diminue mécaniquement les prélèvements sociaux :

Loi Denormandie : rénovation dans l’ancien en centre-ville, avec réduction d’impôt jusqu’à 21 % ;
Loi Malraux et Monuments historiques : déduction partielle ou totale des travaux de restauration dans des biens patrimoniaux ;
Loc’Avantages (ex-ANAH) : déduction de 15 % à 65 % d’impôt si le propriétaire bailleur respecte plusieurs critères, comme un certain niveau de loyer et l’adhésion à une convention ANAH (Agence nationale de l’habitat).

Les dispositifs Pinel et Pinel+, désormais clos aux nouveaux investissements depuis 2025, continuent de produire leurs effets pour les programmes engagés avant 2024.

Le régime micro-foncier

Si vos revenus locatifs bruts (avant déduction de toute charge) n’excèdent pas 15 000 € par an, vous relevez automatiquement du régime micro-foncier, à condition que vos locations soient nues et imposées dans la catégorie des revenus fonciers.

Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges (entretien, gestion, assurance…). Les prélèvements sociaux (17,2 %) et l’impôt sur le revenu s’appliquent donc uniquement sur les 70 % restants.

Il s’agit d’une simplification administrative, pas d’une exonération : vous ne déduisez pas vos charges réelles, mais profitez automatiquement de l’abattement sans justificatif.

Par exemple

Vous percevez 10 000 € de loyers annuels sous le régime micro-foncier :

Vous êtes imposé sur 7 000 € seulement ;
Vos prélèvements sociaux s’élèvent à 7 000 € × 17,2 % = 1204 € (au lieu de 1 720 € dans un régime sans abattement.

La diversification patrimoniale

Vous pouvez aussi équilibrer votre patrimoine :

Via un compte-titres ou un PER Collectif (Percol) ;
Ou grâce à un report d’imposition en cas de plus-value immobilière.

Ces stratégies ne changent pas les taux de prélèvements sociaux, mais optimisent la fiscalité globale du foyer.

Pour une approche globale, certaines entreprises ou investisseurs mettent en place du cash pooling pour centraliser la trésorerie, optimiser les flux et mieux piloter leur fiscalité à l’échelle du groupe.

Les bonnes pratiques pour anticiper les prélèvements sociaux

Anticiper vos prélèvements sociaux, c’est éviter les mauvaises surprises au moment de la déclaration. Voici les bons réflexes à adopter :

Simulez régulièrement vos revenus fonciers nets : faites le point chaque année sur vos loyers, vos charges et vos travaux pour estimer le montant réel des prélèvements.
Choisissez le bon régime fiscal (micro ou réel) : si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel devient plus avantageux.
Modifiez vos acomptes sur impots.gouv.fr dès qu’un changement de situation survient : baisse de loyers, vente, vacance locative ou travaux importants.
Conservez tous vos justificatifs : factures, contrats d’assurance, intérêts d’emprunt, attestations ANAH… Ces pièces sont indispensables en cas de contrôle ou de demande d’exonération.
Pensez à la planification sur le long terme : investir progressivement, arbitrer entre foncier et meublé, ou encore équilibrer patrimoine immobilier et financier aide à lisser la pression fiscale dans le temps.

Et si vous êtes entrepreneur ou dirigeant, gardez à l’esprit que la masse salariale ou la DSN peuvent aussi influencer vos contributions sociales globales.

Des questions sur les prélèvements sociaux appliqués aux revenus fonciers ? Ou sur d’autres sujets gravitant autour de la gestion d’entreprise immobilière ? Laissez-nous un commentaire, l’équipe d’Indy vous répond dans de brefs délais ! 🙂