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- Les charges locatives sont soumises à la TVA si le loyer l’est aussi ;
- L’application ou non de la TVA sur le loyer (et, par extension, aux charges locatives) repose sur deux critères : la nature du bail et le type de location ;
- Le taux de TVA applicable au loyer s’applique également aux charges locatives.
Exonération par-ci, assujettissement par-là, option à lever… En tant que bailleur, appréhender les subtilités d’application de la TVA sur les charges locatives est essentiel. Pour vous, l’enjeu est double : être en conformité avec l’administration et optimiser vos finances. Dans cet article, Indy vous explique s’il vous est possible ou non de récupérer votre TVA. Suivez le guide !
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Les charges locatives sont-elles soumises à la TVA ?
Le principe
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables ou imputables, sont les dépenses dues par le locataire (eau, chauffage, autres) que vous avancez, en tant que propriétaire, avant de les lui facturer.
À condition que le loyer soit soumis à la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), les charges locatives le sont également. Dans ce cas, elles sont traitées comme des frais accessoires au loyer et sont soumises au même taux de TVA que celui-ci, conformément à l’article 267 du Code général des impôts (CGI).
L’exception du régime des débours
Ce principe connaît une exception. Lorsque vous payez une dépense à un prestataire au nom de votre locataire, avant de refacturer son montant exact à ce dernier, la somme peut être qualifiée de débours. Dans ce cas, la TVA ne s’applique pas sur cette somme.
Pour bénéficier de cette exception, vous devez respecter trois conditions cumulatives :
- Avancer la dépense au nom de votre locataire, pas en votre nom propre ;
- Comptabiliser la somme dans un compte de tiers ;
- Refacturer au locataire le montant exact, sans marge ni arrondi.
Bon à savoir : ne peuvent être qualifiés de débours les impôts, droits et taxes dus par le bailleur, ni les charges correspondant à ses frais d’exploitation.
Comment la TVA s’applique-t-elle aux charges locatives selon le bail et la location ?
Définitions des baux et de la location nue ou meublée
L’application de la TVA (ou son exonération) au loyer et aux charges locatives dépend de deux critères :
- La nature du bail : d’habitation, professionnelle ou commerciale ;
- Le type de location : nue ou meublée.
Avant d’aller plus loin, prenez connaissance des différences entre ces trois types de baux :
- Le bail d’habitation vise la location d’un bien immobilier utilisé comme lieu de vie par son locataire ;
- Le bail professionnel concerne la location d’un local destiné à l’exercice d’une activité libérale (hors commerce, artisanat et agriculture), comme celles d’avocat, de médecin ou d’architecte ;
- Le bail commercial porte sur la location d’un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale et/ou artisanale.
Notez également ces définitions :
- Un meublé à usage d’habitation désigne un logement décent pourvu des équipements listés à l’article 2 du décret numéro 2015-981 ;
- Un meublé à usage professionnel ou commercial désigne un local muni du mobilier et/ou des installations nécessaires à la pratique d’une activité ;
- La location nue désigne un local ou un logement loué sans mobilier : seuls les murs, les sols et les installations fixes sont fournis.
Tableau : application, option et exonération de TVA
Pour vous y retrouver, Indy a dressé un tableau des cas de figure possibles.
| Location nue | Location meublée | |
| Bail d’habitation | Exonération (*) | Exonération (*) |
| Bail professionnel ou commercial | Exonération, option possible pour l’assujettissement (*) | Assujettissement de plein droit |
(*) Sauf exceptions.
Les charges exonérées (ou non) dans le cadre d’un bail d’habitation
L’exonération est la règle
En bail d’habitation, que la location soit nue ou meublée, celle-ci n’est en principe pas soumise à la TVA (article 261 D du CGI). Les charges locatives ne sont donc pas concernées par cette taxe, elles non plus.
Cette exonération a un inconvénient : puisque vous ne collectez pas la TVA, vous ne pouvez la déduire. Ainsi, il vous est impossible de récupérer la TVA sur les dépenses engagées pour rénover votre logement, par exemple.
TVA et location meublée : l’exception
Une location meublée à usage d’habitation est normalement exonérée de TVA.
Elle bascule toutefois dans le champ d’application de la TVA dès lors que vous proposez au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison ou réception de la clientèle.
Le taux applicable au loyer et aux charges refacturées est alors de 10 %.
Bon à savoir : la récupération de la TVA pour les hôtels est possible. Les prestations d’hébergement fournies dans ce cadre ne sont pas exonérées.
TVA et location nue : les exceptions
Il est à souligner que l’exonération de TVA n’a plus cours quand la location nue dépasse le cadre légal d’une simple mise à disposition du bien, lorsque :
- Le bailleur exploite un actif commercial via la location ;
- Le bailleur accroît ses débouchés via la location ;
- Le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire.
Notez que la récupération de la TVA sur votre parking loué est possible. La location d’une place de stationnement, bien que nue, est une exception à l’exonération.
L’option à la TVA du bailleur et ses conséquences sur les charges
L’option à la TVA peut être levée dans le cadre de la location nue d’un local à usage commercial ou professionnel.
Pour que celle-ci soit valable, il vous faut avertir par lettre recommandée le SIE (Service des impôts des entreprises) dont dépend votre local et, si votre locataire est non assujetti à la TVA (une association, par exemple), votre bail doit faire mention de l’exercice de cette option.
L’option court à partir du premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du SIE. Elle peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la 9e année civile qui suit sa levée (article 194, annexe II du CGI).
Si vous possédez plusieurs locaux au sein d’un même immeuble, vous pouvez exercer l’option à la TVA séparément pour chaque local (arrêt numéro 439143 du Conseil d’État).
Comme dit précédemment, la conséquence de la levée de cette option est que les charges refacturées à votre locataire deviennent elles aussi soumises à la TVA, au même taux que le loyer.
Comment facturer correctement la TVA sur les charges locatives ?
Le montant réel des charges refacturées
Lorsque vous refacturez une charge à votre locataire, vous devez le faire pour son montant réel. Dans le cas contraire, si vous vous aménagez une marge, la refacturation devient une prestation de services, soumise à la TVA indépendamment du régime du loyer.
Conservez précieusement vos pièces justificatives. Si vous êtes dans l’impossibilité de prouver l’existence et le montant exact de vos charges locatives, votre locataire peut vous forcer à les lui rembourser (arrêt numéro 19-14168 de la Cour de cassation).
Les provisions pour charges et leur régularisation annuelle
Si votre locataire vous verse chaque mois des provisions pour charges, sachez que vous pouvez les exclure temporairement de votre base imposable de TVA, à une condition : régulariser au moins une fois par an.
C’est à ce moment-là seulement, en fin d’exercice fiscal, que le montant réel de vos charges locatives est soumis à la TVA.
En l’absence de régularisation, les provisions deviennent aux yeux de l’administration fiscale des forfaits qui, par la suite, sont soumis à la TVA dès leur encaissement.
Les erreurs fréquentes liées aux taxes refacturées
Une taxe refacturée à votre locataire est assimilée à un frais accessoire (un complément de loyer). Si le loyer est soumis à la TVA, cette taxe entre donc dans son calcul, conformément à l’article 267 du CGI (confirmé par l’arrêt numéro 06-21149 de la Cour de cassation).
La liste des charges imputables au locataire varie selon la nature du bail, prenez garde à ne pas vous tromper :
- En bail d’habitation : la TEOM (Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères), ainsi que la taxe de balayage sont récupérables ;
- En bail commercial : ce sont « la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement » (article R145-35 du Code de commerce) ;
- En bail professionnel : la loi ne fixe pas de règles précises, les taxes ne peuvent être refacturées au locataire que si le bail le prévoit expressément.
Les erreurs fréquentes liées aux frais de gestion refacturés
Les frais de gestion donnent souvent lieu à des erreurs qu’il est important d’identifier pour prévenir tout litige.
Que votre bail soit commercial ou d’habitation, il est illégal de refacturer vos frais de gestion locative.
En revanche, dans un bail commercial, il est tout à fait possible de refacturer vos honoraires de gestion technique (gestion des sinistres, suivi des contrats d’entretien, planification des travaux).
Toutefois, cette démarche n’est pas sans risque et vous expose à deux autres erreurs :
- L’oubli des mentions de la refacturation desdites charges dans le bail ;
- L’incapacité à démontrer, justificatifs à l’appui, ce que recouvrent ces honoraires.
Ces fautes peuvent aboutir au remboursement des sommes contestées par votre locataire.
Vous vous demandez comment récupérer la TVA sur un véhicule, sur vos frais de carburant, la TVA d’un billet de train, ou encore la TVA sur un taxi ? Posez-nous vos questions en commentaires, nos équipes se tiennent à votre disposition.
