Réintégration des amortissements en LMNP : quel impact à la revente ?

La réintégration des amortissements en LMNP a changé la fiscalité de la revente des locations meublées. Pendant des années, un loueur pouvait déduire chaque année l’amortissement de son bien de ses loyers, sans que cet avantage ne pèse sur la plus-value à la revente. Depuis la loi de finances pour 2025, ce n’est plus le cas.

Concrètement, les amortissements déduits viennent désormais augmenter la plus-value imposable. Voici comment fonctionne cette réintégration, quels biens et quels amortissements sont concernés, comment calculer son impact et quelles solutions permettent de le limiter.

Réintégration des amortissements LMNP : le principe

Pour comprendre la réforme, il faut revenir au fonctionnement de l’amortissement en LMNP, principal atout fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP).

L’amortissement, un avantage du régime réel

Au régime réel en LMNP, le loueur déclare ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il peut déduire ses charges, mais aussi amortir le prix du bien immobilier, hors terrain, et celui du mobilier. Cette charge comptable, qui ne correspond à aucune dépense réelle, réduit le résultat imposable et permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.

Le régime micro-BIC n’est pas concerné par la réforme : aucun amortissement n’y est pratiqué, puisque les charges sont prises en compte par un abattement forfaitaire.

Ce que change la loi de finances pour 2025

En LMNP, la plus-value réalisée à la revente est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, comme pour un bien loué nu. Avant la réforme, elle se calculait sur le prix d’achat d’origine, sans tenir compte des amortissements déduits.

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts (CGI). Pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements admis en déduction pendant la location. L’administration fiscale rappelle cette règle ici.

Dans une réponse publiée le 24 mars 2026, le gouvernement a précisé que la règle s’applique à toutes les ventes intervenues depuis cette date, quelle que soit la date de mise en location. Les amortissements déduits avant 2025 sont donc eux aussi réintégrés.

Quels amortissements et quels biens sont concernés ?

La réintégration ne porte pas sur tous les amortissements pratiqués, et certains types de logements en sont exclus.

Les amortissements réintégrés

Seuls les amortissements de l’immeuble entrent dans le calcul, puisque la plus-value immobilière ne porte que sur le bien immobilier. Sont concernés :

• l’amortissement du bâti, calculé sur sa durée d’amortissement en LMNP, généralement comprise entre 25 et 40 ans ;
• l’amortissement des frais d’acquisition, lorsqu’ils ont été intégrés au prix du bien et amortis ;
• les amortissements des composants du bâtiment, comme la toiture, les façades ou les installations techniques.

Les règles sont les mêmes pour l’amortissement d’un bien ancien que pour un logement neuf. En revanche, l’amortissement du mobilier n’est pas réintégré : les meubles sont des biens meubles, en dehors du champ de la plus-value immobilière.

Le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Les amortissements réputés différés (ARD), qui n’ont pas encore été imputés faute de résultat suffisant, ne devraient donc pas être réintégrés. Les commentaires officiels de l’administration doivent encore préciser ce point.

Les résidences exclues de la réintégration

La loi prévoit une exception pour les résidences gérées à vocation sociale ou médico-sociale. La réintégration ne s’applique pas aux logements situés dans :

• les résidences étudiantes et les résidences services destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des moins de 30 ans en formation ou en stage, des apprentis et des personnes en contrat de professionnalisation, ou des personnes de plus de 65 ans ;
• les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et les autres établissements médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées ;
• les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément des services à la personne ;
• les établissements de soins de longue durée qui hébergent des personnes ayant perdu leur autonomie.

Pour les résidences étudiantes et seniors, la condition d’accueil exclusif est déterminante : une résidence qui reçoit aussi une clientèle de passage, comme des touristes, ne bénéficie pas de l’exclusion. Les meublés de tourisme, les chambres d’hôtes et les locations meublées classiques restent concernés.

Comment calculer la plus-value avec la réintégration ?

Le calcul suit les règles habituelles de la plus-value immobilière, avec une étape supplémentaire : la déduction des amortissements du prix d’acquisition.

La méthode de calcul

Voici les étapes pour calculer la plus-value imposable d’un bien loué en LMNP :

1. Déterminez le prix d’acquisition : prix d’achat, majoré des frais d’acquisition et des travaux selon les règles applicables ;
2. Soustrayez le total des amortissements de l’immeuble déduits pendant la location ;
3. Calculez la plus-value brute : prix de vente moins prix d’acquisition corrigé ;
4. Appliquez les abattements pour durée de détention ;
5. Calculez l’impôt : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels s’ajoute une surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Les abattements pour durée de détention commencent après cinq ans. Pour l’impôt sur le revenu, ils atteignent 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, ils sont de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an jusqu’à la 30e année.

Pour retrouver le montant exact à réintégrer, le plus simple est de partir de votre tableau d’amortissement LMNP, qui récapitule les dotations de chaque année.

Notre exemple chiffré

Thomas a acheté un appartement 200 000 €, dont 30 000 € de terrain, et le loue meublé au régime réel. Il amortit le bâti de 170 000 € sur 30 ans, soit 5 667 € par an, et revend le bien 260 000 € 12 ans après l’achat. À la date de la vente, les amortissements du bâti atteignent 68 000 €.

Sans réintégration, sa plus-value brute serait de 60 000 €. Avec la réintégration, son prix d’acquisition est ramené à 132 000 €, et sa plus-value brute passe à 128 000 €.

Thomas a été propriétaire du bien pendant 12 ans. Les abattements commençant à la 6e année, il en bénéficie pendant 7 ans : 7 × 6 %, soit 42 % d’abattement pour l’impôt sur le revenu, et 7 × 1,65 %, soit 11,55 % pour les prélèvements sociaux. Voici l’impact de la réintégration sur sa fiscalité, sans tenir compte des forfaits pour frais d’acquisition et travaux :

La réintégration coûte ici près de 19 300 € d’impôt supplémentaire. Pendant ces 12 ans, Thomas a toutefois déduit 68 000 € d’amortissements de ses loyers, ce qui lui a permis de réduire fortement son impôt et ses prélèvements sociaux sur les revenus locatifs. Pour estimer votre propre situation, vous pouvez simuler votre amortissement LMNP ou consulter un exemple d’amortissement en LMNP détaillé.

Comment limiter l’impact de la réintégration ?

Il n’existe pas de solution pour échapper à la réintégration sur un bien concerné, mais plusieurs leviers permettent d’en réduire le coût.

Conserver le bien plus longtemps

Les abattements pour durée de détention s’appliquent aussi à la plus-value augmentée des amortissements. Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle est totalement exonérée. Plus la vente intervient tard, plus l’effet de la réintégration diminue.

Privilégier la transmission ou les résidences exclues

La réintégration ne concerne que les ventes. Une donation ou une succession n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value : transmettre le bien plutôt que le vendre évite donc la réintégration. Pour un nouvel investissement, les logements en résidence réservée aux étudiants ou aux plus de 65 ans, ou en EHPAD, restent en dehors du dispositif : vérifiez bien que la résidence remplit la condition d’accueil exclusif.

Continuer à amortir et tenir une comptabilité rigoureuse

Renoncer à l’amortissement pour éviter la réintégration est rarement intéressant : l’économie d’impôt réalisée chaque année sur les loyers reste généralement supérieure au surcoût à la revente. Passer au micro-BIC ou en location nue avant de vendre ne supprime pas non plus les amortissements déjà déduits.

Le plus important est de connaître précisément le montant des amortissements déduits chaque année. Avec Indy, votre comptabilité LMNP au régime réel est automatisée et vos amortissements sont suivis d’une année sur l’autre, dès 24 € HT par mois en paiement annuel. Vous pouvez aussi confier vos déclarations à un expert-comptable partenaire avec l’offre Sérénité, dès 63 € HT par mois.

Vous avez une question sur la réintégration des amortissements de votre LMNP ? Notre équipe vous répond dans les commentaires.