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- La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier (immeuble bâti, terrain, droits immobiliers…) dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé ;
- Elle se calcule en soustrayant le prix d’acquisition majoré (frais et travaux inclus) du prix de cession net. Des abattements pour durée de détention réduisent ensuite la base imposable (exonération totale d’IR après 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux) ;
- C’est le notaire qui dépose le formulaire 2048-IMM et prélève l’impôt le jour de la signature. Le vendeur doit toutefois reporter la plus-value en case 3VZ de sa déclaration de revenus annuelle ;
- La vente de la résidence principale est totalement exonérée. Des cas particuliers s’appliquent pour les biens en LMNP, les terrains à bâtir, les ventes en viager ou par un non-résident.
Vous venez de signer un compromis de vente ou envisagez de céder un bien immobilier ? La déclaration de plus-value immobilière est une étape incontournable et pourtant souvent mal comprise. Qui déclare quoi : vous ou le notaire ? Faut-il remplir un formulaire supplémentaire lors de votre déclaration de revenus ? Quelles exonérations permettent d’alléger, voire de supprimer, la note fiscale ? Vous découvrirez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur la déclaration de plus-value immobilière, de son calcul à ses exonérations, pour aborder la vente de votre bien en toute sérénité.
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Qui doit déclarer une plus-value immobilière ?
Le rôle central du notaire lors de la vente
Une plus-value immobilière naît dès lors que vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d’achat. Elle s’applique dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé et concerne toute cession à titre onéreux : vente d’un bien immobilier, de droits attachés (usufruit, nue-propriété, servitudes), ou encore via une SCI non soumise à l’IS. Cela inclut les propriétaires-bailleurs relevant de la fiscalité de la location meublée.
Bonne nouvelle : vous n’avez pas à vous occuper de la déclaration le jour de la vente. C’est le notaire qui prend tout en charge. Il calcule la plus-value imposable, applique les abattements pour durée de détention et retient l’impôt directement sur le prix de vente le jour de la signature.
Les obligations complémentaires du vendeur
Le rôle du vendeur est donc très limité le jour de la vente.
En revanche, une obligation subsiste : lors de sa déclaration annuelle de revenus, il doit mentionner la plus-value réalisée, même si l’impôt a déjà été réglé au moment de la vente. Cette démarche est sans conséquence fiscale directe (il ne s’agit pas d’un double paiement) mais elle permet à l’administration de calculer correctement son revenu fiscal de référence, qui sert de base pour de nombreux droits et aides sociales.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La formule : prix de cession net – prix d’acquisition majoré
La plus-value brute se calcule simplement :
Plus-value brute = Prix de cession net − Prix d’acquisition majoré
Le prix de cession net correspond au prix figurant dans l’acte de vente, diminué des frais de diagnostics obligatoires et majoré des éventuelles indemnités versées par l’acheteur à votre profit.
On applique ensuite des abattements pour durée de détention pour obtenir la plus-value nette imposable, taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (art. 200 B CGI) et à 17,2 % de prélèvements sociaux : soit un taux global de 36,2 %.
💡 Bon à savoir : une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI).
Les frais et travaux à prendre en compte
Les frais d’acquisition déductibles
Vous pouvez retenir leur montant réel sur justificatifs (frais de notaire, droits d’enregistrement, commissions d’agence si elles ont été à votre charge lors de l’achat), ou opter pour un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition sans justificatif. Ce forfait est souvent plus avantageux pour les acquisitions anciennes.
Les dépenses de travaux déductibles
Seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise du bâtiment sont prises en compte. Vous choisissez entre le montant réel justifié par des factures, ou un forfait de 15 % du prix d’acquisition. Ce forfait s’applique sans aucun justificatif, dès lors que le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
💡Bon à savoir : les travaux effectués par vos propres soins, les dépenses d’entretien et de réparation courante, ainsi que les dépenses déjà déduites de vos revenus fonciers ne constituent pas des dépenses déductibles.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous détenez votre bien longtemps, moins la plus-value est imposée. Les abattements s’appliquent à partir de la 6ᵉ année de détention, avec deux taux distincts : l’un pour l’impôt sur le revenu (IR), l’autre pour les prélèvements sociaux (PS).
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6ᵉ à 21ᵉ année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 %/an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Quel est le rôle du notaire dans la déclaration ?
Le formulaire 2048-IMM, rempli et déposé par le notaire
C’est le notaire qui établit et dépose lui-même les formulaires de déclaration de plus-value.
Pour les immeubles bâtis (appartements, maisons, locaux commerciaux, parts de SCI à prépondérance immobilière), il utilise le formulaire n° 2048-IMM. Pour les terrains à bâtir, c’est le formulaire n° 2048-TAB qui s’applique.
Dans les deux cas, le notaire dépose ces formulaires auprès du service de la publicité foncière (SPF) dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.
Le paiement de l’impôt dès la signature de l’acte
L’impôt est prélevé le jour même de la signature de l’acte authentique. Le montant retenu correspond à un taux global de 36,2 % appliqué à la plus-value nette imposable, après abattements pour durée de détention.
💡 Bon à savoir : lorsque la plus-value est totalement exonérée (résidence principale, durée de détention suffisante, ou autre cas d’exonération), aucun impôt n’est prélevé. Le notaire mentionne simplement l’exonération applicable dans l’acte : aucune somme n’est retenue sur le prix de vente.
Faut-il déclarer la plus-value sur sa déclaration de revenus ?
Le report sur le formulaire 2042-C (case 3VZ)
Même si l’impôt a été prélevé le jour de la vente, une obligation déclarative subsiste pour le vendeur : il doit reporter la plus-value nette imposable en case 3VZ du formulaire 2042-C (déclaration complémentaire de revenus), lors de sa déclaration annuelle de l’année de la vente.
Ce report n’entraîne aucun paiement supplémentaire : l’impôt est déjà acquitté. En revanche, il sert à alimenter le calcul du revenu fiscal de référence (RFR), qui conditionne notamment certaines exonérations de taxe foncière et l’accès à diverses aides sociales. Un oubli peut donc avoir des conséquences indirectes sur ces droits.
Le cas de la case 3VW (plus-values hors revenu fiscal de référence)
La case 3VW concerne un cas particulier : la cession d’un logement autre que la résidence principale, à condition de remplir deux conditions cumulatives :
- Vous réemployez le prix de vente dans les 24 mois suivants pour développer ou construire votre résidence principale ;
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Dans ce cas, la plus-value est exonérée d’impôt. Contrairement à la case 3VZ, le montant porté en case 3VW n’est pas intégré dans le revenu fiscal de référence. Son seul objectif est de permettre à l’administration de tracer l’exonération et de s’assurer que la condition de remploi est bien respectée dans le délai imparti.
Une démarche automatique en cas de déclaration en ligne
Si vous déclarez vos revenus en ligne sur impots.gouv.fr, la case 3VZ est souvent préremplie par l’administration fiscale, grâce aux informations transmises directement par le notaire après la vente.
Il est toutefois conseillé de vérifier ce montant et de le comparer avec celui indiqué dans votre acte de vente. En cas d’écart, une correction reste possible directement depuis votre espace en ligne. Si l’erreur est découverte après validation de la déclaration, une déclaration rectificative peut être déposée dans le délai légal.
Quelles sont les exonérations possibles ?
La vente de la résidence principale
C’est l’exonération la plus connue et la plus avantageuse : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière (art. 150 U II-1° CGI), sans condition de durée de détention. Même si vous n’occupez le bien que depuis quelques mois, l’exonération s’applique, à condition que le bien constitue votre résidence effective et habituelle au jour de la cession.
Les dépendances immédiates vendues simultanément (garages, caves, jardins) bénéficient de la même exonération.
Si vous avez quitté le logement avant la vente, l’exonération reste possible sous deux conditions : un délai de mise en vente raisonnable et un bien non occupé par des tiers entre votre départ et la signature.
📝 À noter : si vous avez transformé votre résidence principale en location meublée avant de la vendre, l’exonération ne s’applique plus. Notre guide sur les exonérations fiscales en location meublée fait le point sur les stratégies à connaître.
L’exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux)
Comme vu dans le tableau des abattements, la durée de détention conduit à une exonération totale d’IR après 22 ans et à une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Un point important pour les propriétaires-bailleurs : cette durée s’apprécie depuis la date d’acquisition du bien, et non depuis le début de la mise en location, qu’il s’agisse d’une location nue, relevant du micro-foncier ou du régime fiscal de la location meublée.
Quels sont les cas particuliers à connaître ?
Vente d’un bien en location meublée (LMNP)
Le régime des plus-values des particuliers
Le propriétaire en statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) relève, lors de la vente, du régime des plus-values des particuliers et non des plus-values professionnelles, qui s’appliquent uniquement aux LMP (Loueurs en Meublé Professionnels). Les abattements pour durée de détention s’appliquent donc normalement : exonération d’IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans. Cette règle vaut pour toutes les formes de location meublée, y compris les locations saisonnières et les meublés de tourisme.
Les amortissements réintégrés depuis 2025
C’est la nouveauté majeure introduite par la loi de finances 2025, applicable aux ventes depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, ils viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Cette règle impacte directement la comptabilité du LMNP et doit être anticipée avant toute décision de revente.
Vente d’un terrain à bâtir ou d’un bien neuf
Ces deux types de biens font l’objet d’un traitement similaire.
Le terrain à bâtir (au sens de l’art. 257-I-2-1° CGI) ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention, contrairement aux immeubles bâtis. La plus-value est donc imposée à taux plein, quelle que soit la durée de possession. Le formulaire utilisé est le 2048-TAB.
Le bien neuf (livré depuis moins de 5 ans) suit le régime classique de l’immeuble bâti et utilise le formulaire 2048-IMM. En pratique cependant, les abattements pour durée de détention ne s’appliquant qu’à partir de la 6e année, la plus-value est imposée à taux plein, comme pour un terrain à bâtir.
Vente en viager ou par un non-résident
La vente en viager
En viager, le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value correspond à la valeur en capital du bien : bouquet perçu immédiatement, auquel s’ajoute la valeur actualisée des rentes viagères. Le régime fiscal applicable est identique à celui d’une vente classique : c’est le notaire qui effectue le calcul et dépose la déclaration.
La vente par un non-résident
Un non-résident qui vend un bien situé en France reste imposable en France sur la plus-value réalisée. Des exonérations existent toutefois selon la nature du bien :
- Ancienne résidence principale : exonération si la vente intervient avant le 31 décembre de l’année suivant le transfert de domicile fiscal à l’étranger, et que le bien est resté inoccupé par des tiers depuis le départ ;
- Autre résidence : exonération jusqu’à 150 000 € de plus-value, si le vendeur a été domicilié en France pendant au moins 2 ans consécutifs et vend avant le 31 décembre de la 10ᵉ année suivant son départ.
Un représentant fiscal est obligatoire si votre plus-value est soumise à l’impôt (sauf cas de dispense).
Que faire en cas d’erreur ou d’oubli dans la déclaration ?
Une erreur dans le formulaire 2048-IMM déposé par le notaire se corrige par une réclamation contentieuse auprès du Service des Impôts des Particuliers (SIP) de votre domicile, dans le délai légal de réclamation.
Si vous avez oublié de reporter la plus-value en case 3VZ sur votre 2042-C, une déclaration rectificative reste possible. Pas de panique : il n’y a aucun risque de double imposition, l’impôt ayant déjà été réglé par le notaire. En revanche, votre revenu fiscal de référence sera recalculé.
Enfin, si c’est l’administration qui découvre l’oubli, elle demandera une régularisation. La bonne foi peut limiter les sanctions applicables, mais ne les exclut pas systématiquement.
