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Investir dans l’immobilier locatif peut être une excellente manière de se constituer un revenu complémentaire ou de préparer sa retraite. Mais avant de percevoir ses premiers loyers, il est essentiel de comprendre comment vos revenus seront imposés. En France, la fiscalité diffère selon le mode de location : logement meublé (LMNP ou LMP) ou vide. Alors que la location nue, est soumise aux revenus fonciers, la location meublée, elle est rattachée aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Aujourd’hui, intéressons-nous à la location vide : quelle fiscalité s’applique, quel régime fiscal choisir et quelles obligations respecter ? Indy vous dit tout !
En résumé :
- La location nue correspond à la mise en location d’un logement vide, soumis à un bail classique de 3 ou 6 ans ;
- Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
- Deux régimes fiscaux existent :
- Micro-foncier : si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement de 30 % ;
- Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option si vous voulez déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.).
- Le choix entre location nue et meublée dépend de vos objectifs : stabilité et simplicité fiscale pour la location nue, rentabilité optimisée mais gestion plus contraignante pour la meublée.
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Qu’est-ce que la location nue ?
Définition
La location nue correspond à la mise en location d’un logement vide, c’est-à-dire dépourvu des meubles et équipements nécessaires à la vie courante. Concrètement, un appartement ou une maison loué “nu” ne comporte que les installations fixes (cuisine équipée si elle est encastrée, salle de bain, chauffage), mais le locataire doit apporter son propre mobilier : lit, canapé, table, chaises, électroménager mobile.
Ce dispositif est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui fixe des règles précises pour protéger à la fois le bailleur et le locataire. Pour plus de détails sur cette loi, cliquez ici.
Conditions
La location nue est encadrée par une réglementation spécifique :
- Durée du bail : minimum 3 ans si le propriétaire est un particulier, 6 ans s’il s’agit d’une société (Société civile immobilière, par exemple) ;
- Usage du logement : résidence principale du locataire, mais aussi résidence secondaire possible ;
- Caution et dépôt de garantie : le propriétaire peut exiger un dépôt équivalent à un mois de loyer hors charges ;
- Préavis : 3 mois pour le locataire (réduit à 1 mois dans certains cas), 6 mois pour le bailleur.
Quelle fiscalité pour la location nue ?
Les loyers que vous percevez en louant un logement vide ne sont pas imposés dans la même catégorie que ceux des locations meublées. Ils ne relèvent pas des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), mais des revenus fonciers. Cela signifie que vous allez devoir les intégrer à votre déclaration de revenus annuelle, et que vous devrez choisir entre deux régimes fiscaux distincts : le régime micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est le plus simple et accessible.
Il s’applique automatiquement dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Concrètement, il suffit d’indiquer le montant total de vos loyers bruts sur votre déclaration de revenus classique, et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %.
Cet abattement est censé couvrir toutes les charges que vous pourriez avoir : les travaux, les intérêts d’emprunt, les assurances ou encore les charges de copropriété. Résultat, vous êtes imposé uniquement sur 70 % des loyers réellement encaissés.
Attention, le régime micro-foncier n’est vraiment intéressant que si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos loyers. Si vous avez beaucoup de frais, par exemple des travaux importants, des intérêts d’emprunt ou de fortes charges de copropriété, il peut être plus avantageux d’opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire l’intégralité de ces dépenses.
Le régime réel
Le régime réel s’applique obligatoirement si vos loyers annuels dépassent 15 000€. Mais il peut aussi être choisi volontairement, même en dessous de ce seuil, si vous estimez que vos charges sont plus importantes que l’abattement de 30 % accordé par le micro-foncier.
Il permet avant tout de déduire toutes les charges réelles supportées par le propriétaire :
- Les intérêts et frais d’emprunt ;
- Les travaux d’entretien ou d’amélioration ;
- Les assurances ;
- Les charges de copropriété ;
- Les frais de gestion d’agence ;
- Les honoraires d’expert ;
- La taxe foncière.
Ce régime offre une vision plus fidèle de vos revenus locatifs nets. Dans certains cas, lorsque les charges dépassent le montant des loyers, il est même possible de dégager un déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700€ par an, ce qui constitue un avantage fiscal non négligeable.
En revanche, le régime réel impose une gestion beaucoup plus rigoureuse. Vous devez remplir une déclaration spécifique, la déclaration n°2044, et conserver l’ensemble de vos justificatifs pour pouvoir prouver vos charges en cas de contrôle. C’est un régime plus exigeant, qui nécessite de suivre attentivement ses finances.
Location nue ou location meublée : que choisir ?
La grande question pour tout investisseur immobilier est de savoir s’il est plus intéressant de louer son bien vide ou en meublé. Il n’existe pas de réponse unique : tout dépend de vos objectifs financiers, de votre profil d’investisseur et du type de locataires que vous souhaitez attirer. Chaque option possède ses avantages et contraintes, et comprendre la fiscalité LMNP par rapport à la fiscalité de la location nue est un point clé pour faire le bon choix.
| Critère | Location nue | Location meublée (LMNP) |
| Durée de bail | Baux de 3 ans renouvelables (6 ans si société) Stabilité et turnover faible | Généralement baux d’un an renouvelable (9 mois pour étudiants) Flexibilité mais rotation plus fréquente |
| Profil des locataires | Familles, couples, seniors, locataires sur le long terme avec leurs propres meubles | Étudiants, jeunes actifs, professionnels en mobilité, vacanciers Dépend de la localisation et de la demande |
| Loyer et rentabilité | Loyers stables mais souvent inférieurs Rentabilité brute moindre | Loyers généralement 10 à 20 % plus élevés, jusqu’à +15 % dans les zones tendues. Dépend fortement de la demande locale |
| Fiscalité | Micro–foncier : abattement 30 % sur loyers Régime réel : déduction des charges réelles, sans amortissement | Micro-BIC : abattement 50 % (ou 30 % pour meublé de tourisme non classé) Régime réel BIC : déduction des charges et amortissement, pouvant réduire le revenu imposable à zéro |
| Gestion et contraintes | Gestion simple : loyers déclarés comme revenus fonciers, baux longs, peu de suivi | Gestion plus lourde : mobilier à fournir et entretenir, états des lieux fréquents, suivi administratif LMNP, CFE éventuelle |
| Avantages | Simplicité, stabilité, sécurité sur le long terme, peu de démarches | Loyers plus élevés, fiscalité optimisée, possibilité de réduire l’impôt à zéro, forte rentabilité nette dans les zones attractives |
| Inconvénients | Rentabilité brute moins élevée, fiscalité moins optimisée, moins de flexibilité | Gestion plus lourde, rotation plus fréquente, formalités administratives et obligations fiscales plus nombreuses |
Durée de bail et stabilité
La durée du bail joue un rôle central dans la stabilité de vos loyers.
Location nue
En location nue, les baux sont de trois ans renouvelables pour un particulier, et peuvent aller jusqu’à six ans si le logement appartient à une société. Cette durée offre une sécurité appréciable : les locataires restent souvent plusieurs années, ce qui réduit le turnover et assure un revenu stable.
Location meublé
À l’inverse, la location meublée, qu’il s’agisse d’un bail classique ou d’un meublé de tourisme, implique des contrats plus courts : un an renouvelable, ou neuf mois si l’on cible les étudiants.
Cette flexibilité permet de récupérer plus rapidement le logement en cas de besoin, mais entraîne aussi un turnover plus fréquent des occupants.
Pour un investisseur recherchant une stratégie long terme et peu de rotation, la location nue est souvent plus adaptée.
Profil des locataires
Le type de locataires que vous souhaitez attirer influence aussi le choix du mode de location.
Location nue
Les logements vides séduisent principalement des familles, des couples et des seniors qui emménagent pour plusieurs années avec leurs propres meubles.
Location meublée
La location meublée attire davantage les jeunes actifs, les étudiants, les professionnels en mobilité ou encore les vacanciers pour les locations saisonnières.
Votre choix doit avant tout tenir compte de la demande locale. Près d’une université ou dans un centre-ville animé, un studio meublé trouvera facilement preneur, car il répond aux besoins des étudiants et jeunes actifs. À l’inverse, dans une zone pavillonnaire fréquentée par des familles, un T3 ou T4 en location nue sera beaucoup plus simple à louer sur le long terme, et vous offrira stabilité et revenus réguliers.
Loyer et rentabilité
Sur le plan financier, le meublé permet généralement de percevoir des loyers supérieur 10 à 20 % plus élevés que ceux d’un logement vide, ce qui améliore la rentabilité brute de l’investissement.
Cependant, cet avantage ne doit pas être surestimé : dans les petites villes ou les zones où la demande locative est faible, l’écart avec un logement vide peut être quasi nul. À l’inverse, dans des villes très recherchées comme Paris ou certaines zones tendues, un studio meublé peut rapporter jusqu’à 15 % de plus qu’un logement vide comparable, simplement parce que la demande pour ce type de bien est forte et que les locataires sont prêts à payer pour le confort et la flexibilité.
Fiscalité et revenus nets
C’est souvent le critère décisif pour choisir entre nue et meublée.
Location nue
Dans un premier temps, la location nue offre un régime fiscal simple : le micro-foncier permet de profiter d’uun abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers pour couvrir vos charges, tandis que le régime réel vous autorise à déduire vos dépenses réelles mais sans les amortissements.
Location meublée
La location meublée, sous le statut LMNP, bénéficie d’avantages fiscaux importants : le régime micro-BIC permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé), tandis que le régime réel BIC autorise la déduction des charges et l’amortissement du bien, ce qui peut, dans certains cas, ramener votre revenu imposable à zéro.
Sur le long terme, cette différence peut vous permet d’économiser plusieurs milliers d’euros chaque année.
La location meublée est donc particulièrement intéressante si votre objectif est d’optimiser le calcul impôt revenu locatif meublé et la rentabilité nette de votre investissement.
Gestion et contraintes
Location nue
La location nue séduit par sa simplicité. Les loyers sont déclarés comme revenus fonciers, les baux sont longs et la gestion quotidienne reste relativement légère. Cette stabilité permet de limiter les imprévus, mais s’accompagne d’une flexibilité moins importante et d’une rentabilité brute généralement inférieure à celle d’un logement meublé.
Location meublée
À l’inverse, la location meublée demande une implication plus importante que la location vide. Louer un logement meublé implique non seulement de fournir le mobilier nécessaire, mais aussi de l’entretenir et de le renouveler régulièrement pour maintenir l’attractivité du bien. Les rotations de locataires sont plus fréquentes, entraînant des états des lieux plus détaillés et un suivi constant du logement.
Côté administratif, il faut gérer le statut LMNP, respecter les obligations fiscales et parfois s’acquitter de la Cotisation fiscale des entreprises, ce qui nécessite une organisation rigoureuse.
En définitive, votre choix dépend de vos priorités. Si vous souhaitez maximiser la rentabilité de votre investissement et profiter d’avantages fiscaux, la location meublée est souvent la plus intéressante, surtout dans les zones où la demande pour les logements meublés ou saisonniers est élevée. En revanche, si vous privilégiez la sécurité, la simplicité de gestion et des loyers stables sur le long terme, la location vide reste une option plus adaptée, même si le rendement net est généralement plus faible.
Des interrogations sur la fiscalité de la location nue, de l’imposition sur les loyers ou sur les revenus locatifs ? Nous vous répondons dans les commentaires !
