Comment calculer la plus-value d’une LMNP à la revente ?

La plus-value est l’un des grands angles morts de la comptabilité d’un loueur meublé non professionnel. Elle ne se joue pourtant pas qu’au moment de la vente, mais se prépare des années à l’avance. Depuis la réforme de 2025, son calcul s’est notamment complexifié pour les propriétaires au régime réel avec la réintégration des amortissements. Comment calculer ? Quels sont les abattements et les exonérations possibles ? Dans cet article, nous vous expliquons comment calculer votre plus-value LMNP et anticiper son montant avant de vendre.

Qu’est-ce que la plus-value en LMNP ?

Quand vous revendez votre logement meublé plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value. En LMNP, elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, et non de la fiscalité professionnelle.

Qu’a changé la réforme 2025 sur le calcul de la plus-value en LMNP ?

Jusqu’en 2025, les amortissements déduits chaque année au régime réel n’étaient jamais repris lors de la revente. C’était l’un des principaux atouts fiscaux du LMNP : vous réduisiez votre résultat imposable pendant toute la durée de location, sans jamais « rendre » cet avantage à la sortie.

La loi de finances 2025 met fin à cette particularité. L’objectif du législateur est explicite : rapprocher le traitement fiscal du LMNP de celui du LMP, où les amortissements ont toujours été réintégrés dans le calcul de la plus-value professionnelle. Cette harmonisation vise à limiter les stratégies d’optimisation jugées trop favorables au LMNP, sans pour autant remettre en cause l’attrait global du statut.

Ce qui change concrètement pour les vendeurs au régime réel

Pour toutes les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est diminué du montant des amortissements déduits fiscalement sur le logement et les travaux (hors mobilier). Concrètement, votre plus-value imposable augmente mécaniquement, puisque la base de calcul de départ est plus faible. Cette réforme s’applique même aux biens achetés il y a 10 ou 15 ans : ce n’est pas la date d’achat qui compte, mais la date de vente.

Les résidences services exclues de la réforme

La logique du législateur est de préserver l’attrait des segments d’habitat jugés prioritaires, où l’offre reste insuffisante. Certains biens échappent donc à cette réintégration :

• Les logements en résidences étudiantes ;
• Les résidences pour seniors ou personnes âgées de plus de 65 ans ;
• Les établissements spécialisés pour personnes handicapées ;
• Les EHPAD.

Comment calculer la plus-value brute en LMNP ?

Pour calculer la plus-value d’une revente LMNP, il suffit d’effectuer le calcul suivant :

Cette plus-value brute constitue le point de départ et est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention, avant d’être imposée à 36,2 %, soit :

• 19 % à l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le prix d’acquisition et les frais à intégrer

Le prix d’acquisition correspond au montant effectivement payé, tel qu’il figure dans l’acte notarié. Vous pouvez le majorer de plusieurs frais, ce qui réduit d’autant votre plus-value imposable :

• Les frais d’acquisition à titre onéreux, retenus pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat ;
• Les frais d’acquisition à titre gratuit (succession, donation), si vous les avez supportés ;
• Les travaux, pour leur montant réel sur facture, ou forfaitairement à 15 % si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.

Le prix de cession et les charges déductibles

Le prix de cession retenu est le prix réel stipulé dans l’acte de vente. Il peut être diminué de certains frais supportés par le vendeur, à condition qu’ils soient justifiés : frais de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, ou encore indemnité d’éviction versée à un locataire.

Comment calculer la plus-value nette en LMNP ?

Une fois le montant de la plus-value brute déterminé, vous pouvez calculer le montant net de cette dernière. La plus-value nette correspond à la plus-value brute après application des abattements pour durée de détention et se calcule de cette façon :

En LMNP, il faut toutefois distinguer la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu (IR) et celle imposable aux prélèvements sociaux (PS), car les abattements pour durée de détention ne sont pas identiques.

Quels sont les abattements possibles pour réduire l’imposition de la plus-value en LMNP ?

Plus vous conservez votre bien longtemps, plus votre imposition diminue. Le mécanisme d’abattement fonctionne différemment selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux (PS), avec deux calendriers distincts qui ne s’alignent qu’au bout de plusieurs années. Aucun abattement n’est accordé durant les 5 premières années de détention. Ensuite, les taux s’appliquent indépendamment l’un de l’autre, sur la même plus-value brute (déjà corrigée des amortissements réintégrés depuis 2025).

Tableau d’abattement de plus-value en LMNP

Quelle est la fiscalité d’une plus-value en LMNP ?

Les taux applicables

La plus-value LMNP est taxée à 36,2 % au total avant tout abattement, soit :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Ces deux taux sont fixes : ils ne varient pas selon votre tranche marginale d’imposition ni selon le montant de la plus-value réalisée, contrairement à l’impôt sur vos revenus locatifs annuels.

Ces 36,2 % s’appliquent sur la plus-value brute corrigée des amortissements réintégrés depuis 2025. C’est seulement dans un second temps que les abattements pour durée de détention viennent réduire la base réellement imposée.

La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €

Exemple de calcul de plus-value en LMNP 

Exemple de calcul de plus-value brute en LMNP

Prenons l’exemple d’un logement acheté 200 000 € et revendu 250 000 € après 8 ans de détention.

Pour calculer la plus-value brute, il faut d’abord majorer le prix d’acquisition des frais et travaux :

• Prix d’achat : 200 000 €
• Frais d’acquisition : 15 000 € (forfait de 7,5 %)
• Travaux : 30 000 € (forfait de 15 %, le bien étant détenu depuis plus de 5 ans)
• Prix de vente : 250 000 €

La plus-value brute est donc de :

250 000 € − (200 000 € + 15 000 € + 30 000 €) = 5 000 €

La plus-value brute s’élève ainsi à 5 000 €. Elle sera ensuite diminuée par les abattements pour durée de détention applicables après 5 ans, avant le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Exemple de calcul de plus-value nette en LMNP

Reprenons notre exemple : le logement a été acheté 200 000 € et revendu 250 000 € après 8 ans de détention. La plus-value brute est de 5 000 €.

Après 5 ans de détention, un abattement s’applique pour chaque année de détention supplémentaire. Pour 8 ans de détention, l’abattement est de 18 % pour l’impôt sur le revenu et de 4,95 % pour les prélèvements sociaux.

• Pour l’impôt sur le revenu : 5 000 € − (5 000 € × 18 %) = 4 100 €

La plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu est donc de 4 100 €.

• Pour les prélèvements sociaux : 5 000 € − (5 000 € × 4,95 %) = 4 752,50 €

La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux est donc de 4 752,50 €.

Quels sont les cas d’exonération sur la plus-value en LMNP ?

Vente de la résidence principale

Si le bien devient votre résidence principale avant que vous ne le vendiez, la plus-value est totalement exonérée. Concrètement, la séquence est la suivante :

1. Vous louiez le bien en LMNP ;
2. Vous arrêtez la location meublée et vous vous y installez : le logement devient votre résidence habituelle et effective, pas seulement votre adresse administrative ;
3. Vous y vivez réellement pendant un temps (aucune durée minimale n’est fixée par la loi, mais une occupation de quelques semaines juste avant la vente convainc rarement l’administration en cas de contrôle) ;
4. Vous vendez : au moment de la cession, le logement est votre résidence principale, donc la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, quel que soit son montant.

Réemploi dans une future résidence principale

Ce second dispositif est totalement différent : le bien vendu reste un LMNP jusqu’à la vente et vous n’y avez jamais vécu. C’est l’argent de la vente, et non le bien lui-même, qui doit servir à financer votre résidence principale. Il s’applique sous trois conditions cumulatives :

• C’est la première fois que vous vendez un logement autre que votre résidence principale ;
• Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ;
• Vous réemployez tout ou partie du prix de vente dans l’achat ou la construction de votre future résidence principale, dans un délai de 24 mois.

Bien cédé pour moins de 15 000 €

La cession d’un bien d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € en pleine propriété est exonérée d’impôt sur la plus-value, sans autre condition.

Retraités et invalides

Les retraités et les personnes invalides peuvent bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière, sous certaines conditions. Ils doivent notamment :

• Respecter un plafond de revenus ;
• Ne pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de l’année précédant la vente.

Non-résidents

Un non-résident fiscal est une personne qui vit habituellement à l’étranger et qui n’est donc pas considérée comme résidente fiscale française. Elle peut toutefois posséder un bien immobilier en France, par exemple un logement qu’elle loue en LMNP.

En cas de vente de ce bien, la plus-value immobilière peut être soumise aux prélèvements sociaux. Le taux dépend notamment du pays dans lequel le propriétaire est affilié à la sécurité sociale.

• Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans l’EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse : vous êtes uniquement soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 % ;
• Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans un autre pays : les prélèvements sociaux peuvent atteindre 17,2 %, sauf dispositions particulières prévues par une convention internationale.

Comment déclarer sa plus-value à la revente en LMNP ?

C’est le notaire qui calcule, déclare et prélève l’impôt sur la plus-value au moment de la signature de l’acte. Il utilise pour cela le formulaire 2048-IMM (ici), qu’il transmet directement à l’administration fiscale via la publicité foncière. Vous n’avez donc rien à envoyer vous-même aux impôts sur ce point précis. En revanche, mieux vaut préparer vos justificatifs bien avant le rendez-vous chez le notaire, car un dossier incomplet peut retarder la signature :

• Les factures de travaux, si vous optez pour le montant réel plutôt que le forfait de 15 % ;
• Les attestations de diagnostics obligatoires ;
• Les justificatifs de frais d’acquisition, notamment si vous avez payé des honoraires d’agence ou des frais de mainlevée d’hypothèque ;
• Le tableau récapitulatif de vos amortissements déduits, si vous étiez au régime réel.

Vous devez ensuite reporter le montant de la plus-value nette sur votre déclaration d’impôts sur le revenu n° 2042-C, l’année suivant la vente. Cette étape est purement déclarative : l’impôt a déjà été payé par le notaire au moment de la signature, elle ne génère donc pas de paiement supplémentaire. Elle permet néanmoins à l’administration de vérifier la cohérence entre le montant déclaré par le notaire et votre situation fiscale globale, notamment si vous bénéficiez d’une exonération liée à votre résidence principale ou à votre statut de retraité.

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