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- Le mobilier personnel apporté à un LMNP doit être inscrit à sa valeur résiduelle après vétusté, pas à son prix d’achat ;
- En pratique, les biens d’une valeur inférieure à 500 € HT peuvent être comptabilisés en charge ; au-dessus il s’agit d’une immobilisation amortie sur la durée résiduelle ;
- L’apport transite par le compte courant de l’exploitant et doit être justifié par un tableau de calcul daté.
Le calcul de vétusté du matériel en LMNP est une étape incontournable lorsque vous décidez d’apporter du mobilier personnel à votre activité de location meublée. En comptabilité, vous ne pouvez pas inscrire ce mobilier à sa valeur d’achat initiale : il faut tenir compte de l’usure accumulée depuis sa date d’acquisition et retenir uniquement sa valeur résiduelle. On vous explique comment la calculer et comment la traiter, en charge ou en amortissement.
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Qu’est-ce que la vétusté en comptabilité LMNP ?
La vétusté est la perte de valeur d’un bien due au temps et à son usage normal. Elle est définie par le décret du 30 mars 2016 (disponible ici) comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». En comptabilité LMNP, elle permet de déterminer la valeur à retenir pour un bien apporté qui n’a pas été acheté spécifiquement pour l’activité.
La vétusté repose sur trois paramètres :
- La durée de vie théorique du bien (en années), propre à chaque catégorie de matériel ;
- La franchise : période initiale pendant laquelle le bien ne se déprécie pas (souvent 0 pour un apport comptable) ;
- Le taux d’abattement annuel : pourcentage de dépréciation appliqué chaque année après la franchise.
À noter : la vétusté comptable (pour l’apport LMNP) et la vétusté locative (pour l’état des lieux) reposent sur les mêmes principes de calcul, mais servent des objectifs différents. Ici, il s’agit de déterminer une valeur d’entrée au bilan, pas une retenue sur dépôt de garantie.
Comment calculer la valeur résiduelle de votre mobilier
La formule de calcul
La valeur résiduelle d’un bien apporté au LMNP se calcule comme suit :
| Étape | Formule |
| Taux de dépréciation cumulé | Taux annuel × Nombre d’années d’utilisation |
| Valeur résiduelle | Valeur d’achat × (1 − Taux de dépréciation cumulé) |
| Valeur plancher | La valeur résiduelle ne peut pas être négative (plancher à 0 €) |
Taux d’abattement par type de mobilier et matériel
Les taux ci-dessous sont des références couramment utilisées en comptabilité et en pratique locative. Ils s’appuient sur les grilles de vétusté issues des accords collectifs entre bailleurs et associations de locataires (grilles INC, CLCV, UNIS).
| Catégorie de bien | Durée de vie | Taux annuel | Durée résiduelle estimée |
| Mobilier (canapé, table, chaises…) | 10 ans | 10 % / an | Durée résiduelle (10 – âge) |
| Literie (matelas, sommier) | 7 ans | 14 % / an | Durée résiduelle (7 – âge) |
| Électroménager (réfrigérateur, four…) | 10 ans | 10 % / an | Durée résiduelle (10 – âge) |
| Télévision / écrans | 6 ans | 17 % / an | Durée résiduelle (6 – âge) |
| Matériel informatique | 4 ans | 25 % / an | Durée résiduelle (4 – âge) |
| Luminaires | 10 ans | 10 % / an | Durée résiduelle (10 – âge) |
| Textiles (rideaux, linge de maison) | 5 ans | 20 % / an | Non amortissable (< 500 € HT généralement) |
Source : grilles de vétusté issues des accords collectifs (INC, CLCV, UNIS) — Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Ces taux constituent des références pratiques couramment utilisées, mais ne font pas l’objet d’une homologation officielle par l’administration fiscale.
Exemple concret : apport d’un canapé et d’un réfrigérateur au LMNP
Vous avez acheté les éléments suivants pour votre usage personnel, et vous souhaitez les apporter à votre LMNP au moment de la mise en location :
- Un canapé acheté 1 200 € il y a 3 ans → durée de vie 10 ans, taux 10 %/an
- Un réfrigérateur acheté 800 € il y a 5 ans → durée de vie 10 ans, taux 10 %/an
| Bien | Valeur d’achat | Âge | Dépréciation cumulée | Valeur résiduelle | Traitement comptable |
| Canapé | 1 200 € | 3 ans | 3 × 10 % = 30 % | 840 € | ≥ 500 € HT → Immobilisation, amortissement sur 7 ans restants |
| Réfrigérateur | 800 € | 5 ans | 5 × 10 % = 50 % | 400 € | < 500 € HT → Charge déductible immédiate |
Pour le canapé, la durée d’amortissement résiduelle est de 7 ans (10 – 3), soit une dotation annuelle de 840 € ÷ 7 = 120 € / an.
Comment matérialiser l’apport dans la comptabilité LMNP ?
Pour qu’un apport de mobilier personnel soit reconnu comptablement, il doit transiter par le compte courant de l’exploitant (compte 108 en comptabilité BIC). Cette écriture permet de matérialiser formellement l’entrée du bien dans le patrimoine de l’activité LMNP et de tracer l’opération, notamment en cas de contrôle.
Concrètement, l’écriture comptable se décompose ainsi :
- Débit du compte d’immobilisation (classe 2) ou de charge (classe 6) selon le montant ;
- Crédit du compte courant de l’exploitant (compte 108).
Charge ou amortissement : la règle du seuil de 500 € HT
Le traitement comptable dépend de la valeur résiduelle calculée après vétusté :
- Valeur résiduelle < 500 € HT : le bien est passé en charge déductible immédiatement sur l’exercice (compte 606 – Achats de matières et fournitures). C’est plus simple et fiscalement immédiat ;
- Valeur résiduelle ≥ 500 € HT : le bien doit être inscrit à l’actif et amorti sur sa durée de vie résiduelle (durée de vie totale moins l’âge du bien au moment de l’apport). Voir notre guide sur l’amortissement du mobilier en LMNP.
La valeur résiduelle sert aussi de base pour déterminer la durée d’amortissement résiduelle du bien. Plus un bien est ancien au moment de l’apport, plus sa durée résiduelle est courte, et donc plus la dotation annuelle est élevée, ce qui peut être fiscalement favorable.
Cas particulier : la SCI soumise à l’IS
Les règles d’apport de mobilier à la valeur résiduelle s’appliquent aussi bien aux LMNP qu’aux SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) qui pratiquent la location meublée. Dans ce cadre, les règles comptables BIC s’appliquent de la même façon : tout bien apporté doit l’être à sa valeur vénale réelle, tenant compte de la dépréciation depuis son acquisition.
La différence notable : en SCI à l’IS, l’apport doit généralement transiter par le compte courant d’associé (compte 455) plutôt que le compte de l’exploitant. L’associé apportant le mobilier peut ainsi se faire rembourser ultérieurement par la société. La même logique de calcul de vétusté s’applique pour déterminer la valeur inscrite en contrepartie.
Si la SCI est à l’impôt sur le revenu (IR) et exerce une activité de location nue, elle ne peut pas bénéficier de l’amortissement. La question de la vétusté du mobilier d’apport est alors sans objet sur le plan comptable.
Justificatifs à conserver en cas de contrôle fiscal
L’administration fiscale peut demander à justifier la valeur retenue pour le mobilier apporté. Il est donc indispensable de constituer et de conserver un dossier documentaire comprenant :
- La facture d’achat originale du bien (avec date et montant) ;
- Un tableau de calcul de la vétusté explicitant la formule utilisée, le taux retenu, la durée de vie théorique et la valeur résiduelle obtenue (tableur Excel, PDF ou tout document daté) ;
- La grille de vétusté de référence utilisée (INC, CLCV, UNIS ou grille interne justifiée) ;
- Le bilan d’ouverture ou l’annexe comptable mentionnant l’entrée du bien à l’actif à la valeur résiduelle ;
Ce dossier n’a pas à être transmis spontanément à l’administration, mais doit pouvoir être présenté sur demande. Un tableur simple, conservé avec vos autres justificatifs comptables, suffit. En cas de contrôle, la cohérence entre la valeur inscrite et le calcul de vétusté est le point de vigilance principal.
Des questions au sujet de l’abattement en LMNP ou même des baux possibles ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !
