Qui est concerné par l'envoi d'un courrier de levée d'option ?

Tous les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) relevant par défaut du micro-BIC et souhaitant passer au régime réel doivent envoyer un courrier de levée d'option. Cela concerne aussi bien les nouveaux bailleurs que ceux déjà déclarés en LMNP.

Quelles sont les conséquences fiscales de ce changement ?

Le passage au régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir de bien, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable. Ce régime impose toutefois une comptabilité complète et peut influencer la plus-value en cas de revente.

Comment changer de régime fiscal LMNP avec le courrier de levée d'option ?

Il suffit d'adresser au SIE une lettre indiquant clairement votre souhait d'être imposé au régime réel, en précisant votre identité, votre numéro SIRET, ainsi que l'adresse du bien loué. Une fois reçue, l'option est valable pour un an et reconduite automatiquement.

Quand doit être envoyé le courrier de levée d'option ?

Le courrier doit être transmis avant la date limite de déclaration des revenus pour que le régime s'applique à l'année en cours. IL est recommandé de l'envoyer dès le début de l'année afin d'éviter tout risque de dépassement de délai.

Lettre de passage du régime micro-BIC au réel : guide complet

En résumé

En LMNP, pour passer du régime micro-BIC au régime réel, il faut lever l’option auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) généralement par courrier ou via votre espace professionnel impôts ;
Cette option doit être exercée avant la date limite de déclaration des revenus pour l’année que vous souhaitez basculer ;
Depuis 2025, la souplesse a augmenté : le délai de “franchise” de 2 ans entre micro-BIC et réel a été supprimé, permettant de changer de régime plus fréquemment ;
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles et vos amortissements, ce qui peut réduire significativement (voire annuler) votre revenu imposable, particulièrement si vos charges et vos amortissements dépassent l’abattement du micro.

Lorsque vous louez un bien en tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez choisir un régime fiscal de LMNP : régime micro-BIC ou régime réel. Si vous êtes initialement au micro-BIC, il est possible, sous certaines conditions, de lever une option pour passer au régime réel. Cela nécessite d’adresser un courrier spécifique à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE), en respectant des délais stricts. Dans cet article, Indy vous dit tout ce qu’il faut savoir sur le courrier de levée d’option du régime réel en LMNP.

Le courrier de levée d’option du régime réel en LMNP : le guide complet

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Modèle de lettre de levée d’option au régime réel

Voici un modèle de lettre de passage du régime micro-BIC au réel que vous pouvez utiliser en tant que LMNP.

Modèle de lettre — Levée d’option pour le régime réel (LMNP)

[Vos nom et prénom]
[Adresse]
[Code postal] [Ville]
[SIRET de l’activité LMNP]
[Numéro fiscal / Identifiant SIE si connu]

Service des Impôts des Entreprises (SIE)
[Adresse du SIE compétent]
[Code postal] [Ville]

À [Ville], le [Date]

Objet : Levée d’option pour l’imposition au régime réel (LMNP)

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Prénom Nom], exerçant une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) au titre du bien situé au [adresse du bien loué], souhaite vous notifier par la présente ma décision d’opter pour le régime réel d’imposition au titre de l’année [année souhaitée].

Voici les informations relatives à ma situation :
SIRET de mon activité : [numéro SIRET]
Adresse du bien loué : [adresse complète]
Nature de l’activité : location meublée non professionnelle
Régime actuel : micro-BIC
Régime choisi : régime réel

Je vous prie donc d’enregistrer cette option pour le régime réel auprès de vos services à compter de l’année fiscale [année concernée].

Je reste à votre disposition pour tout complément d’information et vous remercie de bien vouloir me confirmer, par retour, la prise en compte de cette option.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

[Prénom Nom]

Qu’est-ce que l’option pour le régime réel en LMNP ?

Quelle est la différence entre le régime micro-BIC et le régime réel ?

Le régime micro-BIC

En LMNP, le régime micro-BIC est le régime par défaut dès que vous vous lancez en tant que LMNP. La gestion est très simple : vous déclarez le montant des loyers perçus au cours de l’année, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire pour charges.

Vous pouvez en bénéficier tant que vos recettes locatives (loyers) ne dépassent pas :

77 700 € pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés et la location de chambre d’hôtes ;
15 000 € pour la location de meublés de tourisme non classés.

Au-delà de ce montant vous passez automatiquement au régime réel d’imposition.

Suite à cela, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire (sans nécessité de justifier vos charges) :

50 % pour les locations longue durée, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés ;
30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Le régime réel

Le régime réel vous oblige à tenir une comptabilité, mais vous permet de déduire toutes vos charges réelles (entretien, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, etc.) et surtout de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et le mobilier.

Grâce aux amortissements, il est souvent possible de réduire fortement le bénéfice imposable, voire de le ramener à zéro, selon votre situation.

Pour plus d’informations sur la différence entre le statut de LMNP au réel ou micro, ou un LMNP au bic ou bnc, consultez notre article de blog dédié.

Que signifie « lever l’option » ?

Lever l’option signifie notifier à l’administration fiscale (via le SIE) votre souhait d’être imposé au régime réel pour les revenus locatifs de LMNP, alors que vous êtes actuellement au micro-BIC.

Cette option est valable un an et se renouvelle tacitement, tant que vous ne la renoncez pas.

Pourquoi passer du micro-BIC au régime réel en LMNP ?

Optimisation fiscale grâce aux amortissements

L’amortissement du bien immobilier et du mobilier permet de neutraliser une partie importante du bénéfice imposable, ce qui peut réduire voire annuler votre impôt sur les revenus locatifs ;
Si vos charges et amortissements dépassent votre abattement du micro-BIC, vous réalisez une économie fiscale nette en basculant au réel ;
En cas de déficit (charges > loyers), le déficit peut être reporté sur les années suivantes, ce qui offre une fiscalité optimisée sur le long terme.

Une grande flexibilité depuis 2025

La suppression du délai de 2 ans entre le régime du micro et du réel permet maintenant d’ajuster votre régime en fonction de votre situation chaque année.

Le saviez-vous ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour passer du régime micro-BIC au régime réel en LMNP en consultant notre article.

Quand et comment envoyer le courrier de levée d’option ?

Le délai à respecter

Pour que l’option s’applique à une année donnée, il faut lever l’option avant la date limite de votre déclaration de revenus de cette même année.

Par exemple : pour que vos revenus de 2025 soient imposés au réel, il fallait envoyer votre lettre de passage du régime micro-BIC au réel entre fin mai et début juin 2025 (selon le calendrier fiscal) à votre SIE.

À retenir : il est recommandé d’envoyer la lettre dès le début de l’année (ou dès que vous planifiez de basculer) pour éviter tout incident ou oubli. Certains conseillent dès janvier ou avant le 1er février.

Où et comment envoyer le courrier ?

Adressez votre demande à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien loué ;
Vous pouvez envoyer un courrier postal recommandé pour garder une preuve ou utiliser la messagerie sécurisée de votre espace professionnel Impots.gouv ;
Le courrier doit clairement mentionner votre identité, vos coordonnées, le numéro SIRET de votre activité LMNP, l’adresse du bien concerné, ainsi que la demande explicite d’option pour le régime réel BIC à compter de l’année souhaitée.

Validité et renouvellement

Une fois l’option levée, elle est valable un an et reconduite automatiquement si vous ne faites rien ;
Si vous souhaitez renoncer au régime réel (pour repasser au micro-BIC), il faudra alors envoyer une lettre de renonciation avant la date butoir de déclaration de résultats de l’année concernée ;
Grâce à la suppression du délai de 2 ans, vous pouvez désormais alterner entre micro et réel plus librement selon l’évolution de vos revenus et charges.

Quels sont les risques, limites et précautions ?

Une complexité administrative plus importante

Passer au régime réel implique une gestion comptable plus lourde que le régime micro-BIC. En effet, le loueur doit tenir une comptabilité complète :

Établir un bilan ;
Établir une liasse fiscale ;
Suivre les amortissements d’année en année.

Cette rigueur administrative peut surprendre les bailleurs habitués à la simplicité du micro-BIC. Il est souvent nécessaire de faire appel à un expert-comptable ou à un logiciel de comptabilité en ligne comme Indy.

Un impact possible sur la plus-value en cas de revente

L’un des avantages majeurs du régime réel en LMNP réside dans les amortissements, mais ceux-ci ont une conséquence indirecte lors de la revente du bien. En effet, plus vous amortissez votre bien au fil des années, plus sa valeur comptable diminue, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la vente.

Certains propriétaires choisissent de moduler leurs amortissements selon leur stratégie patrimoniale. Cette réflexion doit être menée en amont car elle peut influencer votre choix entre une LMNP micro-BIC et LMNP régime réel non seulement pour l’année en cours mais aussi pour les années à venir.

Un risque lié au non-respect des délais

La levée d’option doit impérativement être envoyée avant la date limite. Un retard d’envoi, un courrier mal adressé ou une omission peuvent entraîner l’impossibilité d’appliquer le régime réel pour l’année concernée. Cela peut représenter une perte fiscale significative si vous aviez prévu de déduire des charges importantes ou d’amortir votre bien.

À retenir : pour éviter toute erreur de levée d’option, il est essentiel de conserver une preuve d’envoi, qu’il s’agisse d’un recommandé ou d’un message transmis depuis l’espace professionnel du site Impots.gouv.

La nécessité d’une vision stratégique sur plusieurs années

En LMNP, le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel ne doit pas être basé uniquement sur l’optimisation d’une seule année. Pour être pertinent, il doit s’inscrire dans une stratégie globale tenant compte de l’évolution des loyers, des charges, des travaux à venir, des amortissements restants et d’un éventuel projet de revente.

🔎 Besoin de davantage d’informations sur les régimes d’imposition ? Rendez-vous sur le site impots.gouv.fr en cliquant ici.

Passer du régime micro-BIC au régime réel en LMNP peut être une stratégie fiscale très puissante surtout quand vos charges et amortissements sont élevés. Mais cela nécessite de respecter des formalités précises, notamment l’envoi d’un courrier de levée d’option à votre SIE avant la date limite.

En cas de doute, nous vous recommandons de demander conseil via un logiciel de comptabilité en ligne comme Indy ou d’un expert-comptable.

Des questions sur le sujet ? 💬 Utilisez l’espace commentaires, nous vous répondrons avec plaisir !