LMNP réel ou micro-BIC : quel régime est fait pour vous ?

Bon à savoir : Tant que vous ne franchissez pas ces seuils, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC.

Avantages du micro-BIC en LMNP

Le micro-BIC présente plusieurs avantages à prendre en considération quand vous choisissez votre régime fiscal.

• La simplicité du calcul de votre résultat imposable ;
• Des obligations comptables allégées : pas de bilan ni de liasse fiscale ;
• Un taux d’abattement identique tous les ans, ce qui facilite la prédiction de vos charges d’impôts.

Limites du micro-BIC en LMNP

Voici les principales limites du micro-BIC en LMNP :

• Vous ne pouvez plus en bénéficier quand vos recettes dépassent les plafonds légaux ;
• Vous ne pouvez pas impacter les dépenses imputables à votre logement sur vos revenus (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) ;
• Vous ne pouvez pas déduire l’amortissement de vos biens immobiliers.
• Vous ne pouvez pas générer de déficits reportables.

Le régime réel en LMNP

Vous relevez du régime réel dès lors que vous franchissez les seuils applicables au micro-BIC. Vous pouvez aussi vous y soumettre volontairement, en déposant une demande auprès de l’administration fiscale.

Pour cela, rendez-vous simplement dans votre espace professionnel, sur le site des impôts. Vous devez transmettre votre requête avant la date limite de la déclaration de revenus.

En quoi consiste le régime réel ?

L’application du régime réel en LMNP impose un suivi administratif et comptable plus rigoureux. En effet, vous devez lister l’ensemble des frais rattachables à votre bien immobilier, afin de déduire leur montant de vos recettes locatives.

Les dépenses déductibles au régime réel

Les dépenses imputables sur vos loyers en LMNP incluent notamment :

• Les intérêts de votre prêt immobilier ;
• La taxe foncière ;
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• Les frais d’assurances de votre immeuble ;
• Les charges de copropriété ;
• Les coûts de mise en relation avec de potentiels locataires (honoraires d’agences, coût des annonces immobilières, etc.) ;
• Les frais de gestion (y compris votre logiciel de comptabilité).

L’amortissement du bien immobilier

Vous pouvez également profiter du mécanisme comptable de l’amortissement, qui représente souvent le poste de dépenses déductibles le plus important. Il consiste à étaler la charge liée au coût d’achat de votre bien immobilier sur plusieurs années.

En pratique, vous intégrez sa valeur à l’actif de votre bilan comptable au moment de son acquisition. Chaque année, vous venez ensuite la réduire en passant une écriture de dotation aux amortissements, qui crée une charge pour votre entreprise.

Bon à savoir : La valeur à inscrire à l’actif correspond au prix d’achat de votre bien, auquel on ajoute souvent les coûts d’acquisition (honoraires d’agence immobilière, frais de notaire, etc.). Vous devez affecter une quote-part (au moins 10 %) de cette valeur au terrain, qui n’est pas amortissable.

L’administration fiscale recommande d’utiliser une durée d’amortissement comprise entre 25 et 40 ans pour les bâtiments. Vous pouvez aussi étaler le coût d’achat de votre mobilier (entre 5 et 10 ans) et des travaux réalisés dans vos biens, selon le même principe.

Les avantages du régime réel

Le régime réel présente des atouts majeurs, qui pourraient faire la différence si vous cherchez à réduire votre imposition.

• Vous pouvez déduire l’ensemble des dépenses rattachables à votre bien de vos recettes locatives ;
• Vous profitez du mécanisme de l’amortissement, qui peut être très avantageux en LMNP ;
• Si vous constatez un déficit, vous pouvez le reporter sur vos bénéfices de même nature dégagés au cours des 10 années suivantes.

Les inconvénients du régime réel

Le régime réel présente aussi des inconvénients, créant notamment un poids administratif supplémentaire.

• Nécessité de conserver les justificatifs des frais déduits de vos revenus ;
• Obligations comptables renforcées : vous devez établir un bilan, un compte de résultat et une liasse fiscale ;
• Ce régime devient moins avantageux lorsque votre bien est totalement amorti.

LMNP réel ou micro-BIC : quel régime choisir ?

Le choix entre ces deux régimes constitue un arbitrage stratégique pour optimiser votre fiscalité en LMNP. En effet, votre décision peut fortement impacter la rentabilité de vos biens.

Pour définir l’option la plus intéressante pour votre activité, vous devez lister l’ensemble des charges attribuables à vos logements. Vous pouvez ensuite calculer leur poids au regard de vos recettes locatives.

Taux de charges = Charges déductibles / Recettes locatives

Il vous suffit ensuite de comparer le résultat de cette formule avec le taux d’abattement du micro-BIC applicable à votre activité.

Attention : N’oubliez pas de prendre en compte les dotations aux amortissements dans vos charges. Même si elles ne constituent pas des dépenses à proprement parler, elles sont bien déductibles au régime réel !

Quand opter pour le régime réel ?

Vous devez obligatoirement adopter le régime réel si vos recettes dépassent les plafonds du micro-BIC. Vous pouvez aussi vous y soumettre volontairement, quel que soit le chiffre d’affaires que vous dégagez.

Pour déterminer s’il constitue un choix opportun, vous devez quantifier vos charges déductibles. Si elles sont supérieures à l’abattement auquel le micro-BIC vous donne droit, vous avez intérêt à opter pour le régime réel. C’est le cas si les dépenses imputables à vos biens représentent plus de 50 % de vos recettes en location longue durée.

Souvent, les dotations aux amortissements de votre immeuble permettent de retrancher des sommes importantes sur vos recettes. Elles peuvent même conduire à vous dispenser du paiement d’impôts sur vos loyers. Cette situation survient lorsque vos charges totales surpassent vos revenus locatifs.

Dans quels cas privilégier le régime micro-BIC ?

Le micro-BIC est intéressant si le taux d’abattement applicable à votre situation couvre le montant de vos charges déductibles. C’est souvent le cas quand votre immeuble est totalement amorti, par exemple.

Vous pouvez aussi choisir ce régime si vous ne voulez pas vous imposer de contraintes administratives trop importantes. Rassembler les justificatifs de vos dépenses, tenir une comptabilité complète, établir une liasse fiscale… Ces tâches deviennent incontournables si vous passez au régime réel. Or, elles représentent un investissement en temps et/ou en argent non négligeable.

LMNP réel ou micro-BIC : cas pratique

Marc a récemment décidé d’investir en LMNP. Il a acheté un petit immeuble constitué de 4 appartements, à Bordeaux. Il les exploite en proposant des baux meublés longue durée. En 2025, il a perçu 31 200 € de loyer, ce qui lui permet de bénéficier du micro-BIC. Il se demande toutefois s’il ne devrait pas opter pour le régime réel pour optimiser la fiscalité de ses revenus locatifs.

Au cours de l’année écoulée, il a supporté les dépenses suivantes.

• La taxe foncière : 3 000 € ;
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) : 300 € ;
• Les assurances : 500 € ;
• Des frais de ménage des parties communes : 600 € ;
• Des dépenses d’entretien et de réparations : 3 000 € ;
• Des frais de publication d’annonces immobilières : 100 €.

Ces différents postes représentent un total de 7 500 € de dépenses, qui seraient déductibles au régime réel. À cela, il doit ajouter l’amortissement de son immeuble, acquis en 2023 pour 800 000 €. Il a choisi de l’amortir sur 40 ans, ce qui équivaut à des dotations annuelles de 20 000 €. Ses charges totales s’élèvent ainsi à 27 500 € (20 000 + 7 500).

Taux de charges = 27 500 / 31 200 = 88 %.

Le taux obtenu est largement supérieur à l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC. Marc a donc tout intérêt à opter pour le régime réel simplifié.

Bon à savoir : S’il souscrit à un logiciel pour tenir sa comptabilité, il pourra déduire son abonnement de ses recettes imposables.

Des interrogations au sujet des LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !