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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a connu d’importants bouleversements à la suite de la loi de finances pour 2025 et de la loi Le Meur. Entre réformes fiscales majeures et nouvelles contraintes énergétiques, les avantages fiscaux de ce régime se sont nettement réduits. Mais assiste-t-on à la fin du LMNP ? Si vous possédez un bien meublé ou envisagez un investissement locatif, voici tout ce que vous devez savoir sur les nouvelles lois LMNP.
📝 En résumé :
Entre l’entrée en vigueur de la loi Le Meur et l’adoption tardive de la loi de finances 2025, le statut de LMNP a connu plusieurs évolutions majeures :
- Au régime réel d’imposition, les amortissements doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente ;
- La réduction d’impôt liée à l’adhésion à un OGA est supprimée ;
- La location courte durée est plus facilement soumise à la TVA ;
- Le régime micro-BIC devient moins avantageux, avec une baisse des abattements forfaitaires et une réduction des seuils de recettes ;
- Les logements énergivores (classés G) sont désormais interdits à la location.
Ces réformes visent à rapprocher la fiscalité du meublé de celle du logement vide. Résultat : la location meublée devient moins attrayante… mais ce n’est pas pour autant la fin du LMNP.
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Qu’est-ce qui change en 2025 ?
| Avant 2025 | Depuis 2025 | |
| Amortissements et plus-value sur le logement vendu | Pas de réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value | Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value |
| Avantage OGA | Réduction de 2/3 des frais dans la limite de 915€ | Plus de réduction (les frais restent déductibles au réel) |
| Plafonds du micro-BIC | 77 700€ ou 188 700€ | Revus à la baisse : 77 700 € ou 15 000 € |
| Abattement en micro-BIC | 50% ou 70% | 30% ou 50% |
| TVA | Soumis si 3 des 4 prestations « parahôtelières » sont proposées de manière active | Seuil abaissé : pour les séjours ≤ 5 nuits, ménage et linge fournis à l’arrivée suffisent pour déclencher la TVA |
| DPE des logements classés G | Location possible | Location interdite |
Les réformes qui impactent le statut LMNP ne datent pas de 2025. Ce régime a déjà connu plusieurs ajustements au fil des années, dont la suppression du dispositif Censi-Bouvard en 2022, un avantage fiscal majeur qui permettait jusqu’alors de bénéficier d’une réduction d’impôt significative lors de l’acquisition d’un bien meublé en résidence services.
La réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values
Qu’est-ce que c’est ?
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) soumis au régime réel bénéficient d’un avantage fiscal important : la possibilité d’amortir le bien immobilier, le mobilier et les travaux.
Ce mécanisme permet de réduire significativement le revenu imposable tiré des loyers. Jusqu’en 2024, ces amortissements présentaient un avantage supplémentaire : ils n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Autrement dit, ils réduisaient l’impôt pendant la durée de la location sans augmenter la fiscalité à la revente. Mais ce privilège apris fin. Désormais, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente. Résultat : l’impôt à payer peut être nettement plus élevé.
Notre exemple
Pour mieux comprendre l’impact de cette réforme, prenons l’exemple d’un investissement en LMNP :
- Prix d’achat du bien meublé : 180 000€ ;
- Amortissements annuels pratiqués : 8 000 € ;
- Durée de détention : 6 ans ;
- Prix de revente : 240 000 €
Calcul de la plus-value selon la réglementation :
| Période | Base de calcul de la plus-value | Montant imposable |
| Avant 2025 | Prix de vente – Prix d’achat | 240 000 € – 180 000 € = 60 000 € |
| À partir de 2025 | Prix de vente – Prix d’achat + amortissements cumulés | (240 000 € – 180 000 €) + (8 000 € × 6) = 108 000 € |
La base imposable grimpe de 60 000 € à 108 000 €, ce qui fait presque doubler l’impôt sur la plus-value !
Suppression de l’avantage fiscal pour les adhérents à un OGA
Jusqu’à 2024, les LMNP au réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 915 € en adhérant à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).
Depuis 2025, cette réduction a été supprimée. Les frais de comptabilité restent bien sûr déductibles des revenus locatifs au régime réel, mais l’avantage fiscal spécifique lié à l’adhésion à un OGA n’est plus applicable.
Modification du régime des micro-BIC
La loi Le Meur a aussi impacté les LMNP relevant du régime micro-BIC. Jusqu’en 2024, ce régime offrait un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, voire 71 % pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes.
Ces taux avantageux ont été revus à la baisse avec la nouvelle législation. Ce qui change concrètement :
Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes :
- L’abattement spécifique de 71 % est supprimé. Il est désormais aligné sur celui des locations meublées classiques, soit 50 % ;
- Le seuil d’éligibilité au régime micro-BIC est également revu à la baisse : il passe de 188 700€ à 77 700 € de recettes annuelles.
Pour les meublés de tourisme non classés :
- L’abattement chute à 30 %, comme pour les locations nues ;
- Le plafond de recettes annuelles pour bénéficier du régime micro-BIC est drastiquement réduit, passant de 77 700€ à 15 000 €.
Ces nouvelles règles s’appliquent uniquement aux LMNP qui relèvent du micro-BIC. Les bailleurs ayant opté pour le régime réel ne sont pas concernés par cette partie de la réforme.
| Taux d’abattement du régime micro-BIC | Plafonds du régime micro-BIC | |||
| Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 | Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 | Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 | Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 | |
| Meublés de tourisme non classés | 50% | 30% | 77 700€ | 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés | 71% | 50% | 188 700€ | 77 700 € |
| Location de chambres d’hôtes | 71% | 50% | 188 700€ | 77 700 € |
| Location meublées longue durée | 50% | 50% | 77 700€ | 77 700 € |
TVA et location meublée
En 2025, un changement important est intervenu concernant l’application de la TVA aux locations meublées de courte durée. Il ne s’agit pas d’une nouvelle loi, mais d’une évolution de la doctrine fiscale, publiée en mars 2025 dans le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques).
Avant ce changement, une location meublée n’était soumise à la TVA que si elle remplissait au moins trois des quatre critères dits « parahôteliers » :
- Fourniture du petit-déjeuner ;
- Ménage régulier pendant le séjour ;
- Remise des clés avec accueil personnalisé ;
- Fourniture de linge de maison (draps, serviettes…).
Ces prestations devaient être proposées de manière active pendant toute la durée du séjour.
Désormais, la règle est plus souple pour l’administration mais plus contraignante pour les loueurs.
En effet, pour les séjours de cinq nuits ou moins, les prestations de ménage et de linge sont considérées comme « actives » dès lors qu’elles sont simplement fournies à l’arrivée du locataire. Il devient donc beaucoup plus facile de remplir trois des quatre critères, et ainsi d’être requalifié en activité parahôtelière, ce qui implique une soumission à la TVA.
Pour éviter cette requalification, nous vous recommandons de ne pas proposer de petit-déjeuner et d’opter pour une remise des clés sans contact, par exemple via une boîte sécurisée
Performance énergétique : des règles durcies pour les logements loués
Les locations meublées sont désormais soumise aux mêmes exigences énergétiques que les logements vides. Aussi, quel que soit le type de location, tous les logements classés G au DPE sont d’ores et déjà interdits à la location, et les logements classés F suivront à partir de 2028. Les biens concernés devront faire l’objet de travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, fenêtres, etc.) pour rester conformes.
Ce durcissement vise à accélérer la transition écologique du parc immobilier français, mais alourdit considérablement la charge financière pour les propriétaires, en particulier les petits investisseurs qui ont misé sur des biens anciens, souvent plus rentables à l’achat.
Pourquoi ces changements ?
La réforme récemment adoptée vise à rapprocher la fiscalité de la location meublée de celle de la location vide. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, longtemps considéré comme une niche fiscale très avantageuse, échappait à certaines règles du droit commun, notamment sur les plus-values à la revente.
Ce statut attirait de nombreux particuliers car il offrait une fiscalité allégée et souvent une meilleure rentabilité que la location nue.
D’après un rapport parlementaire, près de 70 % des LMNP ne payaient pas d’impôts. Pour contribuer à l’effort budgétaire, le gouvernement a donc décidé de réduire ces avantages, avec pour objectif de récupérer près de 200 millions d’euros sur les 60 milliards d’économies prévues en 2025. Mais au-delà des recettes fiscales, cette réforme poursuit aussi des objectifs plus larges.
Elle vise à harmoniser les règles entre les différents types de location, à encourager la rénovation énergétique des logements, et à limiter le développement des locations touristiques dans les zones tendues, accusées de réduire l’offre de logements pour les habitants.
En alignant les régimes fiscaux, l’État espère freiner la spéculation immobilière et contribuer à stabiliser les loyers, surtout dans les zones où la pression locative est la plus forte.
Quelles sont les conséquences de la réforme sur l’investissement locatif ?
La réforme a clairement réduit l’attrait du régime réel en LMNP. Désormais, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui alourdit la fiscalité en cas de cession.Mais ces amortissements restent utiles : pendant la durée de location, ils permettent toujours de réduire fortement les revenus imposables. Un avantage que la location vide ne propose pas.
Autre point important : les LMNP sont toujours soumis au régime des plus-values des particuliers, avec des abattements qui augmentent avec le temps. Au bout de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée. Il conserve donc un vrai intérêt sur le long terme.
Malgré ces changements, l’investissement locatif reste une bonne option pour ceux qui veulent se constituer un patrimoine ou compléter leurs revenus. Il faut simplement repenser sa stratégie et s’adapter aux nouvelles règles.
Quelles alternatives pour les investisseurs ?
Avec les récents changements fiscaux, il existe d’autres moyens pour optimiser la fiscalité de votre bien locatif. Plusieurs options peuvent valoir le coup d’œil.
LMP : une alternative… à bien étudier
Le régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut être une option intéressante, puisqu’il permet également d’amortir le bien immobilier ainsi que les équipements associés. Toutefois pour y accéder, vos revenus locatifs doivent dépasser 23 000€ ou représenter montant total des autres revenus du foyer fiscal.
L’un des grands avantages du LMP concerne le traitement des déficits : si vos charges dépassent vos loyers, ce déficit peut être déduit de vos autres revenus, ce qui réduit votre impôt global.
Ce n’est pas possible en LMNP, où le déficit ne s’impute que sur les revenus locatifs. En revanche, le LMP entraîne aussi des contraintes : vous dépendez du régime social des indépendants, avec des cotisations plus élevées.
La gestion administrative est aussi plus lourde, avec des obligations comptables et fiscales plus complexes. Avant de vous lancer, il est donc important de bien vérifier que cet investissement reste rentable, en tenant compte de ces coûts et obligations.
Diversifier ses investissements pour mieux préserver ses rendements
Face à une potentielle baisse de la rentabilité, il est important de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Diversifier son patrimoine immobilier devient essentiel pour sécuriser ses revenus et optimiser le rapport rendement/risque.
Par exemple, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent la possibilité d’investir dans un large éventail de biens, bureaux, commerces, résidences de services, sans avoir à gérer soi-même les biens.
C’est un moyen efficace de répartir les risques tout en bénéficiant de revenus réguliers.
Autre piste intéressante : l’investissement en nue-propriété. Ici vous achetez la propriété d’un bien sans percevoir immédiatement les loyers, souvent à un prix avantageux. À la fin de la période d’usufruit, vous récupérez la pleine propriété, ce qui vous permet de bénéficier pleinement du bien, sans être imposé sur des revenus que vous ne percevez pas encore.
Enfin, des dispositifs comme la loi Denormandie ou encore le dispositif Loc’Avantages peuvent représenter un levier supplémentaire pour diversifier son patrimoine immobilier. Pour en savoir plus sur le dispositif Loc’Avantages, cliquez ici.
Pour faire face à ces nouvelles conditions, il est crucial de repenser sa stratégie d’investissement dans son ensemble, en diversifiant ses actifs entre immobilier, placements financiers et autres types d’investissements.
Des interrogations au sujet des LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !
