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- La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 réduit les abattements fiscaux du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme ;
- L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (n°2025-127 du 14 février 2025) intègre désormais les amortissements déduits pendant la location dans le calcul de la plus-value à la revente, depuis le 16 février 2025 ;
- Ces deux réformes s’appliquent principalement aux locations de courte durée (type Airbnb, Booking ou Abritel) ;
- Le régime réel LMNP en location longue durée classique reste inchangé sur le plan des seuils et abattements micro-BIC.
Le statut LMNP a connu deux réformes fiscales majeures depuis 2024 : la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », qui réduit les avantages fiscaux du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme, et l’article 84 de la loi de finances pour 2025 qui réintègre désormais les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Le statut LMNP reste-t-il aussi avantageux pour diminuer la fiscalité des revenus locatifs ? Quelles sont les locations concernées ? On vous explique tout.
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Contexte : deux réformes distinctes depuis 2024
La loi Le Meur (novembre 2024)
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 vise avant tout à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Elle contient également une réforme du régime fiscal micro-BIC applicable aux locations meublées de tourisme, dans un objectif de rééquilibrage entre location longue durée et location touristique de courte durée.
La loi de finances pour 2025 (février 2025)
Séparément, l’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025) modifie les règles de calcul de la plus-value à la revente pour tous les LMNP au régime réel, qu’ils fassent de la location de courte ou de longue durée.
Les LMNP : rappel
Les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) sont des particuliers qui louent un bien meublé sans en faire leur activité principale. Ce statut offre une fiscalité avantageuse. Deux régimes d’imposition sont possibles :
- Le régime micro-BIC ;
- Le régime réel (avec la possibilité de réduire ses impôts grâce à l’amortissement immobilier).
⚠️ Vous basculez du statut LMNP vers celui de LMP (loueur en meublé professionnel) dès que deux conditions cumulatives sont réunies : vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an ET elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, BIC autres que la location meublée, BA, BNC). Si une seule des deux conditions est remplie, vous restez en LMNP.
Le régime micro-BIC des meublés de tourisme, revu à la baisse
La loi Le Meur réduit les abattements fiscaux accordés au régime micro-BIC pour les meublés de tourisme. Ces changements ne concernent que les LMNP au régime micro-BIC ; les LMNP au régime réel ne sont pas impactés par ce volet de la réforme.
Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes :
- L’abattement passe de 71 % à 50 % ;
- Le seuil de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC passe de 188 700 € à 77 700 €.
Pour les meublés de tourisme non classés :
- L’abattement passe de 50 % à 30 % ;
- Le seuil de recettes passe de 77 700 € à 15 000 €.
Les amortissements désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value
Avant la réforme, les propriétaires bailleurs en LMNP au régime réel pouvaient déduire les amortissements afférents au logement loué de leurs recettes locatives imposables, sans que ceux-ci ne soient pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession, en application du régime des plus-values des particuliers.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à cet avantage en complétant l’article 150 VB du Code général des impôts d’un III : le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est désormais minoré du montant des amortissements admis en déduction. Concrètement, la plus-value imposable à la revente augmente d’autant. Cette mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 16 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition ou de mise en location du bien.
Sont exemptés de cette réintégration, les biens situés dans :
- Une résidence destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, ou des personnes en contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ;
- Une résidence destinée à l’accueil des personnes de plus de 65 ans ;
- Un établissement de type EHPAD.
Une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel en 2026 est venue confirmer que l’ensemble des amortissements déduits depuis l’acquisition sont concernés, et pas seulement ceux pratiqués depuis l’entrée en vigueur de la loi.
Bon à savoir : à la revente, la plus-value ainsi recalculée reste soumise au taux de prélèvements sociaux de 17,2 %, un taux qui n’a pas été concerné par la hausse de la CSG appliquée en 2026 à d’autres revenus du capital. Les abattements pour durée de détention restent également applicables par ailleurs.
LMNP : quelles sont les locations concernées ?
Les meublés de tourisme : cible de la loi Le Meur
La réforme du micro-BIC introduite par la loi Le Meur n’impacte pas tous les loueurs en location meublée non professionnels. Le seuil et l’abattement du micro-BIC classique restent inchangés pour la location longue durée à usage d’habitation (bail d’habitation, bail étudiant, bail mobilité).
La réintégration des amortissements concerne, elle, tous les LMNP au réel
Contrairement à la réforme du micro-BIC, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value s’applique à l’ensemble des LMNP au régime réel, qu’ils fassent de la location de courte ou de longue durée sous réserve des exemptions mentionnées plus haut.
Quel statut devient le plus intéressant pour faire de la location meublée ?
Pour les investisseurs immobiliers souhaitant effectuer de la location meublée, le statut de LMNP conserve des avantages, mais ceux-ci sont désormais à mettre en balance avec la réintégration des amortissements à la revente. La SCI à l’IS reste une alternative pour certains profils d’investisseurs.
La SCI, société civile immobilière, permet de gérer un bien immobilier à plusieurs et de séparer le patrimoine personnel des associés du patrimoine professionnel détenu par la société. Il est possible de faire de la location meublée en SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), qui permet d’amortir les biens immobiliers détenus par la SCI et donc de réduire son résultat imposable avec ses propres règles de calcul de plus-value professionnelle, distinctes du régime LMNP.
🏡 En SCI, il est également possible de transmettre un bien progressivement en cédant des parts de la société, pour préparer sa succession.
Vous avez davantage de questions sur la fiscalité LMNP et son évolution ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝
Bonjour
Je loue a Paris un appartement meublé avec des baux d’un an renouvelables. Suis concerné par la nouvelle réglementation svp?
Si oui, le changement de statut avec passage de résidence secondaire à résidence principale, peut il me permettre d échapper à la taxe renforcée sur la plus value?
Merci
Bonjour, les locations LMNP dans une mobil home camping **** est il concerné par la nouvelle loi, au réel 6 semaines de location à l’année.
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour Sylvie,
Oui, les locations dans des mobil home camping rentrent dans la catégorie des locations de courte durée prises en compte dans la réforme. Cependant aucun changement n’est prévu à date pour les LMNP au régime réel (seulement celles au régime micro).
Bonjour, j’ai une location de tourisme NON classé qui est au régime réel. Mon CA annuel tourne autour de 18.000 euros.
Serai-je impactée ? Quel sera mon pourcentage d’abbattement et y’a t-il une limite de CA à ne pas dépasser ?
Merci !
Bonjour,
Pour les locations de tourisme non classé qui sont au régime réel (et non micro), aucun changement n’est prévu à date.
Bon à savoir : dans le cas où vos recettes annuelles liées à cette activité excéderaient 23 000 €, elle sera assimilée à une activité professionnelle.
Bonjour,
Quels sont les changements d’un point de vue fiscal pour les lmnp de courte durée ?
Cordialement
Antoine
Bonjour Antoine,
Toutes les mesures n’ont pas encore été prises à cette date. Concernant les LMNP, le Sénat a procédé à la réintégration des amortissements de la plus-value pour toutes les LMNP. Il n’y a donc plus à date de grand changement fiscal de ce côté.
Quelques changements ont cependant déjà vu le jour au niveau de la réduction des abattements fiscaux pour les meublés de tourisme :
– Réduction de 50% à 30% pour les meublés non classés
– Et de 71% à 50% pour les meublés classés et les chambres d’hôtes
Bonjour
Je souhaite louer un studio meublé standard non classé et longue durée ( pas de Airbnb ) courant 2025 avec une déclaration micro bic forfaitaire . L’abattement sur le revenu imposable sera toujours de 50% des loyers perçus ? Ou y a t’il un changement prévu?
Merci
Bonjour Stephane,
À date aucun changement n’a encore été prévu pour votre cas,
Cependant l’adoption de la loi de finances pour 2025, tout comme son contenu, est encore en suspens du côté du gouvernement. Nous vous tiendrons au courant des prochaines évolutions sur le sujet.
Bonjour,
merci pour votre retour
En auto entreprise en location meublé de tourisme classé, mon seuil de CA pour l’année 2025 est de 77 700 euros, mais mon seuil de la franchise en base de tva est de 85 800 euros.
Je ne comprend pas trop comment il peut être plus élevé que mon seuil de CA
Bonjour Ophélie,
En effet le seuil de la franchise en base de TVA est plus élevé que le plafond de l’auto-entreprise. Cela signifit que tous les auto-entrepreneurs en location meublé sont en franchise en base de TVA. S’ils sortent du régime micro pour passer au réel, ils auront également une marge avant de devoir facturer et récupérer la TVA.
Bonjour
J’envisage d’investir dans l’achat de mobilhome sur emplacement de camping ouvert a l’année ou non. Quelle est la meilleure forme de societé a faire ou non
Cordialement
Kirakossian Dominique
Bonjour Dominique,
Cela dépend de beaucoup de paramètres. Vous pouvez prendre un rendez-vous gartuit avec l’un de nos conseillers en création d’entreprise : https://www.indy.fr/rendez-vous/
Bonjour,
Je vous remercie pour votre retour.
Autres questions, en plus de la nuité je propose des options complémentaires au niveau des repas, les clients peuvent opter pour une bouteille de vin, une planche de charcuterie fromage ou encore des décorations romantiques ( bouquets de fleurs …. ) Est-ce que je releve d’une activité mixte ou est ce que je dois tout inclure dans le CA de 77 700 euros ?
A partir de quel moment dois je déclarer de la TVA ?
Les taux de TVA sont:
10% pour la nuit ?
5.5% pour la nourriture ?
20% alcool et décoration romantique ?
Merci de votre retour
cordialement
Bonjour Ophélie,
1. Les options complémentaires que vous proposez (bouteille de vin, planche de charcuterie/fromage, décorations romantiques) peuvent être considérées comme des activités distinctes de la simple location meublée. Si ces prestations sont significatives et indépendantes, votre activité pourrait relever d’une activité mixte. Nous vous recommandons de consulter un expert-comptable pour confirmer cette information et obtenir une réponse adaptée à votre situation.
2. Concernant la TVA, vous devrez commencer à la facturer dès que votre chiffre d’affaires dépasse les seuils de la franchise en base de TVA :
– Si votre CA est compris entre 85 800 € et 94 300 €, vous devrez facturer la TVA à partir de l’année suivante ;
– Si votre CA dépasse 94 300 €, vous serez redevable de la TVA dès le premier jour du mois de dépassement.
3. Enfin, si vous êtes redevable de la TVA, vous devez appliquer les taux suivants :
– 10 % pour les nuitées (hébergement touristique) ;
– 5,5 % pour les repas (nourriture sans alcool) ;
– 20 % pour les boissons alcoolisées et les décorations.
Bonjour,
En étant autoentrepreneur et faisant de la location meublé de tourisme classé, quel est le seuil CA en 2025 en zone NON tendu ?
Comment déclarer les revenus à l’URSSAF ?
Exemple: un client fait une réservation en ligne directement sur mon site internet le 02/01 mais pour une nuit qui aura lieu le 02/02 soit 1 mois après. Je reçoit les fonds 1 semaine après sur mon compte bancaire. Je déclare à l’urssaf ce que je reçoit sur mon compte meme si la nuit du client n’est pas passé ?
Deuxième chose je lui fait sa facture le lendemain de son départ soit le 03/02, est-ce OK pour vous ?
Merci pour votre retour
Cordialement
Bonjour Ophélie,
1. Pour les revenus de l’année 2024, déclarés en 2025, le seuil pour rester en auto-entreprise est fixé à 188 700 €. Cependant, pour les revenus de l’année 2025, déclarés en 2026, ce seuil est abaissé à 77 700 €, conformément aux nouvelles règles en vigueur.
2. En tant qu’auto-entrepreneur, vos revenus doivent être déclarés en fonction de la date d’encaissement des fonds sur votre compte bancaire, et non de la date de réalisation de la prestation (par exemple, la nuitée).
À titre d’exemple, si un client réserve une nuitée le 2 janvier 2025 pour un séjour prévu le 2 février 2025, et que le paiement est encaissé sur votre compte le 9 janvier 2025, vous devrez déclarer ce montant à l’URSSAF pour le mois de janvier 2025.
3. Concernant la facturation, vous pouvez tout à fait établir la facture après le départ du client, à condition que cela reste dans un délai raisonnable.
Par exemple, pour une nuitée réalisée le 2 février 2025, il est parfaitement conforme d’émettre la facture le 3 février 2025. Assurez-vous simplement que la facture inclut :
– La date de la prestation (dates de séjour) ;
– Le montant encaissé (déjà déclaré à l’URSSAF lors de l’encaissement) ;
– Les détails du paiement (montant, mode de règlement, etc.).
Bonjour Stéphanie,
en régime LMNP, réel simplifié, pouvez-vous confirmer que l’amortissement pourra toujours être pratiqué, malgré la nouvelle loi ? (hormis la notion de + value).
Merci pour votre réponse.
Jean-Luc
Bonjour,
Actuellement, en LMNP au réel simplifié, l’amortissement est possible, ce qui réduit votre base imposable. Toutefois, à partir de 2025, le projet de loi prévoit sa suppression pour les nouvelles déclarations, sauf pour les locations de longue durée (plus de 9 mois) qui pourraient bénéficier d’abattements spécifiques.
Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous conseillons de vous tourner vers les impôts.
Passez d’excellentes fêtes de fin d’année 🎄
Bonjour,
en ce qui concerne le régime autoentrepreneur en ce qui concerne le seuil, on ne peut plus dépasser 77 700 euros par an de CA ? même si l’on ne se situe pas en zone tendu ?
merci
Bonjour,
Pour un autoentrepreneur en 2024, les seuils de chiffre d’affaires (CA) sont les suivants :
– 77 700 € pour les prestations de services et les activités libérales relevant des BNC ou des BIC ;
– 188 700 € pour les activités de vente de marchandises, restauration et hébergement (hors location meublée).
Ces plafonds sont valables partout en France, peu importe votre localisation, y compris en zone tendue. Si vous dépassez ces seuils, vous ne pourrez plus bénéficier du régime autoentrepreneur et devrez passer à un régime fiscal classique.
Si nous sommes au statut LMNP, peut on migrer vers un régime SCI à l’IS ?
Bonjour,
Oui, il est tout à fait possible de migrer d’un statut de LMNP vers une SCI imposée à l’IS.
Bonne nouvelle ! Chez Indy, nous vous accompagnons gratuitement dans la création de votre SCI ! Pour prendre rendez-vous avec nos conseillers en charge de la création nous vous invitons à cliquer juste ici
Bonjour
On entend aussi beaucoup parler de la mise en place de la TVA.
Cela concernera la LMNP et la LMP?
Merci de votre réponse
Stéphanie
Bonsoir Stéphanie,
La récente réforme concerne principalement les abattements et les amortissements en LMNP, elle n’affecte pas directement la TVA dans ce cadre.
Afin de vous aider au mieux, pourriez-vous préciser de quel aspect vous parlez ? Parlez-vous des nouveaux seuils de la franchise en base de TVA ou d’un autre changement lié à la fiscalité des locations meublées ? 🤔
bonjour
la nouvelle loi sur la fiscalité des locations saisonnières prend effet au 1er janvier 2025.
S’applique -t-elle sur les loyers perçus en 2024 déclarés en 2025 ou bien sur les loyers perçus en 2025?
merci pour votre réponse
Bonjour Francine,
La nouvelle loi sur la fiscalité des locations saisonnières, qui entre en vigueur le 1er janvier 2025, devrait s’appliquer aux loyers perçus à partir de 2025. Autrement dit, les loyers perçus en 2024, même s’ils sont déclarés en 2025, resteront soumis aux règles fiscales actuelles.
Cela dit, nous vous recommandons tout de même de confirmer cette information directement auprès des services fiscaux pour être absolument certaine des modalités applicables dans votre situation.