Comment bénéficier d’une exonération de plus-value en SCI ?

En fonction des plus-values fiscales, il est possible d'obtenir une exonération de plus-value en SCI. Lors de la cession d'un bien immobilier, il est possible de réduire la charge fiscale sous certaines conditions. Néanmoins, il peut être difficile de comprendre les règlementations fiscales parfois complexes. C'est dans cette situation que l'attribution de la plus-value en SCI peut être considérée comme une opportunité intéressante pour les investisseurs prudents. L'amortissement que ce soit pour les sociétés à l'IS ou à l'IR est également un élément essentiel de la gestion fiscale en SCI. L'amortissement en SCI permet de réduire la valeur d'un bien immobilier sur une certaine période. Cette approche a un impact direct sur sa plus-value et, par conséquent, sur l'exonération dont vous pouvez bénéficier. Voyons en détail comment utiliser l'exonération de plus-value en SCI !

Comment bénéficier d’une exonération de plus-value en SCI ?

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Exonération, plus-value, SCI : tout savoir sur ces notions

Une plus-value est créée lorsque le bien immobilier ou les parts sociales sont vendus à un prix supérieur au coût d’acquisition initial. Elle représente la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente. En contexte de SCI, cette plus-value se matérialise soit de la vente d’un actif immobilier, soit de la cession de parts sociales de la société.
Le traitement fiscal des plus-values en SCI est un sujet clé. La fiscalité dépend du régime fiscal auquel la SCI est soumise. Ainsi, selon que la SCI est assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou à l’Impôt sur le Revenu (IR), la nature de la plus-value varie :

  • Dans le cadre de l’impôt sur le revenu, la plus-value est catégorisée comme plus-value immobilière ;
  • En revanche, sous l’IS, elle se considère comme une plus-value professionnelle.

Il est courant que les SCI soient imposées à l’IR, ce qui augmente la fréquence des plus-values immobilières dans ce contexte.

Quelles sont les conditions d’exonération de plus-value en SCI ?

Les investisseurs souhaitant maximiser leur fiscalité lors de la cession d’un bien immobilier doivent tenir compte des conditions d’exonération de plus-value en SCI. Basé sur les informations recueillies, voici un résumé des conditions d’exonération :

  • Résidence principale : La vente de la résidence principale d’une SCI est souvent exonérée de taxe sur la plus-value. À condition que certaines exigences soient remplies.
  • Montant de la vente : Les ventes immobilières dont le montant est inférieur à 15 000 € peuvent également bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value​.
  • Durée de détention : Une exonération d’impôt est possible à partir de la 22ᵉ année de détention du bien. Les prélèvements sociaux seront exonérés à partir de la 30ᵉ année.
  • Cas particuliers : Il existe des cas particuliers. Notamment en ce qui concerne l’imposition de la plus-value professionnelle dans une SCI à l’IS​.

Ces conditions d’exonération de plus-value en SCI peuvent grandement influencer la charge fiscale lors de la cession d’un bien immobilier. Il est essentiel pour les investisseurs et les gestionnaires de SCI de les comprendre et de les prendre en compte dans leur planification fiscale.

Calcul de la plus-value immobilière en SCI

Le calcul de la plus-value immobilière au sein d’une SCI requiert une analyse précise.
Par exemple, prenons un bien immobilier acquis pour 150.000€ et est ensuite vendu pour 200.000€ :

  • Initialement, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat est établie ;
  • 200.000€ – 150.000€ = 50.000€ ;
  • Ce qui donne une plus-value brute de 50.000€.

Néanmoins, dans le domaine de la SCI, le processus va au-delà. Pour calculer la plus-value nette imposable, il est nécessaire d’affiner cette plus-value brute.

Voici d’autres étapes :

  • Pour le prix de vente, les commissions de vente, les frais de diagnostics et éventuellement l’indemnité d’éviction versée au locataire sont déduits, sur justification.
  • Quant au prix d’achat, il peut être ajusté à la hausse en incluant des postes tels que les charges et indemnités versées au vendeur, les frais d’acquisition comme les droits d’enregistrement et frais de notaire, ainsi que les dépenses de travaux et frais de voirie, réseaux et distribution, avec justificatifs à l’appui.

Ce processus aboutit à la plus-value nette imposable, élément essentiel pour une gestion fiscale efficace de votre SCI.

Imposition des plus-values au sein d’une SCI

L’imposition des plus-values dans une SCI varie en fonction de son régime fiscal. Une distinction majeure s’observe entre les SCI soumises à l’Impôt sur le Revenu (IR) et celles à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

  • Dans le cadre de l’IR, l’impôt sur la plus-value est réparti entre les associés selon leur part dans le capital, mimant ainsi une possession directe du bien. Des abattements progressifs s’appliquent selon la durée de détention du bien, favorisant une exonération partielle ou totale au fil du temps. La base imposable subit ensuite un taux d’imposition de 19%, en plus des prélèvements sociaux de 17,2%. Une taxe supplémentaire s’ajoute pour les plus-values excédant 50 000€, avec un taux oscillant entre 2 et 6%.
  • En revanche, pour les SCI à l’IS, les plus-values se traitent comme les bénéfices ordinaires. Elles se soumettent à un taux fixe d’imposition de 25%, sans possibilité d’exonération ou d’abattement. Cette différence souligne l’importance du choix du régime fiscal dans la gestion des plus-values au sein d’une SCI.

COmment en savoir plus ?

L’exonération des plus-value en SCI : comment maitriser cette notion ?

Quelle est la durée de détention pour bénéficier d’abattements sur la plus-value immobilière en SCI ?

La durée de détention pour bénéficier d’abattements sur la plus-value immobilière commence à partir de la 6ᵉ année avec des abattements progressifs. Une exonération totale de la plus-value est atteinte au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Où puis-je trouver des informations officielles sur la plus-value immobilière SCI sur le site BOFIP ?

Vous pouvez trouver des informations officielles sur la plus-value immobilière SCI sur le site du Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) sous la section des plus-values immobilières. Vous trouverez le lien du BOFIP juste 👉ici 👈.

Comment la plus-value est-elle affectée après 30 ans de détention ?

Après 30 ans de détention, la plus-value en SCI est totalement exonérée de prélèvements sociaux. Les abattements pour l’impôt sur le revenu atteignent également 100%.

Existe-t-il un simulateur de plus-value SCI IS ?

Oui, plusieurs simulateurs en ligne peuvent aider à estimer la plus-value en SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Vous pouvez consulter des simulateurs sur LegalPlace, Le blog Patrimoine, LegalVision, et Compagnie Fiduciaire ​2​​ 3 ​​4 ​​5​.

Comment la plus-value se calcule dans une SCI familiale ?

La plus-value dans une SCI familiale se calcule de la même manière que pour toute autre SCI. Il faut ici soustraire le prix d’achat du prix de vente. En tenant compte des ajustements pour les frais associés et les abattements pour durée de détention.

Quel est le taux d’imposition sur la plus-value en SCI IS ?

Le taux d’imposition sur la plus-value en SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) est de 25%, traitée comme un bénéfice ordinaire de la société​.

Comment fonctionne l’exonération de plus-value en SCI pour une résidence principale ?

L’exonération de plus-value en SCI pour une résidence principale est possible lorsque le bien est mis à la disposition de l’un des associés comme résidence principale. Dans ce cas, la plus-value peut être totalement exonérée sous certaines conditions.

Vous avez la moindre question au sujet des plus value ? Nous sommes là pour vous éclairer !💡

par Julie Pay Vargas

Julie est rédactrice de contenu chez Indy. Spécialiste des entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés, elle partage toutes ses connaissances afin de rendre la comptabilité accessible à tous !