La SCI familiale est une forme de société civile avantageuse pour gérer un patrimoine immobilier et le transmettre. Mais que faut-il entreprendre comme démarches en cas de décès d’un associé ou du gérant ? Comment se passe la succession dans une société civile immobilière à caractère familial ? Comment s’opère la cession des parts dans la SCI ? Voici l’essentiel à connaître sur la succession et l’usufruit dans une SCI familiale.
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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Pour rappel, une SCI familiale est une société civile immobilière (SCI) constituée d’au moins 2 membres ayant un lien de parenté ou d’alliance. Comme toute SCI, elle a pour vocation d’acquérir et de gérer des biens immobiliers.
Les biens immobiliers sont propriétés de la SCI, personne morale. Les associés de la SCI détiennent en échange des parts sociales, dont le montant est déterminé par leur participation dans la SCI.
De manière globale, le statut juridique de la SCI est particulièrement intéressant sur le plan fiscal. De façon plus spécifique, la SCI familiale revêt également de nombreux avantages en matière de succession et transmission des biens au sein de la famille.
Les avantages de la SCI familiale en matière de succession et d’usufruit
Les règles de droit appliquées lors d’une succession hors SCI
En l’absence de legs ou de donations, les biens d’un défunt sont en règle générale répartis entre le conjoint survivant et les enfants du couple. Lors du règlement de la succession, le conjoint survivant peut alors demander :
- l’usufruit de la totalité de la succession ;
- ou le quart de la succession en pleine propriété.
Dans ce cas, les héritiers se retrouvent en situation d’indivision et doivent payer des droits de succession sur le patrimoine reçu. Mais si le couple n’est pas marié, un concubin ou partenaire PACSÉ n’a aucun droit sur la succession, sauf s’ils sont nommés dans un testament. Ce qui peut conduire à des situations compliquées.
Les atouts de la SCI familiale en matière de succession et démembrement des parts
Face aux problématiques évoquées précédemment, la SCI familiale peut constituer une solution intéressante pour investir dans l’immobilier et anticiper la transmission des biens au sein de la famille.
Créer une SCI familiale peut ainsi vous permettre :
- d’éviter les blocages liés à l’indivision : en SCI, les décisions courantes sont prises par le gérant selon les règles fixées dans les statuts. Ce qui permet de contourner les blocages décisionnels en cas de mésentente des héritiers pouvant survenir au moment de la succession ;
- d’assurer la conservation du patrimoine au sein de la famille : en vertu d’une clause d’agrément prévue par la loi, les associés peuvent s’opposer à une cession de parts en dehors de la famille, et les racheter pour maintenir les biens immobiliers dans le patrimoine familial ;
- de réduire les frais de succession : le démembrement des parts sociales d’une SCI familiale, entre usufruit et nue-propriété, permet de réduire l’assiette des droits de mutation grâce à un abattement de 100 000 € applicable tous les 15 ans, et de bénéficier une décote pouvant aller jusqu’à 15 % ;
- de protéger votre conjoint si vous êtes en couple hors mariage (en concubinage ou PACS) : par le biais d’un démembrement des parts sociales dit croisé, chaque membre du couple reçoit la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié des parts en nue-propriété. Au décès de l’un des membres du couple, le conjoint survivant récupère la totalité des biens de la SCI en pleine propriété.
Succession en SCI familiale : les démarches à effectuer en cas de décès
Au décès d’un associé, il convient de se reporter aux statuts pour entamer les démarches. Deux options peuvent alors se présenter :
- la SCI familiale continue de fonctionner, avec les héritiers et/ou les associés survivants ;
- la SCI familiale est dissoute.
Poursuite de la SCI familiale avec ou sans les héritiers
Au décès d’un associé de la SCI, la répartition du capital social est, de fait, modifiée. Si la SCI n’est pas dissoute, il faudra déclarer les modifications actées en assemblée générale auprès du tribunal de commerce, afin qu’elles soient enregistrées au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Si le défunt était gérant de la SCI familiale, les associés survivants doivent se réunir en AG pour nommer un nouveau gérant, et modifier les statuts en conséquence.
Si l’agrément des associés n’est pas requis
Si rien n’est prévu dans les statuts, la SCI continue ses activités avec les héritiers du défunt, sans que les associés ne puissent s’y opposer.
Sauf si le défunt a choisi de léguer ses parts (tout ou partie) à une société ou une association, c’est-à-dire une personne morale.
Lorsqu’un agrément des associés est requis
Les statuts de la SCI peuvent toutefois prévoir des conditions restrictives à l’entrée des héritiers dans la société. Lorsque ce type d’agrément est prévu, l’acceptation ou le refus d’intégrer les héritiers doit être mentionné dans un délai de 3 mois maximum à compter du décès de l’associé. Sans réponse formulée dans ce délai, l’agrément est acquis.
Mais les associés réunis en assemblée générale peuvent aussi choisir de transformer ou dissoudre la SCI familiale au décès d’un associé. Cette situation se présente parfois lorsque la plupart des héritiers sont des mineurs.
Si l’entrée des héritiers dans la société est refusée, ou si les héritiers refusent les parts sociales, les associés de la SCI familiale disposent d’un délai de 3 mois pour acquérir les parts du défunt. Les héritiers reçoivent alors une indemnité correspondant à la valeur des parts estimée à la date du décès de l’associé décédé.
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Dissolution de la SCI familiale
La dissolution d’une SCI familiale au décès d’un associé peut être prévue dans les statuts, mais elle n’est pas automatique. Si le décès d’un membre de la SCI conduit à la réunion des parts dans les mains d’un seul associé, ce dernier dispose d’un délai d’un an pour régulariser la situation et trouver un nouvel associé. Passé ce délai, toute personne intéressée peut demander la dissolution de la SCI, même si la société peut continuer à exister avec un seul associé.
Conclusion
Outre des avantages fiscaux, la SCI familiale présente de nombreux atouts en matière de succession : pour éviter les blocages liés à l’indivision, maintenir le patrimoine au sein de la famille, réduire les frais de succession ou protéger un conjoint survivant grâce au démembrement des parts entre usufruit et nue-propriété. Cette forme de société impose toutefois la réalisation de formalités supplémentaires en cas de décès du gérant ou de l’un des associés, conduisant à la poursuite de la SCI ou sa dissolution.
