Bail emphytéotique : comprendre ce contrat immobilier atypique

Le bail emphytéotique est également différent du bail professionnel, réservé aux professions libérales. Ce dernier, d’une durée minimale de six ans, n’accorde aucun droit réel : le locataire reste simple occupant.

Fonctionnement et spécificités juridiques

Durée et objet du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique doit obligatoirement être conclu par écrit, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. En dessous de 18 ans, le contrat ne peut pas être qualifié d’emphytéotique.

Il peut porter sur :

• Terrains nus, destinés à des exploitations agricoles, des projets photovoltaïques, des opérations d’aménagement ou de construction ;
• Bâtiments existants (immeubles ou résidences, maisons, locaux professionnels, fermes, entrepôts…) que le preneur souhaite réhabiliter, moderniser ou exploiter dans le cadre d’un projet à long terme ;
• Biens appartenant à des collectivités publiques, dans le cadre d’un bail emphytéotique administratif (BEA), utilisé notamment pour construire ou gérer des équipements publics (hôpitaux, résidences étudiantes, infrastructures sportives, etc.).

En revanche, le bail emphytéotique n’a pas vocation à encadrer une simple occupation à court terme (habitation principale, usage saisonnier, etc.). Il s’adresse avant tout à des projets d’investissement, d’aménagement ou de valorisation patrimoniale.

Une promesse synallagmatique de bail emphytéotique peut être signée avant l’accord final.

Droits et obligations des deux parties

Les droits et obligations du bailleur (propriétaire)

Le propriétaire d’un habitat mis en bail emphytéotique doit :

• conserver la nue-propriété du bien pendant toute la durée du bail ;
• percevoir un revenu régulier sous forme de redevance de la part de son locataire emphytéote ;
• récupérer un bien valorisé à la fin du bail, avec les éventuelles constructions effectuées.

La redevance (canon emphytéotique) dépend de la valeur du bien, de la durée du bail, ou encore de l’usage prévu et des investissements à fournir. Une clause d’indexation du loyer peut être prévue dans le contrat, notamment pour les projets immobiliers à long terme.

Important ! Le bailleur ne peut résilier le contrat que pour des motifs graves, comme :

• Impayés répétés ;
• Dégradations importantes ;
• Non-respect des obligations prévues dans le contrat de bail.

Le Code rural (article L451-5) précise notamment que la résiliation peut être demandée après deux années consécutives d’impayés et sommation restée sans effet.

Les droits obligations du locataire (emphytéote)

Le bail emphytéotique confère au locataire un droit réel immobilier. Cela signifie qu’il peut :

• Exploiter les constructions existantes, ou en édifier de nouvelles ;
• Transformer le terrain pour en augmenter la valeur, sous réserve de conformité au contrat ;
• Percevoir des revenus issus de l’exploitation du bien (par exemple, loyers en cas de sous-location autorisée) ;
• Sous-louer ou céder son droit emphytéotique, si le bail le permet ;
• Transmettre son bail par héritage ou donation, avec intervention d’un notaire ;
• Hypothéquer son droit pour garantir un financement, comme un propriétaire.

En contrepartie, le preneur doit impérativement :

• Payer la redevance annuelle convenue dans le bail ;
• S’acquitter de la taxe foncière ;
• Assurer le bien et régler les dépenses liées à son exploitation;
• Entretenir, réparer et valoriser le bien, sans en altérer la valeur ;
• Respecter l’usage défini dans le contrat (agricole, industriel, commercial, etc.) ;
• Réaliser des travaux conformes à la vocation du terrain (les dégradations ou constructions inadaptées peuvent justifier la résiliation).

En revanche, certaines limites visent à protéger la valeur du bien et les droits du bailleur. En effet, le preneur ne peut pas :

• Vendre le terrain ou établir un autre contrat emphytéotique sur le même bien sauf s’il cède son droit ;
• Entreprendre de travaux qui diminueraient la valeur du bien (autrement, il perdrait son droit !) ;
• Changer la destination du bien sans accord du propriétaire (par exemple, transformer un terrain agricole en surface industrielle) ;

Aussi, à la fin du bail, le preneur n’a pas le droit de réclamer d’indemnité pour les améliorations ou constructions réalisées, sauf clause contraire.

Le contrat doit être publié au Service de la publicité foncière. Cette formalité payante permet de rendre le bail officiel et reconnu par tous: elle garantit que le droit de l’emphytéote est protégé en cas de vente, d’hypothèque ou de changement de propriétaire du bien pendant la durée du contrat.

Partage des charges

En pratique, le partage des charges est très déséquilibré car presque tout repose sur le preneur :

• L’emphytéote paie la taxe foncière, les assurances, l’entretien courant, les grosses réparations, et toutes les dépenses nécessaires à la valorisation du bien ;
• Le bailleur ne prend en charge que les réparations liées à des vices antérieurs au bail, ou celles qui seraient prévues au contrat.

Les dépenses d’aménagement, de construction ou d’exploitation peuvent être déduites des résultats de l’emphytéote, selon la nature du projet et le régime fiscal applicable.

Calcul de la valeur d’un bail emphytéotique

La valeur du bail emphytéotique sert à estimer le prix auquel le droit emphytéotique pourrait être cédé ou hypothéqué. Elle dépend de plusieurs paramètres :

• La valeur du bien sur le marché immobilier ;
• Le montant de la redevance annuelle (canon emphytéotique) ;
• La durée restante du bail ;
• Les investissements réalisés ou prévus par le preneur.

Deux méthodes d’évaluation sont couramment utilisées :

1. La méthode par perte de revenu : on actualise la différence entre la valeur locative du bien et la redevance, sur la durée restante du bail.
2. La méthode de répartition de valeur : on estime la part respective du bailleur et du preneur dans la valeur du bien, en fonction de la durée restante du bail.

Plus l’échéance approche, plus la valeur revient au bailleur.

Fiscalité et redevances dans un bail emphytéotique

Le régime fiscal diffère selon le statut des parties :

Pour le bailleur

La redevance est imposée dans la catégorie des revenus fonciers (ou des bénéfices si l’activité est professionnelle). Aussi, le bailleur bénéficie parfois d’avantages fiscaux liés à la valorisation du bien, notamment en cas d’usage agricole ou patrimonial.

Par exemple, en cas d’usage agricole, les revenus peuvent bénéficier d’un abattement avantageux.

Pour le preneur (emphytéote)

En pratique, la fiscalité du bail emphytéotique doit être étudiée au cas par cas avec un expert (juriste, fiscaliste), notamment en présence d’activités commerciales ou agricoles.

Comme nous l’avons dit plus haut, certaines charges peuvent diminuer le revenu imposable.

L’emphytéote est en principe assujetti à la taxe foncière pendant toute la durée du bail.

Avantages, limites et conseils pratiques

Les avantages du bail emphytéotique pour les deux parties

Le bail emphytéotique repose sur une logique gagnant-gagnant : il offre au propriétaire la possibilité de valoriser son patrimoine sans s’en séparer, et au preneur la sécurité d’un droit d’usage quasi-propriétaire.

En pratique, ce type de contrat est particulièrement recherché pour des projets de long terme à fort impact comme les infrastructures publiques, les installations photovoltaïques, ou encore les programmes immobiliers de réhabilitation.

Concrètement, pour le propriétaire, les bénéfices sont multiples :

• Valorisation d’un bien immobilier sans le vendre ;
• Réduction des charges d’entretien et des obligations de gestion ;
• Perception d’une redevance stable sur plusieurs décennies ;
• Récupération d’un bien amélioré ou reconstruit à la fin du bail.

Pour le locataire (emphytéote), le bail présente également plusieurs atouts :

• Droit d’usage quasi-propriétaire sans mobilisation de capitaux pour l’achat ;
• Sécurité juridique sur la durée, facilitant les investissements lourds ;
• Possibilité de financer les travaux en hypothéquant le droit emphytéotique ;
• Redevance souvent inférieure à un loyer classique.

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Les limites et risques à considérer

Comme tout engagement à long terme, le bail emphytéotique comporte aussi des contraintes à bien mesurer avant de signer.

Côté propriétaire, les principaux risques sont :

• Une immobilisation du bien pour plusieurs décennies, sans possibilité de vente libre ;
• Une perte partielle de maîtrise sur le bien pendant la durée du bail ;
• Une difficulté à adapter le contrat en cas de changement de contexte économique ou réglementaire.

Côté preneur, il faut également anticiper certains inconvénients :

• Un investissement initial parfois conséquent (frais de notaire de 1 à 3 %, enregistrement, travaux) ;
• L’absence d’indemnité à la fin du bail pour les améliorations réalisées, sauf clause spécifique ;
• Un cadre juridique complexe, qui nécessite un accompagnement professionnel ;
• Un risque de litige en cas de mauvaise interprétation ou de rédaction incomplète du contrat.

Nos conseils pour bien négocier et rédiger son bail emphytéotique

Faire rédiger le contrat par un notaire

Sa forme notariée est obligatoire pour les baux emphytéotiques administratifs et fortement recommandée dans les autres cas.

Le notaire garantit la conformité juridique du contrat, veille à la cohérence des clauses et évite les erreurs d’interprétation qui pourraient compromettre la validité du bail sur plusieurs décennies.

Définir clairement la durée, l’usage et les obligations

Toute imprécision peut générer des contentieux à long terme.

Plus les conditions d’exploitation, de travaux ou de valorisation sont détaillées, moins le risque de litige est élevé. C’est notamment le cas lors d’une revente du bien ou de changement d’usage par l’emphytéote.

Prévoir les modalités de résiliation et de restitution du bien

Ces clauses doivent être conformes au Code rural : les clauses de résiliation automatique sont interdites.

Il est donc nécessaire de préciser les cas de manquement, les délais de mise en demeure et les modalités de restitution du bien, pour éviter toute incertitude à la fin du bail.

Anticiper les aspects fiscaux et comptables

Les effets sur la taxe foncière, les amortissements ou la déductibilité des charges doivent être évalués dès la signature.

Une analyse en amont permet d’optimiser la rentabilité du projet et d’éviter les mauvaises surprises lors de la déclaration des revenus ou de la cession du droit.

Notre accompagnement en création d’entreprise vous aide à identifier les régimes fiscaux les plus adaptés à vos projets immobiliers (LMNP, SCI…) et à comprendre leurs implications avant de vous lancer.

Publier le bail au service de la publicité foncière

Cette formalité est indispensable pour garantir la validité et la publicité du bail. Elle protège les droits de l’emphytéote en cas de vente du bien, d’hypothèque ou de changement de propriétaire, et sécurise ainsi toute l’opération sur le long terme.

Pour résumer : le bail emphytéotique reste un contrat atypique mais particulièrement avantageux pour les projets nécessitant une occupation durable d’un bien immobilier sans transfert de propriété. Il offre au preneur une stabilité comparable à celle d’un propriétaire et au bailleur une valorisation patrimoniale sans gestion quotidienne.

Des questions au sujet du bail emphytéotique ? Ou relatives à des sujets qui gravitent autour de cette thématique comme la tontine immobilière ? Posez-la en commentaire, on vous répondra dans de brefs délais 🙂