Qu’est-ce que la tontine immobilière ?

Le concept de tontine s’inscrit pleinement dans les activités immobilières des personnes qui souhaitent investir à deux ou à plusieurs. Cette clause permet d’éviter les situations d’indivision souvent sources de conflits, et assure une transmission sécurisée entre les coacquéreurs. Des limites sont toutefois à connaître, notamment sur le plan fiscal ou en cas de séparation. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de la tontine immobilière, ses avantages et ses précautions d’usage !

🏢 En résumé :

• La tontine immobilière permet à plusieurs coacquéreurs d’acheter un bien ensemble en prévoyant que le dernier survivant devienne automatiquement le seul propriétaire, sans passer par la succession ;
• Ce montage protège efficacement le conjoint survivant et évite l’indivision, mais impose des conditions strictes : apport égal, aléa réel et clause notariée claire ;
• Sur le plan fiscal, la tontine reste avantageuse pour les couples mariés ou pacsés et est très coûteuse pour les concubins (droits de succession à 60 %) ;
• Elle présente aussi des limites pratiques, comme l’impossibilité de vendre seul le bien ou d’en sortir sans l’accord de tous les tontiniers ;
• Des alternatives existent (mariage, PACS, SCI avec démembrement, assurance-vie ou bail emphytéotique) pour sécuriser un patrimoine commun tout en conservant plus de flexibilité.

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Comprendre la tontine immobilière

La tontine, qu’est-ce que c’est ?

La tontine (également appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement) est un accord passé entre plusieurs personnes qui achètent ensemble :

• Un bien immobilier ou ;
• Des valeurs immobilières (parts sociales de SCI ou de SCPI, actions dans des sociétés foncières ou fonds immobiliers…)

Sa particularité ? Le bien revient intégralement au dernier coacquéreur survivant, comme s’il en avait toujours été l’unique propriétaire. Autrement dit, tout coacquéreur décédé est réputé n’avoir jamais rien possédé : son nom disparaît juridiquement de la chaîne de propriété.

C’est la raison pour laquelle la tontine immobilière est parfois considérée comme un acte spéculatif.

Origine de la tontine

Le concept de la tontine est particulièrement ancien ! Il a été inventé au XVIIᵉ siècle par Lorenzo Tonti, sous le règne de Louis XIV.

À l’origine, la tontine était un placement collectif : plusieurs épargnants devaient verser une somme commune. À la fin du contrat (souvent 10 à 25 ans), les survivants se partageaient le capital. Ce principe a ensuite été adapté à l’immobilier, donnant naissance à la tontine immobilière, toujours fondée sur un aléa : vivre plus longtemps que l’autre.

⚖️ La validité de la clause de tontine repose sur le droit commun des contrats et sur une jurisprudence constante. Sur le plan fiscal, elle relève de l’article 754-A du Code général des impôts (CGI). Disponible ici.

Zoom sur la clause d’accroissement

La clause d’accroissement (ou clause de tontine) est la version juridique moderne du pacte tontinier. Elle est insérée dans l’acte d’achat par le notaire.

Concrètement, elle prévoit que :

• Le bien appartient à parts égales à chaque acquéreur ;
• Au décès de l’un (ou de plusieurs), le survivant est réputé propriétaire du bien depuis le jour de l’achat ;
• Les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le logement.

Cette clause, de nature purement contractuelle, repose sur le même principe d’engagement mutuel qu’une promesse synallagmatique : elle doit être équilibrée. Chacun doit apporter une part équitable du financement et présenter une espérance de vie comparable, faute de quoi le fisc peut la requalifier en donation déguisée.

Fonctionnement, formalités et fiscalité de la clause de tontine

Conditions de validité de la tontine

Pour être valable, une tontine doit répondre à plusieurs critères :

Un aléa réel

Le contrat doit reposer sur l’incertitude de la survie de l’un des acquéreurs. S’il est évident que l’un mourra avant l’autre (écart d’âge trop important, maladie connue…), le contrat risque la requalification.

Cette notion d’aléa rappelle également les conditions de la vente en viager.

Une participation financière égale

Chacun des tontiniers doit financer sa part de manière équitable.

Si l’un apporte 70 % du prix d’achat et l’autre seulement 30 %, l’administration fiscale pourra considérer que le premier consent une donation déguisée au second.

Pour éviter tout risque de requalification, le notaire :

• Vérifie la traçabilité des apports (relevés bancaires, virements, emprunts conjoints, etc.) et ;
• Peut recommander que les financements soient strictement proportionnels aux quotes-parts mentionnées dans l’acte d’achat.

Aucune indivision

La tontine n’est pas une indivision : aucune des parties ne peut exiger le partage ou la vente unilatérale du bien.

En pratique, cela signifie que le bien est juridiquement “verrouillé” tant que tous les tontiniers sont en vie : il ne peut être ni vendu, ni hypothéqué, ni même loué sans l’accord de chacun, ce qui garantit la stabilité du montage. Ce système peut parfois compliquer la gestion au quotidien !

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Obtenir un crédit immobilier avec une clause de tontine

Lors d’un achat en tontine, vous devez informer votre banquier ou courtier dès le départ.

Les établissements de crédit peuvent se montrer prudents, car l’identité du propriétaire final dépend, encore une fois, d’un aléa. Obtenir une garantie réelle comme une hypothèque peut donc s’avérer compliqué : la banque hésite à prêter sur un bien dont elle ne sait pas qui en détiendra la propriété à terme.

La rédaction d’une clause de tontine

Le notaire a pour rôle d’insérer la clause dans l’acte d’achat, précisant :

• La quote-part de chacun(e) ;
• Les conditions de jouissance du bien ;
• La situation en cas de revente ou de désaccord.

Il veille également à ce que la clause respecte les principes d’équité entre les acquéreurs (apport, âge, espérance de vie) et qu’elle soit juridiquement inattaquable.

Son accompagnement est indispensable car comme nous l’avons déjà précisé, une rédaction imprécise peut entraîner une requalification fiscale (en donation ou en indivision déguisée) ou rendre le montage inapplicable en cas de litige.

La fiscalité de l’achat en tontine

Civilement, la tontine n’entre pas dans la succession. Ce n’est d’ailleurs pas un legs ni une donation.

Fiscalement, l’administration considère que le survivant reçoit la part du défunt à titre gratuit, donc imposable comme une mutation à titre gratuit (article 754-A du Code général des impôts – CGI).

Les droits à payer :

• Entre personnes mariées ou pacsées : exonération totale de droits de succession (c’est la meilleure configuration) ;
• Entre concubins, amis, ou simples partenaires non liés légalement : taxation à 60 % après un petit abattement de 1594 € (article 754-A CGI)  ;
• Exception rare : si le bien était la résidence principale commune et vaut moins de 76 000 €, seuls les droits de mutation classiques (5,81 %) s’appliquent.

Vous l’avez compris : la tontine protège juridiquement, mais coûte cher fiscalement hors mariage ou PACS.

Aussi, le bien entre toujours dans le patrimoine taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) du survivant. Avant le décès, chacun déclare ses droits selon leur valeur économique. Seule la tontine financière, utilisée comme produit d’épargne collectif, bénéficie d’une exonération d’IFI pendant la durée du contrat.

Si le bien fait l’objet d’une activité locative (LMNP par exemple), les loyers restent imposés au régime micro-BIC ou réel simplifié. L’indexation du loyer peut continuer à s’appliquer, même sous régime de tontine.

Implications successorales pour les héritiers

C’est le cœur du dispositif : le bien ne passe pas dans la succession. En fait, les enfants ou héritiers du défunt ne peuvent rien réclamer car la part du parent décédé n’a jamais existé juridiquement.

Attention : si le fisc estime que la tontine avait pour seul but d’évincer les héritiers réservataires, elle peut être contestée en justice.

Sortir du pacte de tontine

Une fois signée, la tontine est verrouillée. Aucune partie ne peut la rompre seule.

Trois issues sont néanmoins possibles :

1. La revente du bien d’un commun accord ;
2. Le rachat des parts par l’un des tontiniers ;
3. La dissolution au décès de tous sauf un.

En cas de séparation, un compromis amiable est nécessaire : aucune action judiciaire ne peut forcer la vente. D’où l’intérêt d’anticiper ces scénarios dans le contrat : médiation, procédure de désaccord, répartition des charges…

Avantages, limites et alternatives

Les avantages de la tontine pour les co-acquéreurs

La tontine séduit de nombreux coacquéreurs pour ces différentes raisons :

• Protection du survivant : le principal atout de la tontine est que le survivant devient plein propriétaire automatiquement, sans formalités de succession ;
• Aucune indivision : contrairement à une propriété classique, aucun héritier ne peut venir troubler la jouissance du bien ;
• Simplicité de gestion : tant que les acquéreurs sont vivants, les décisions sont prises ensemble. Le notaire se charge de l’acte et du suivi ;
• Effet rétroactif : le survivant est réputé propriétaire depuis l’achat : aucun transfert ni partage.
• Combinaison possible avec une SCI : insérer une clause de tontine dans une SCI permet d’ajouter une couche de protection : les parts sont insaisissables tant que tous les associés sont en vie.

La tontine est souvent choisie par des couples qui ne souhaitent pas passer par l’indivision ou des investisseurs qui souhaitent sécuriser un achat.

Les risques et limites à anticiper

Le principal risque à connaître est le blocage en cas de désaccord : en cas de rupture ou de mésentente, impossible de forcer la vente (une promesse synallagmatique de vente préalable peut prévoir une sortie encadrée si les deux parties sont d’accord).

Il existe d’autres limites à prévoir :

• Fiscalité lourde pour les concubins : 60 % de droits de succession, sauf si mariés/PACS ;
• Manque de liquidité : le bien est gelé tant que les deux tontiniers sont en vie ;
• Requalification en donation : si l’administration constate un déséquilibre (âge, apport, santé), la tontine peut être annulée ;
• Effet de spoliation : en cas de décès prématuré, les héritiers du défunt perdent toute part.

Les alternatives à la tontine

Vous souhaitez protéger votre partenaire sans subir la fiscalité dissuasive ou les risques de désaccord ? Plusieurs options existent :

Le mariage ou PACS

C’est la solution la plus simple et la plus protectrice sur le plan fiscal. En cas de décès, le conjoint marié ou pacsé est totalement exonéré de droits de succession, contrairement aux concubins.

Le mariage permet aussi d’aménager le régime matrimonial (communauté universelle, clause de préciput, etc.) pour renforcer la transmission automatique du bien au survivant.

La SCI avec clause de démembrement

Créer une société civile immobilière permet de structurer la détention d’un bien à plusieurs tout en anticipant la succession.

En ajoutant une clause de démembrement, le survivant conserve l’usufruit (droit d’habiter ou de louer le bien), tandis que les enfants héritent de la nue-propriété. C’est un outil souple et fiscalement avantageux, surtout dans une logique de transmission progressive.

La donation entre partenaires

La donation entre partenaires reste taxée à 60 % entre concubins, mais elle permet de choisir librement le montant transmis et le moment de l’opération.

Le donateur peut ainsi planifier plusieurs donations dans le temps pour réduire la charge fiscale, ou opter pour une donation temporaire d’usufruit, utile pour avantager un proche tout en gardant la propriété du bien.

L’assurance-vie

Même si elle ne concerne pas directement la propriété du bien, l’assurance-vie reste un excellent outil de compensation. En cas de décès, le bénéficiaire désigné reçoit un capital, souvent exonéré de droits de succession (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans).

Dans un couple non marié, elle permet donc de protéger financièrement le survivant sans modifier la structure de propriété du logement, par exemple pour l’aider à payer les droits de succession ou racheter la part du bien détenue par d’autres héritiers.

Le bail emphytéotique ou la location longue durée

Pour les investisseurs indépendants ou LMNP, un bail emphytéotique (d’une durée de 18 à 99 ans) peut représenter un compromis intéressant. Le locataire bénéficie d’un droit réel sur le bien et peut le valoriser, en contrepartie d’un loyer faible et indexé dans le temps.

À la fin du bail, le bien revient automatiquement au propriétaire initial. C’est une option adaptée à ceux qui souhaitent transmettre un usage sécurisé sans transfert définitif de propriété.

Le bail professionnel

À plus court terme, le bail professionnel constitue une autre solution pour sécuriser l’occupation d’un local sans transfert de propriété.

Destiné aux professions libérales et activités non commerciales, il offre une stabilité (minimum 6 ans). Il reste également plus flexible qu’un bail commercial.

Pour explorer d’autres idées de montages immobiliers et de valorisation du patrimoine consultez aussi les idées de création d’entreprise ou les étapes pour créer une entreprise.

En résumé