Types de baux : comprendre les différences et bien choisir

Selon votre situation et votre activité immobilière, et notamment le type de propriété dont vous disposez, la nature du bail sera différente. Logements, bureaux, bâtiments agricoles, les termes du contrat de location varient sensiblement. Le choix d’un bail adapté s’impose pour répondre à vos obligations légales et éviter tout risque de litige avec vos locataires. On vous éclaire sur les différents types de baux et les éléments à intégrer dans ce contrat (et les erreurs à éviter).

Simplifiez votre comptabilité immobilière avec Indy !
Toute la gestion de votre LMNP ou de votre SCI devient facile avec Indy : du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité 🤩
Créer un compte

Qu’est-ce qu’un bail et à quoi sert-il ?

Définition juridique du bail

Le bail est un contrat de location entre deux parties : le propriétaire et le locataire. En échange de la mise à disposition d’un bien immobilier par le propriétaire, le locataire paie un loyer. Le bail encadre les règles de location et indique les obligations des locataires et des propriétaires.

Selon le type de location, le bail peut être régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Les éléments essentiels d’un contrat de bail

Parmi les informations essentielles présentes sur un bail de location, on retrouve notamment :

• le nom du bailleur et du locataire ;
• la date de début du bail ;
• la destination du bien immobilier ;
• les caractéristiques des locaux : adresse, superficie, période de construction, nombre de pièces, équipements, etc. ;
• le montant du loyer et la date de paiement de celui-ci ;
• la durée du contrat ;
• les modalités de révision du loyer ;
• le montant du dépôt de garantie ;
• les obligations du locataire ;
• le classement DPE (diagnostic de performance énergétique).

Selon les types de baux locatifs, les informations obligatoires peuvent sensiblement varier.

Les obligations du bailleur et du locataire

Conclure un bail d’habitation ou tout autre type de bail implique un engagement de la part des deux parties à respecter un certain nombre de règles.

Les obligations du bailleur

Le bailleur est dans un premier temps tenu de fournir un bien immobilier décent qui ne portera pas atteinte à la santé et à la sécurité du locataire. Cela vaut pour les différents types de baux. Par exemple, dans le cadre de la location d’un logement, celui-ci doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² et présenter un volume habitable minimal de 20 m3. Autre exemple : pour un bail signé, un bail renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, le DPE doit se situer entre A et F. La décence d’un logement passe également par :

• un nombre d’équipements obligatoires ;
• l’absence de nuisibles.

Ensuite, le bailleur doit fournir tous les diagnostics nécessaires à son locataire en annexe du bail de location.

Les obligations du locataire

Le locataire est lui aussi soumis à un certain nombre d’obligations tout au long de la durée du bail de location :

• souscrire une assurance habitation (le bailleur peut résilier le bail si le locataire ne lui fournit pas chaque année une nouvelle attestation d’assurance contre les risques locatifs) ;
• payer le loyer et les charges à la date prévue dans le bail ;
• respecter le règlement de copropriété le cas échéant ;
• ne pas causer de troubles du voisinage ;
• réaliser les travaux d’entretien courants à la charge du locataire ;
• ne pas réaliser de travaux de modification sans l’accord du bailleur ;
• restituer le bien dans l’état dans lequel il était à l’état des lieux d’entrée.

Les principaux types de baux en France

Le bail d’habitation

Le bail de location vide

Commençons par le bail le plus classique, à savoir le bail d’habitation vide. On parle de location vide ou de location nue lorsque le logement est loué non meublé. Cela ne signifie pas pour autant qu’il ne contienne aucun équipement. Le bailleur peut par exemple mettre à disposition une cuisine équipée au locataire.

Le bail de location meublée

Cette fois, le bailleur est soumis à des règles spécifiques. La loi Alur de 2014 impose un nombre d’équipements à mettre à disposition des locataires, notamment :

• une literie avec le linge de lit ;
• un four classique ou micro-ondes ;
• un réfrigérateur ;
• une table et des chaises ;
• de la vaisselle en nombre suffisant ;
• un système d’occultation pour les chambres ;
• etc.

Le cas spécifique du bail en colocation

En colocation, vous pouvez signer un bail vide ou meublé. Mais surtout, deux solutions s’offrent à vous :

• le bail commun sur lequel figurent les noms de tous les locataires. Lorsque l’un d’entre eux quitte le logement, le bail est modifié ;
• le bail individuel signé par le bailleur avec chaque locataire.

Le bail commercial et le bail professionnel

Le bail commercial classique

Ce bail commercial est signé entre un bailleur et un locataire désireux d’exploiter un fonds commercial, artisanal ou industriel. Il est signé pour une durée de 9 ans et est renouvelable par tacite reconduction tous les 3 ans.

Le bail commercial dérogatoire

Plus souple et moins engageant, ce bail commercial est signé pour 3 ans. Au-delà de cette durée, le bail est requalifié en bail commercial classique. Le bail dérogatoire s’adresse aux locataires à la recherche d’une activité provisoire ou pour tester une nouvelle offre qu’ils seront susceptibles ensuite de développer ailleurs.

Le bail commercial mixte

Il s’agit cette fois d’un bail pour un bien immobilier mêlant activité professionnelle et habitation. Il est par exemple répandu pour des locataires désireux d’exercer une activité libérale à leur domicile. Il répond aux règles du bail d’habitation en termes de durée et de renouvellement.

Le bail professionnel

Le bail professionnel se distingue du bail commercial. Cette fois, il ne s’agit plus d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce bail s’adresse en particulier aux professionnels libéraux (infirmiers, avocats, etc.).

Le bail rural et le bail mobilité

Le bail rural

Le bail rural consiste à mettre en relation un propriétaire de terres agricoles et un exploitant agricole.

• Le bail à ferme est conclu pour une durée minimale de 9 ans reconductible tacitement, même s’il existe des baux à long terme de 18 ou 25 ans. Il consiste pour le propriétaire à mettre en location des terres, des bâtiments agricoles, voire d’habitation en échange du paiement d’un loyer par l’exploitant.
• Le bail à métayage est conclu pour une durée de 3 ans reconductible. Cette fois, le locataire partage le produit de son activité avec le bailleur. Il lui remet une partie de sa récolte ou un pourcentage de ses ventes.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est spécifique puisqu’il est signé sur une courte durée de 1 à 10 mois. Il peut s’agir d’un contrat pour des personnes exerçant une activité de manière saisonnière ou pour des personnes en formation professionnelle, des étudiants, des salariés en mission temporaire, etc.

Comment choisir le bon type de bail ?

Les critères à prendre en compte

Lorsque vous envisagez de vous lancer dans une activité immobilière, une réflexion doit être menée en amont pour déterminer le type de location le mieux adapté à vos objectifs.

Dans un premier temps, vous ferez le choix entre les différents types d’investissements locatifs : habitation, commerce, autre activité professionnelle ou terres agricoles. Ensuite, différents éléments sont à considérer pour faire le choix le plus juste :

• durée ;
• usage ;
• statut du locataire.

La durée de location

Quand le bail saisonnier, le bail mobilité, le bail meublé classique ou encore le bail étudiant permettent d’envisager une location de courte durée, un bail de location nue vous engage pendant au moins 3 ans. Si la location nue assure de prime abord une plus grande stabilité et une gestion simplifiée avec des locataires restant plus longtemps, les baux courts permettent d’obtenir des revenus locatifs plus élevés.

L’usage

Résidence principale, secondaire ou temporaire, habitation, terres ou bâtiments agricoles, locaux professionnels, vous adapterez le type de bail à l’usage qui sera fait de votre bien. En France, le bail de location est particulièrement encadré et correspond au type de bien en matière de durée, de reconduction, etc. En clair, il vous sera interdit d’utiliser les termes de la location nue, notamment en matière de durée de contrat, pour une location meublée.

Le statut du locataire

Le statut des locataires peut impacter la nature du bail. Par exemple, vous proposerez un bail étudiant à un étudiant, un bail mobilité à une personne en mobilité professionnelle ou un bail rural à un exploitant agricole. Toutefois, le statut n’impose pas toujours la nature du bail. Par exemple, un étudiant peut choisir librement un bail de location nue ou meublée.

Tableau récapitulatif des différents baux d’habitation

Pour y voir un peu plus clair sur les locations d’habitation et orienter votre choix, nous vous proposons un tableau récapitulatif.

Les erreurs fréquentes à éviter

S’il est important de choisir le meilleur bail selon les objectifs de votre investissement immobilier locatif, c’est au moment de rédiger un bail et de louer votre bien que vous devez être vigilant. En effet, vous n’avez pas le droit à l’erreur si vous souhaitez éviter tout recours de la part du locataire. Les erreurs les plus fréquentes sont les suivantes :

• ne pas indiquer toutes les mentions obligatoires, notamment en termes de révision du loyer ;
• insérer des clauses abusives (par exemple une clause imposant des frais d’agence immobilière pour l’état des lieux de sortie ou une clause autorisant le paiement d’une amende au propriétaire en cas de non-respect du contrat de location) ;
• ne pas indiquer la bonne superficie (le locataire peut demander une diminution du loyer) ou apporter des informations erronées sur les équipements ;
• ne pas accompagner le bail des annexes obligatoires telles que le DPE, ce qui peut entraîner l’annulation du bail.

Vous souhaitez en savoir plus sur la tontine pour votre investissement immobilier, sur la promesse synallagmatique ou sur le bail emphytéotique ? Postez un commentaire ou contactez nos conseillers pour votre projet.