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- Verser une caution, dans le langage courant, désigne le versement d’un dépôt de garantie ;
- En location meublée à usage de résidence principale, le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges ;
- Il est versé à la signature du bail, ne peut être révisé en cours de contrat et sa restitution intervient dans un délai de 1 à 2 mois après la remise des clés ;
- Tout retard de restitution entraîne une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée.
Dépôt de garantie ou caution ? Dans le langage courant, les deux termes se confondent, mais leur définition diffère. Comprendre ce qui les distingue est essentiel pour bien gérer votre location meublée. Montant maximal autorisé, conditions de retenue, délais de restitution : la caution en location meublée obéit à un cadre légal précis. Voici l’essentiel de ce que vous devez savoir en tant que bailleur.
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Dépôt de garantie ou caution : de quoi parle-t-on ?
La différence entre dépôt de garantie et caution
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur lors de la signature du bail. Son rôle est de couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives : charges, loyers, réparations, etc. (articles 22 et 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 🔎 ici ).
Si aucun manquement n’est constaté, le dépôt de garantie est reversé en totalité au locataire après signature de l’état des lieux de sortie. Sinon, tout ou partie du dépôt est retenu par le bailleur (selon le coût du préjudice subi).
La caution
Le terme de « caution » peut avoir deux significations.
Il désigne généralement un tiers qui, par contrat, « se porte caution » (c’est-à-dire s’engage) à payer les sommes dues par le locataire au titre du bail (loyers, charges, réparations, autres), en cas de défaillance de ce dernier (article 2288 du Code civil). Aucune somme n’est versée à moins d’un manquement du locataire à ses obligations.
Le terme de caution, par l’usage de la formule « verser une caution », peut également désigner le versement d’un dépôt de garantie. Dans ce cas, les deux termes se confondent.
Précision à l’attention du lecteur : cet article traite des conditions légales du dépôt de garantie, parfois nommé sous le terme de caution.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire en location meublée ?
En théorie
Un dépôt de garantie n’est obligatoire qu’à la condition qu’il soit prévu « par le contrat de location » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le cas échéant, prenez soin de préciser clairement son montant et ses modalités lors de la rédaction du bail.
En pratique
En pratique : la quasi-totalité des baux meublés en résidence principale demandent le versement d’une caution. La raison en est que ce versement est, parmi toutes vos garanties, l’une des plus simples à mettre en œuvre contre un locataire récalcitrant : pas de formalité ni de délai d’attente (sauf saisine de la CDC, ou recours en justice).
Les exceptions
Notez que dans certains cas de figure, vous ne pouvez pas exiger un dépôt de garantie :
- Lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois (*) ;
- Dans le cas d’un bail mobilité (article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989).
(*) Logiquement, si votre locataire demande à payer son loyer mensuellement, un dépôt de garantie peut alors être exigé. Vous ne pouvez pas refuser cette demande, qui est un droit (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Quel est le montant de la caution pour une location meublée ?
Le plafond légal de 2 mois de loyer hors charges
En location meublée à usage de résidence principale, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges.
Prenez garde à ne pas commettre d’erreur de calcul !
Pourquoi ce plafond est plus élevé qu’en location vide ?
La loi impose à tout propriétaire d’un logement meublé (y compris LMNP) de fournir à ses locataires une liste d’équipements (électroménager, literie, etc.). Obligation à laquelle n’est pas soumis le propriétaire d’une location nue (un logement loué vide, sans meuble).
De fait, le risque de préjudice est plus grand en location meublée : à la dégradation du bien s’ajoute celle du mobilier.
En conséquence, le plafond de dépôt de garantie en location meublée (égal à deux mois de loyer hors charges) est le double de celui permis en location nue (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989).
Le cas particulier de la location saisonnière (meublé de tourisme)
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au dépôt de garantie ne s’appliquent pas aux locations saisonnières (article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989).
En théorie : il n’existe aucun plafond légal pour le dépôt de garantie d’un meublé de tourisme. Il en va de même pour les délais de restitution.
En pratique : il est rare qu’un dépôt de garantie soit exigé sur les plateformes de réservation en ligne (Airbnb, autres). Lorsque c’est le cas, il n’existe pas de consensus autour du montant moyen dudit dépôt.
Le plafond légal de deux mois de loyer hors charges ne s’applique pas aux baux commerciaux en LMNP, soumis à des règles spécifiques.
Comment et quand verser la caution ?
Le versement à la signature du bail
Le versement du dépôt de garantie obéit à des règles simples :
- Il intervient à la signature du bail ;
- Le locataire peut le verser lui-même ou passer par un tiers (un proche, une association, son employeur, etc.) ;
- Vous avez le droit, en tant que bailleur, d’encaisser le dépôt immédiatement ;
- Vous conservez le dépôt pendant toute la durée du contrat.
Moyens et modalités de paiement
Vous pouvez imposer au locataire le moyen de versement du dépôt de garantie, par une clause au bail. En l’absence d’obligation contractuelle, le locataire (ou son tiers) est libre de régler par chèque, par virement bancaire ou en espèces.
En cas de paiement en espèces, il est recommandé de rédiger un reçu.
Peut-on réviser ou augmenter le montant du dépôt en cours de bail ?
En tant que bailleur, vous ne pouvez pas réviser le dépôt de garantie en cours de bail. Cette règle s’applique y compris en cas de revalorisation du montant du loyer ou de renouvellement du bail.
Le montant du dépôt de garantie demeure celui fixé le jour de la signature du bail, quoi qu’il arrive.
Bon à savoir : si, à l’origine, aucun dépôt de garantie n’était prévu parce que le loyer était payable d’avance pour une durée supérieure à deux mois, le passage au paiement mensuel vous permet d’en exiger la mise en place par un avenant au bail.
Comment se passe la restitution de la caution ?
Les délais légaux de restitution (1 à 2 mois)
À l’issue du préavis de votre locataire, il vous faut lui restituer le dépôt de garantie. Le délai légal à respecter varie :
- 1 mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
- 2 mois lorsque des écarts sont relevés entre les deux documents.
Le décompte court à partir de la remise des clés à vous-même ou à votre mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire doit vous communiquer l’adresse de son nouveau domicile pour que la restitution puisse s’effectuer.
La pénalité de 10 % par mois de retard
Si vous ne restituez pas le dépôt de garantie dans les délais, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Cette pénalité est automatique : elle court dès le premier jour de retard, sans qu’aucune mise en demeure soit nécessaire.
Seule exception : la majoration n’est pas due si le retard résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Les retenues autorisées : dégradations, loyers impayés
En tant que bailleur, vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie les sommes :
- Restantes qui vous sont dues ;
- Dont vous devrez vous acquitter à l’avenir, en lieu et place du locataire.
Ces sommes peuvent être :
- Les loyers et charges impayés ;
- Le coût des dégradations constatées par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.
À noter : l’usure normale (la vétusté) du logement et de ses équipements ne peut pas être à la charge du locataire.
Toute retenue doit être justifiée : devis, facture, état des lieux, registre du mobilier, etc.
Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, vous pouvez (en tant que bailleur) conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie à titre de provision pour charges, à condition que cette retenue soit dûment justifiée. La régularisation définitive du dépôt de garantie et son éventuelle restitution ont lieu dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Que faire en cas de litige sur la caution ?
La mise en demeure au bailleur
Si vous ne restituez pas le dépôt de garantie dans les délais, le locataire peut vous adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est conseillé que ce courrier précise :
- Le délai légal en vigueur (1 ou 2 mois) qui n’a pas été respecté ;
- La majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
Cette démarche est recommandée pour le locataire, car elle constitue une preuve de sa volonté de résoudre le conflit à l’amiable. Pour autant, cette démarche n’est pas obligatoire. Rien n’empêche le locataire de saisir directement la CDC (Commission départementale de conciliation) ou la justice.
La CDC (Commission départementale de conciliation)
En cas de conflit sur le dépôt de garantie, vous ou votre locataire pouvez saisir la CDC (article 20 de la loi du 6 juillet 1989).
La commission dispose de deux mois à compter de sa saisine pour rendre un avis. Son rôle est de faciliter un accord amiable entre les parties. Si la conciliation aboutit, elle établit un document formalisant l’accord. À défaut, l’avis rendu peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties.
Point important : la saisine de la CDC n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge des contentieux de la protection (article 20 de la loi du 6 juillet 1989). Vous et votre locataire avez le droit d’agir directement en justice.
Les recours du bailleur si les dégâts dépassent le montant du dépôt
L’action en indemnisation complémentaire
Le dépôt de garantie ne constitue pas un plafond d’indemnisation. Si les dégradations locatives coûtent plus cher que la somme consignée, vous pouvez engager une action en justice contre le locataire pour réclamer la différence (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Prescription et charge de la preuve
Le délai pour agir est de 3 ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits permettant d’exercer votre droit. Passé ce délai, l’action est prescrite.
Vous supportez la charge de la preuve des dégradations (comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, des photographies datées, des devis ou factures de remise en état, constat dressé par un commissaire de justice, etc.). Une fois les dégradations prouvées, c’est au locataire de démontrer qu’elles résultent de la force majeure, de votre faute ou du fait d’un tiers.
Alternatives à la caution classique pour sécuriser sa location
Plusieurs dispositifs permettent de sécuriser une location en complément du dépôt de garantie.
La Garantie Visale : proposée gratuitement par Action Logement, elle joue le rôle de caution. Elle couvre jusqu’à 36 mensualités d’impayés de loyer et charges sur les 3 premières années du bail en parc privé, ainsi que jusqu’à 2 mois de loyer charges comprises pour les dégradations locatives. Elle s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation, et aux salariés du privé sous conditions de revenus ou de mobilité.
La GLI (Garantie loyers impayés) : cette assurance, souscrite à vos frais, couvre les loyers impayés et quasi systématiquement les dégradations dans la limite des plafonds mentionnés par contrat.
Attention : si vous êtes bénéficiaire de la GLI, vous ne pouvez pas imposer une caution par un tiers à votre locataire, sauf si ce dernier est un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
La caution bancaire : le locataire dépose une somme sur un compte bloqué auprès de sa banque, qui se porte garante. Cette solution reste rare en pratique, en raison des frais bancaires et de l’immobilisation de fonds qu’elle implique.
