Qu'est-ce que la loi Censi-Bouvard en LMNP ?

La loi Censi-Bouvard était un dispositif fiscal avantageux pour les LMNP qui investissaient dans des biens immobiliers situés dans des résidences de services (tourisme, séniors, étudiante). Elle offrait une réduction d’impôt ainsi que la possibilité, sous conditions, de récupérer la TVA sur l’acquisition de logements neufs. La Censi-bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.

Quelles déclarations effectuer en tant LMNP en micro-BIC ?

En tant que LMNP au micro-BIC, vous devez effectuer une seule déclaration fiscale : la déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C PRO.

Quels sont les différents types de baux en LMNP ?

Vous pouvez choisir entre plusieurs types de baux, de plus ou moins longue durée : bail classique, bail de mobilité, bail de tourisme ou encore bail commercial.

Peut-on cumuler plusieurs biens en LMNP ?

Oui, il est tout à fait possible de louer plusieurs logements en LMNP, à condition que l’ensemble des recettes locatives respecte les plafonds du statut.

Plafond LMNP : Quels sont les seuils à respecter en 2025 ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en profitant d’une fiscalité avantageuse. Mais pour rester éligible à ce statut, vous devez respecter plusieurs conditions. Entre les 23 000 € de recettes et les limites du régime micro-BIC, il est essentiel de bien comprendre quels sont les seuils à ne pas dépasser. On vous explique tout.

Plafonds LMNP : Quels sont les seuils à respecter en 2025 ?

En résumé :

Le statut LMNP est soumis à deux types de plafonds :

Pour conserver le statut de loueur non professionnel, vos revenus issus de la location meublée doivent soit rester en dessous de 23 000 € par an, soit être inférieurs à vos autres revenus d’activité. Sinon, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec une fiscalité différente ;
Côté fiscalité, un second plafond entre en jeu : celui du micro-BIC. Pour en bénéficier, vos revenus issus de la location ne doivent pas dépasser un certain montant. Ce régime prévoit un abattement fiscal automatique. Au-delà, vous basculez vers le régime réel, plus contraignant, mais plus avantageux dans certains cas.

Surveiller ces seuils est donc essentiel pour continuer à profiter pleinement des avantages du statut de LMNP.

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Qu’est-ce que le statut de LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux particuliers la possibilité de louer un logement meublé tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Il s’applique aussi bien aux biens immobiliers anciens que neufs. Ce régime permet notamment de percevoir des revenus locatifs faiblement ou pas imposés, et, dans certains cas, de récupérer la TVA.

Mais pour en bénéficier, il est indispensable de respecter certains seuils de recettes.

Le LMNP n’est pas un régime fiscal à proprement parler, mais un statut, comme celui de micro-entrepreneur.

Quels plafonds pour rester en LMNP ?

Les seuils de revenus locatifs

Le premier plafond à connaître concerne les recettes locatives annuelles. Pour être considéré comme LMNP vous devez impérativement remplir l’une des deux conditions suivantes :

Vos revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
Ou, s’ils dépassent ce montant, ils doivent rester inférieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.).

Si vous dépassez ces deux plafonds, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Notre exemple

Un exemple concret sera peut-être plus parlant :

Vous percevez 22 000 € de loyers issus de la location meublée, et 50 000 € d’autres revenus d’activité (salaires, bénéfices…). Vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € et ne dépassent pas le montant total des autres revenus d’activité de votre foyer : vous restez LMNP ;
Vous percevez 30 000 € de loyers meublés, et 50 000 € de salaires :
Vos recettes locatives dépassent 23 000 €, mais restent inférieures à vos autres revenus. Vous êtes toujours LMNP ;
Vous percevez 30 000 € de loyers meublés, mais vos autres revenus d’activité s’élèvent à 20 000 € : vos recettes locatives dépassent 23 000 € et constituent votre principale source de revenus. Dans ce cas, vous basculez en Location Meublée Professionnelle (LMP).

Les plafonds du régime micro-BIC pour le LMNP ?

Au-delà du statut LMNP, le choix de votre régime fiscal est crucial. En tant que LMNP, vos revenus sont en principe soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont alors possibles : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Pour bénéficier du régime micro-BIC, qui offre une grande simplicité de gestion, il est nécessaire de ne pas dépasser certains plafonds de revenus définis par l’article 50-0 du Code général des impôts. Pour consulter l’article de loi, cliquez ici.

Contrairement au régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges réelles liées à votre activité, le régime micro-BIC du LMNP applique un abattement forfaitaire sur vos recettes. Cet abattement, fixé à 50 % ou 30%, est censé couvrir l’ensemble de vos frais. Vous ne pouvez donc pas déduire vos charges réelles, même si elles sont supérieures à ce montant.

	Taux d’abattement du régime micro-BIC		Plafonds du régime micro-BIC
	Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025	Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026	Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025	Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026
Meublés de tourisme non classés	50%	30%	77 700€	15 000 €
Meublés de tourisme classés	71%	50%	188 700€	77 700 €
Location de chambres d’hôtes	71%	50%	188 700€	77 700 €
Location meublée longue durée	50%	50%	77 700€	77 700 €

Dès que vous dépassez les plafonds du régime micro-BIC, vous basculez automatiquement au régime réel d’imposition.

Micro-BNC ou régime réel : Quel régime fiscal choisir ?

Comme indiqué précédemment, lorsque vos recettes locatives ne dépassent pas le plafond du micro-BIC, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel. Votre choix dépendra principalement de vos charges et du niveau d’implication que vous être prêt consacrer à la gestion fiscale de votre activité.

Le régime micro-BIC séduit par sa simplicité : En effet, il vous offre un abattement forfaitaire qui couvre vos charges, sans obligation de les justifier ni de tenir une comptabilité complexe. Cette option convient si vos charges sont faibles (peu ou pas de travaux, pas d’emprunt, mobilier peu onéreux).

À l’inverse, le régime réel vous permet de déduire l’intégralité de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, amortissements du mobilier et du bien immobilier lui-même. En optimisant ces déductions, vous pouvez considérablement réduire, voire annuler, votre revenu imposable.

En résumé :

Si vos charges sont significatives, le régime réel est généralement plus exigeant en terme de gestion, mais souvent plus intéressant fiscalement ;
Si vos dépenses sont limitées et que vous privilégiez la simplicité, le micro-BIC est probablement la meilleure option.

Il est tout à fait possible de débuter sous le régime micro-BIC, puis d’opter pour le régime réel par la suite, en formulant simplement une demande auprès des impôts.

Pour continuer à bénéficier du statut LMNP et de ses avantages fiscaux, il est essentiel de surveiller vos recettes locatives et vos autres revenus d’activité. Le seuil de 23 000 € conditionne le maintien du statut LMNP, tandis que les plafonds du micro-BIC déterminent votre régime fiscal.

Des questions au sujet du statut de LMNP ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !