Défiscalisation en LMNP : tout ce que vous devez savoir !

La défiscalisation est un dispositif qui s’inscrit au sein même de la fiscalité des LMNP (Locations Meublées Non Professionnelles). Il permet de payer moins d’impôts sur les revenus locatifs (voire même de les défiscaliser en totalité) et d’optimiser la gestion de son patrimoine immobilier… mais encore faut-il bien en connaître les règles ! Qu’est-ce que la défiscalisation en LMNP et comment fonctionne ce dispositif ? Qu’est-ce que le régime LMNP ? Dans cet article, nous tâchons de répondre à toutes ces questions et plus encore !

📝 En résumé :

• La défiscalisation est un dispositif qui permet de réduire, voire supprimer l’impôt à payer. Il peut prendre différentes formes (réduction d’impôt, déduction fiscale, exonération…) ;
• Pour obtenir le statut LMNP et profiter du dispositif de défiscalisation, vous devez déclarer le début de votre activité sur le Guichet unique de l’INPI. Ensuite, vous avez le choix entre plusieurs régimes : le régime micro-BIC, le régime réel simplifié et le régime réel normal ;
• L’avantage majeur du LMNP est que vous pouvez bénéficier de la déduction des charges ainsi que des amortissements.

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Rappel sur le statut LMNP

Définition

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut qui offre à tout particulier la possibilité de louer un logement meublé sans pour autant être considéré comme un professionnel de la location. Le principe est simple : vous mettez à disposition un bien « prêt à vivre », c’est-à-dire disposant de tous les éléments essentiels à une installation immédiate (lit, réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle, mobilier…).

Ce régime, encadré par l’article 155 IV du Code général des impôts (CGI), est accessible à tout contribuable domicilié fiscalement en France. Il constitue une solution idéale pour percevoir des revenus supplémentaires tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux pour la gestion de son patrimoine immobilier.

Le saviez-vous ? Contrairement à la location nue (ou location vide), les loyers issus de la location meublée relèvent du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.

Par ailleurs, plusieurs types de baux peuvent être utilisés en LMNP, en fonction de votre objectif et du profil des locataires visés. Les principales options sont :

• Le bail meublé classique ;
• Le bail mobilité ;
• Le meublé de tourisme ;
• Le bail commercial.

Comment en bénéficier ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez obligatoirement respecter certaines conditions. Celles-ci concernent le propriétaire, le logement loué ainsi que les revenus locatifs perçus. Voyons cela plus en détail ensemble !

1- Les conditions en lien avec le propriétaire

Le statut LMNP est réservé aux particuliers. Par définition, il n’est donc pas accessible aux personnes morales (SCI, SARL, etc.) et aux personnes physiques immatriculées au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueurs professionnels.

2- Les conditions relatives au logement

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez louer un bien neuf ou ancien, déjà meublé ou à meubler vous-même. Peu importe sa nature (studio, T2, maison…), le logement doit impérativement être à usage d’habitation, répondre aux critères de décence et être meublé conformément à la réglementation.

Il doit notamment comporter :

• Une literie complète (lit, matelas, couverture ou couette, draps…) ;
• Des rideaux ou volets dans la chambre ;
• Des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes ;
• Un réfrigérateur, avec compartiment de congélation (-6 °C min.) ;
• La vaisselle nécessaire pour les repas ;
• Des ustensiles de cuisine, une table, des chaises, des luminaires et des espaces de rangement.

Par ailleurs, la surface minimale du logement doit être de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Il doit également être parfaitement conforme aux normes énergétiques en vigueur.

Attention ! Si le bien est en copropriété, vérifiez que le règlement n’interdit pas la location meublée !

3- Les plafonds de revenus locatifs à respecter

Enfin, le statut LMNP ne s’applique que si l’activité reste non professionnelle (secondaire) et qu’elle respecte l’un des deux plafonds suivants :

• L’activité ne doit pas dépasser 23 000€ de recettes locatives annuelles perçues ;
• Les recettes générées ne doivent pas représenter plus du montant total des revenus globaux imposables de votre foyer fiscal (soumis à l’impôt sur le revenu comme les salaires…).

Si ces deux seuils sont dépassés, vous basculez automatiquement vers le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et les règles applicables seront donc différentes.

Qu’est-ce que la défiscalisation en LMNP ?

Définition générale de la défiscalisation

Tout d’abord, la défiscalisation représente l’art de réduire, voire de supprimer légalement vos impôts grâce à plusieurs mesures prévues par l’État. Ce dispositif peut prendre plusieurs formes :

• Une réduction d’impôt : il s’agit d’une somme directement déduite du montant à payer (exemple : suite à un investissement) ;
• Une déduction fiscale : c’est une charge retirée du revenu imposable, venant ainsi réduire la base de calcul de l’impôt ;
• Une exonération : certains revenus ne sont pas du tout imposés.

La défiscalisation en LMNP

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif à usage d’habitation en votre nom propre, deux options s’offrent à vous :

• La location nue ;
• Et la location meublée.

Ce choix est très important puisqu’il déterminera par la suite le régime fiscal applicable à vos revenus locatifs.

En location nue, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec la possibilité de créer un déficit foncier pour réduire votre revenu global imposable. En revanche, comme vu précédemment, en location meublée, vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux et pouvez bénéficier du dispositif de défiscalisation, à condition bien sûr de ne pas dépasser les seuils vous faisant basculer en LMP.

La défiscalisation en location meublée non professionnelle est un dispositif qui permet tout simplement de réduire, voire d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs générés par une location meublée.

Ce dispositif constitue une solution légale, mise en place par l’État, pour optimiser la fiscalité immobilière des particuliers.

Grâce à la déduction de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, etc.) et à la possibilité d’amortir le bien ainsi que le mobilier, le statut LMNP est souvent considéré comme l’une des meilleures niches fiscales pour les investisseurs en immobilier locatif.

Comment fonctionne ce dispositif ?

Les démarches pour obtenir le statut LMNP

Outre les conditions que nous avons évoquées plus haut dans l’article pour obtenir et conserver le statut LMNP, vous devez réaliser quelques démarches en amont pour en bénéficier.

En effet, afin de percevoir vos premiers loyers, vous devez effectuer une simple formalité : déclarer le début de votre activité de loueur en meublé !

Pour ce faire, c’est très simple : vous devez vous rendre sur le site officiel du Guichet unique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) dans un délai maximum de 15 jours à la suite de la mise en location du bien. En dehors des informations personnelles requises, il vous sera aussi demandé dans le formulaire de choisir un régime fiscal entre le régime micro-BIC ou le réel. Ce choix constitue un élément clé de la défiscalisation en LMNP. Accordez-vous donc le temps de prendre la bonne décision dès le départ afin de vous éviter toute démarche complémentaire et/ou imposition trop élevée.

Petit conseil : si vous n’arrivez pas à vous décider, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel expérimenté comme un expert-comptable ou un spécialiste de l’équipe Indy !

Une fois la démarche réalisée, vous recevrez alors un numéro SIRET, numéro qui vous sera indispensable pour déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC.

Notez toutefois qu’en fonction de la nature du bien loué (résidence principale, résidence de services…), d’autres démarches peuvent se rajouter comme une déclaration en mairie, une demande d’autorisation préalable, la collecte de la taxe de séjour, etc.

Les deux régimes fiscaux possibles

1- La défiscalisation avec le régime réel simplifié

Le régime réel du statut LMNP permet de déduire les charges et amortissements du revenu imposable, constitué des loyers issus de votre activité de location meublée. Lorsque vos recettes locatives dépassent les plafonds du micro-BIC, ce régime devient obligatoire. Il est également accessible sur option dès lors que vos recettes sont inférieures à :

• 15 000 € pour une location meublée de tourisme non classée ;
• 77 700 € pour une location meublée classique ;
• 77 700 € pour une location meublée de tourisme classée ou une chambre d’hôtes.

Attention ! Si votre chiffre d’affaires dépasse 840 000 €, vous serez alors automatiquement basculé au régime réel normal.

Le régime réel simplifié permet de déduire de nombreuses charges comme :

• Les frais d’acquisition du bien meublé (les frais de notaire, les honoraires d’agence…) ;
• Les factures d’entretien et de réparation ;
• Les charges de copropriété ;
• Les frais d’assurance ;
• Les taxes (CFE, taxe foncière) ;
• Les abonnements et consommations diverses inclus dans le loyer mais non facturés à votre nom (l’abonnement Internet, les factures téléphoniques…) ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les frais de comptabilité ;
• Les frais de procédure (par exemple : dans le cadre d’un litige avec un locataire) ;
• Les provisions pour risques en cas de risque d’impayés ;
• L’amortissement du bien et du mobilier ;
• L’amortissement des travaux de construction ou de rénovation ;
• Etc.

Enfin, le régime réel simplifié implique une déclaration fiscale plus complexe que celle du régime micro-BIC. En effet, il nécessite de remplir la liasse fiscale n°2031, accompagnée des annexes 2033. Si vous relevez du régime réel normal, la liasse fiscale des LMNP n°2031 reste obligatoire mais elle doit cette fois être complétée avec les annexes 2050, plus détaillées que les 2033.

Notre conseil : pour simplifier la comptabilité de votre LMNP, nous vous recommandons vivement de vous tourner vers un logiciel de comptabilité en ligne qui automatisera alors votre charge administrative (établissement des documents comptables et fiscaux, suivi de la trésorerie…).

2- La défiscalisation avec le régime micro-BIC

Pour les loueurs en meublé non professionnels soumis au régime micro-BIC, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire pour frais sur les recettes annuelles, dont le taux varie selon le type de location :

• 50% pour la location meublée longue durée ;
• 50% pour les meublés de tourisme classés ;
• 30% pour les meublés de tourisme non classés.

Le principal inconvénient de ce régime, c’est que l’abattement forfaitaire remplace toute autre déduction. Par conséquent, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, de gestion…), ni pratiquer d’amortissement. Cela peut se révéler désavantageux, notamment en début d’activité où les frais d’acquisition, de rénovation et d’ameublement sont souvent élevés. À l’inverse, le régime réel permet de déduire les charges et amortissements pour leur montant réel, réduisant ainsi fortement, voire totalement, l’impôt dû.

Enfin, au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’une comptabilité simplifiée. Pour déclarer vos revenus locatifs, c’est très simple ! Vous devez simplement :

• Remplir le formulaire 2042-C-PRO en indiquant le montant brut des loyers perçus, charges comprises ;
• Joindre le formulaire à votre déclaration annuelle de revenus.

C’est l’administration fiscale elle-même qui se charge ensuite d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30% ou 50% selon le type de location exercée.

Quel est l’avantage majeur du statut LMNP ?

Comme nous l’avons vu ensemble, le régime réel permet en LMNP de déduire les charges et d’amortir le bien immobilier, ce qui en fait donc un véritable levier de défiscalisation pour les investisseurs en location meublée.

En effet, à la différence de la location vide, la location meublée permet à la fois :

• D’amortir le logement, le mobilier, les travaux de construction ou d’agrandissement ;
• De déduire de nombreuses charges, y compris les frais d’acquisition (commission d’agence, frais de notaire…).

En location vide, le dispositif de défiscalisation est fortement limité puisque :

• Aucun amortissement n’est autorisé ;
• Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles ;
• Les frais d’acquisition et de construction ne sont pas déductibles.

C’est pourquoi, la location vide ne constitue pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler : les options de réduction d’impôt y sont bien plus limitées qu’en location meublée.

Par ailleurs, le statut de loueur meublé non professionnel offre une souplesse incomparable face aux autres dispositifs fiscaux. Prenons l’exemple du dispositif Malraux. Celui-ci offre des réductions d’impôts certes mais impose des contraintes lourdes. Les investisseurs doivent notamment effectuer des travaux importants, faire appel à un architecte des Bâtiments de France et louer le bien en location nue pendant 9 ans minimum.

Avec le LMNP, rien de tout cela :

• Vous choisissez librement le type de bien que vous souhaitez louer (studio, maison…) ;
• Vous adaptez votre budget à vos objectifs de rentabilité ;
• Vous vous réservez la possibilité de revendre le bien à tout moment, à condition bien sûr de respecter les engagements du bail en cours.

Quels types d’investissements locatifs sont les plus avantageux en LMNP pour optimiser la défiscalisation ?

Pour investir dans l’immobilier locatif, le régime LMNP est très avantageux mais il ne s’applique qu’aux locations meublées. Ce type de location obéit à un bail meublé, plus souple que le bail d’habitation classique. Il présente aussi certaines spécificités à bien avoir en tête : le logement, déjà équipé, attire souvent des locataires de courte ou moyenne durée, ce qui entraîne un turnover plus important et donc un risque accru de vacances locatives.

Pour profiter pleinement du dispositif de défiscalisation LMNP, il est donc très important de cibler des biens répondant aux attentes des locataires.

Selon votre expérience et celle de vos clients, les colivings et colocations situés à proximité des grandes villes offrent un excellent compromis. Ces biens permettent :

• De valoriser les surfaces en réalisant des travaux d’optimisation (création de chambres supplémentaires, espaces communs agréables, etc.) ;
• D’augmenter la valeur patrimoniale du logement ;
• De proposer un cadre de vie attractif pour les locataires, tout en maximisant la rentabilité pour le propriétaire.

La fin de la loi Censi-Bouvard et du dispositif Pinel

La loi Censi-Bouvard et le dispositif Pinel étaient deux mécanismes de défiscalisation immobilière :

• Censi-Bouvard s’adressait aux investisseurs achetant un logement meublé neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence gérée (résidence de services, étudiante, pour personnes âgées ou handicapées) avec un bail commercial confié à un gestionnaire ;
• Pinel et Pinel Plus concernaient l’immobilier neuf en location nue et offraient une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location mais avec des loyers plafonnés et une obligation de localisation en zone dite tendue.

Ces deux dispositifs sont désormais supprimés :

• Censi-Bouvard a pris fin avec la loi de finances 2023 ;
• Pinel et Pinel Plus se sont arrêtés au 31 décembre 2024 avec la loi de finances 2025 et ne s’appliquent plus aux acquisitions réalisées à partir du 1er janvier 2025.

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