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Vous louez un bien en meublé ? Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) attire de nombreux investisseurs grâce à une fiscalité avantageuse : déduction des amortissements, intérêts d’emprunt, etc. Mais ce statut s’accompagne aussi d’obligations, dont une incontournable : la liasse fiscale LMNP, à transmettre chaque année à l’administration. Dans cet article, on vous explique à quoi elle sert, comment elle fonctionne, et comment bien la remplir.
En résumé :
- La liasse fiscale LMNP permet aux LMNP soumis au régime réel d’imposition de déclarer leurs revenus locatifs ;
- Vous devez compléter la déclaration de résultat n° 2031, ainsi que les annexes n° 2033-A-SD à 2033-G-SD ;
- N’oubliez pas de déduire vos dotations aux amortissements et vos autres charges de l’exercice ;
- Vous devez déposer votre liasse fiscale LMNP au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai.
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Qu’est-ce que la liasse fiscale LMNP et à qui s’adresse-t-elle ?
L’édition d’une liasse fiscale annuelle fait partie des principales obligations du statut LMNP (location meublée non professionnelle).
Qu’est-ce que la liasse fiscale LMNP ?
La liasse fiscale LMNP est un document qui vous permet de déclarer les revenus perçus grâce à votre activité locative pour l’année civile écoulée. Vous devez la compléter et la transmettre à votre Service des impôts des entreprises (SIE).
En tant que LMNP, vous devez déclarer les loyers encaissés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), afin que l’administration fiscale puisse calculer le montant de votre impôt.
Bon à savoir : Ces sommes sont ensuite ajoutées à vos revenus d’autres sources (salaires, revenus mobiliers, etc.) pour calculer votre impôt sur le revenu (IR).
À qui s’adresse la liasse fiscale LMNP ?
Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous pouvez relever de deux régimes fiscaux distincts :
- Le régime micro-BIC, qui vous permet de profiter d’obligations simplifiées. Votre bénéfice imposable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire sur vos recettes annuelles ;
- Le régime réel : ici, vous pouvez déduire vos frais et vos charges réels pour calculer votre assiette d’impôt.
Ce sont vos revenus locatifs qui définissent votre régime fiscal. Le micro-BIC est réservé aux particuliers dont les recettes annuelles ne dépassent pas certains plafonds.
Voici les seuils à respecter, en fonction de la destination des biens que vous proposez. Leur montant évolue en 2025.
| Nature de l’activité | Plafond 2024 | Plafond 2025 |
| Location meublée de longue durée (bail d’habitation) | 77 700 € | 77 700 € |
| Location de meublés de tourisme non classés | 77 700 € | 15 000 € |
| Chambres d’hôtes et location de meublés de tourisme classés | 188 700 € | 77 700 € |
Bon à savoir : vous pouvez opter volontairement pour le régime réel, même si vous n’atteignez pas les plafonds du micro-BIC.
La liasse fiscale LMNP ne concerne que les entreprises soumises au régime réel. Au micro-BIC, vous devez seulement renseigner vos recettes locatives sur le formulaire n° 2042-C-PRO, qui est joint à votre déclaration d’impôts personnelle n° 2042.
Attention : vous devez toujours établir la déclaration n° 2042-C-PRO, même si vous relevez du régime réel.
De quoi se compose la liasse fiscale LMNP et comment la remplir ?
Votre liasse fiscale LMNP se compose de la déclaration de résultat n° 2031 et de ses annexes.
La déclaration de résultat (2031)
La liasse fiscale LMNP inclut tout d’abord le formulaire CERFA n° 2031-SD. Cette déclaration concerne toutes les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Pour la télécharger, c’est par ici.
Vous devez notamment y inscrire le bénéfice ou le déficit dégagé par votre activité de location au cours de l’année écoulée.
Bénéfice à déclarer = recettes locatives – charges déductibles
Il vous sera ensuite demandé de renseigner un certain nombre d’autres informations, telles que les éléments d’identification de votre entreprise et les éventuelles plus-values réalisées suite à la revente de biens immobiliers.
Les annexes (liasse 2033)
Vous devez joindre un certain nombre d’annexes à votre déclaration de résultat. Elles sont toutes rassemblées au sein de la liasse n° 2033-SD, qui inclut les tableaux suivants.
- Le bilan comptable (2033-A-SD) ;
- Le compte de résultat (2033-B-SD) ;
- L’état des immobilisations, des amortissements et des plus-values (2033-C-SD) ;
- Le relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits (2033-D-SD) ;
- Le tableau des effectifs et de la valeur ajoutée (2033-E -SD) ;
- La composition du capital social (2033-F-SD) ;
- La liste des filiales et participations (2033-G-SD).
Attention : Les annexes 2033-E-SD à 2033-G-SD ne concernent que les sociétés. Vous ne devez pas les compléter si vous exercez votre activité de LMNP en tant que personne physique.
Les délais et modalités de télétransmission
Vous devez transmettre votre liasse fiscale au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai. Par exemple, la date limite de dépôt était fixée au 5 mai 2025 pour vos recettes locatives 2024. Grâce à la télédéclaration, vous pouvez bénéficier d’un délai supplémentaire de 15 jours.
Attention : l’échéance de votre liasse LMNP est différente de celle de votre déclaration de revenus !
Si vous souhaitez envoyer votre liasse fiscale LMNP en ligne, vous devez vous rendre sur votre espace professionnel, sur le site des impôts. Vous pouvez aussi l’adresser au format papier si votre domicile ne dispose pas d’une connexion Internet.
Bonne nouvelle : Indy vous permettra bientôt de compléter et de transmettre votre liasse fiscale LMNP directement depuis notre logiciel.
Comment bien remplir sa liasse fiscale LMNP et éviter les erreurs ?
Remplir sa première liasse fiscale LMNP peut-être un véritable casse-tête. Quels sont les champs à compléter ? Avec quels chiffres ? Comment éviter les erreurs ? Voici nos conseils.
Les avantages fiscaux à optimiser grâce à la liasse fiscale
L’intérêt du régime réel est qu’il vous permet de déduire certaines charges de votre résultat imposable. La défiscalisation en LMNP reste un levier puissant pour réduire la taxation de vos revenus fonciers.
Les dotations aux amortissements
Tout d’abord, vous pouvez bénéficier du dispositif de l’amortissement en LMNP. Il vise à étaler le coût d’achat du bien sur une période correspondant à sa durée théorique d’utilisation.
Concrètement, vous enregistrez des dotations aux amortissements annuelles en comptabilité. Ces charges vous permettent de déduire une fraction du prix de votre immeuble tous les ans, et donc d’alléger votre base d’imposition. Ainsi, vous pouvez considérablement réduire le montant de votre imposition… voire ne pas payer d’impôts du tout sur vos revenus locatifs !
De la même manière, vous pouvez étaler le poids de vos travaux d’entretien et de réparation et de l’achat de votre mobilier sur plusieurs années.
Le tableau suivant récapitule les durées d’amortissement que vous pouvez pratiquer.
| Dépense | Durée de l’amortissement |
| Achat du bien immobilier | Entre 25 à 40 ans |
| Travaux de rénovation | Entre 5 et 20 ans selon leur nature |
| Mobilier | Entre 5 à 10 ans |
Attention : L’achat d’un terrain n’est jamais amortissable.
Les charges déductibles immédiatement
Vous pouvez déduire d’autres dépenses de vos revenus, dès l’année au cours de laquelle vous les engagez. Voici les principales charges déductibles en location meublée non professionnelle.
- Les intérêts de votre prêt immobilier ;
- Les frais d’agence ;
- Les charges de copropriété ;
- Les assurances ;
- La taxe foncière ;
- La CFE ;
- Les petites dépenses d’entretien et de réparations, qui ne font pas l’objet d’un amortissement ;
- Les frais liés aux annonces de mise en location ;
- Les honoraires d’expert-comptable, de notaire, etc.
Bon à savoir : Vous pouvez aussi choisir d’intégrer les honoraires de notaire au coût d’achat de votre bien, afin de les amortir au même rythme que votre immeuble.
Les erreurs fréquentes à éviter
Compléter votre liasse fiscale LMNP requiert une certaine vigilance. Voici les erreurs les plus courantes, que vous devez éviter.
- Le mauvais calcul des amortissements : assurez-vous de suivre les règles en vigueur, notamment en matière de durée. Si vous n’utilisez pas de logiciel comptable, vérifiez également l’absence d’erreurs dans vos formules ;
- L’oubli de charges déductibles : incluez toutes les charges admissibles dans le calcul de votre résultat fiscal, afin de réduire votre imposition ;
- Le non-report des déficits : si vous enregistrez un déficit en LMNP, vous pouvez le reporter sur les bénéfices des 10 années suivantes. Ce mécanisme vous permet d’utiliser vos pertes passées pour minorer votre IR ;
- Le retard de déclaration : le dépôt de votre liasse fiscale constitue une obligation en LMNP. Respectez les délais légaux, afin de ne pas vous exposer à des sanctions pécuniaires.
Bon à savoir : Votre résultat imposable sert aussi de base de calcul aux prélèvements sociaux sur vos revenus de locations meublées non professionnelles. Vous avez donc doublement intérêt à le réduire en utilisant les différents mécanismes de défiscalisation de la LMNP.
Les risques en cas de non-conformité ou d’erreur
La transmission de déclarations d’impôts inexactes vous expose à des sanctions. Bien entendu, la fiscalité des LMNP n’échappe pas à cette règle ! Vous risquez de devoir payer les sommes suivantes en cas d’erreur ou de retard.
- Une majoration du montant de votre impôt. Elle est de 10 % tant que l’administration n’a pas émis de mise en demeure et peut atteindre 40 % après la remise d’un tel courrier ;
- Des intérêts de retard égaux à 0,20 % par mois.
Les contrôleurs fiscaux sont particulièrement vigilants lorsqu’un particulier dépose lui-même sa liasse. En effet, l’établissement de ce document peut s’avérer complexe, et il peut donc être source d’erreurs. Si des anomalies sont détectées lors d’un contrôle, vous vous exposez à un rappel d’impôt.
Bon à savoir : vous devez aussi vous acquitter de la taxe foncière et de la Cotisation foncière des entreprises (CFE) en LMNP.
Des interrogations au sujet de la liasse fiscale du LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !
