Nouveau : Indy lance l’option expert-comptable 
L’investissement en LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est l’une des solutions d’investissement préférées des particuliers souhaitant diversifier les revenus de leur foyer fiscal. Flexible et rentable, la fiscalité d’une LMNP est très avantageuse. Cependant, une question revient souvent : faut-il déclarer ses revenus en statut de LMNP en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) ou en BNC (Bénéfices non commerciaux) ? Dans cet article, Indy vous explique tout !
📝 En résumé
- Les revenus de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont systématiquement des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des titres BNC (Bénéfices non commerciaux) ;
- Vous pouvez opter pour le régime d’imposition micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) ou le régime réel pour déduire 100% de vos charges et bénéficier de l’amortissement ;
- L’immatriculation de votre activité pour obtenir un numéro SIRET est une étape indispensable avant de déclarer votre chiffre d’affaires en revenus locatifs ;
- En statut LMNP, vos revenus locatifs doivent être déclarés chaque année à l’aide du formulaire complémentaire 2042 C-PRO.
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Qu’est-ce que le statut LMNP et comment est-il fiscalisé ?
Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne les particuliers qui mettent en location un ou plusieurs biens meublés, sans en faire leur activité principale. Pour être considéré comme LMNP, l’une de ces deux conditions doit être respectée :
- Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € ;
- Ces revenus ne doivent pas être supérieurs au montant total des revenus globaux du foyer fiscal.
Pourquoi la location meublée (LMNP) relève-t-elle du BIC ?
L’activité de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) génère des revenus systématiquement imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils ne seront jamais considérés comme des Bénéfices non commerciaux (BNC).
En effet, l’administration fiscale ne voit pas la location meublée comme une simple gestion de patrimoine immobilier, à la différence de la location nue qui génère des revenus fonciers. Elle la considère comme une activité commerciale à part entière. Mais pourquoi une telle distinction ?
Une prestation de service
La différence fondamentale réside dans la fourniture de mobilier et d’équipements. En louant des biens « prêts à vivre », vous ne fournissez pas seulement des murs et un toit, mais un ensemble de services et de commodités. Le Conseil d’État qualifie cette activité d’acte de commerce.
En effet, vous mettez à disposition du locataire tout le nécessaire pour qu’il puisse y vivre, y dormir et y manger convenablement avec ses seuls effets personnels. Cette fourniture de biens corporels (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.) est l’élément qui fait basculer l’activité du côté commercial.
La location nue et les revenus fonciers
Lorsque vous louez un bien vide (on parle donc de « location nue »), vous relevez du régime des revenus fonciers. Votre imposition est alors calculée différemment (régime micro-foncier ou réel foncier), avec des règles de déduction de charges beaucoup plus restrictives. La location meublée professionnelle, en étant classée BIC, ouvre la porte à des procédures comptables et fiscales propres aux entreprises, comme l’amortissement, qui est son principal atout.
BIC : Quel régime fiscal choisir pour votre activité LMNP ?
Une deuxième question, tout aussi cruciale, se pose : sous quel régime d’imposition allez-vous déclarer ces revenus locatifs ? Vous avez le choix entre deux options : le régime micro-BIC et le réel simplifié. Mais quelles sont leurs différences ?
Le régime Micro-BIC
En LMNP, le régime micro-BIC est le régime par défaut, celui qui s’applique automatiquement si vous ne faites pas de démarche spécifique et que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas un certain seuil.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du régime micro-BIC, vos recettes locatives annuelles (loyers charges comprises) de l’année N-1 ne doivent pas dépasser 77 700 € pour la location meublée classique. Ce plafond est généralement réévalué tous les trois ans. Si vous démarrez votre activité en cours d’année, ce seuil doit être ajusté au prorata temporis. Il est donc essentiel de bien suivre vos encaissements pour vous assurer que vous restez dans les clous de ce régime, pour ne pas dépasser le seuil.
Le calcul de l’impôt sur le revenu : l’abattement forfaitaire de 50%
Le régime du micro-BIC est très simple à calculer. L’administration fiscale ne vous demande pas de détailler vos charges. Elle applique un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles de votre activité de location meublée de longue durée (ou entre 30 à 50% pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme ou d’une chambre d’hôte).
Le bénéfice imposable ainsi calculé (50% de vos recettes) est ensuite ajouté à vos autres revenus et soumis au barème progressif de l‘impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Exemple :
Un LMNP qui encaisse 10 000€ de loyers voit, au régime micro-BIC, son revenu imposable sur le LMNP réduit de moitié grâce à l’abattement forfaitaire. Il ne déclare alors que 5 000 € pour cette activité. Avec par exemple une tranche marginale à 14 %, cela représenterait 700 € d’impôt sur le revenu à ajouter. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 860 €.
Au total, la facture fiscale s’élève donc à 1 560 €.
Pour qui le micro-BIC est-il vraiment intéressant ?
Ce régime est particulièrement adapté si le montant réel de vos charges annuelles est inférieur à 50% de vos recettes. C’est souvent le cas pour les biens qui ne nécessitent pas de gros travaux, pour lesquels le crédit est déjà remboursé ou si les charges de copropriété sont faibles.
Il suffit de reporter le montant de vos recettes brutes dans la case correspondante de votre déclaration de revenus complémentaire (formulaire 2042 C-PRO).
🔎 Retrouvez le formulaire 2042-C-PRO en cliquant sur ce lien, sous le nom « Déclaration de revenus complémentaires des professions non salariées ».
Le régime réel simplifié
Sous le statut de LMNP, le régime réel est souvent perçu comme plus complexe, mais il se révèle être plus avantageux fiscalement dans la majorité des cas. Il devient obligatoire si vos recettes dépassent 77 700 €, mais vous pouvez également opter pour ce dernier même si vous êtes en dessous de ce seuil.
Le principe
Contrairement au micro-BIC, le régime réel vous permet de déduire l’ensemble des charges et frais de votre société.
Exemple :
Imaginons un investisseur en LMNP qui achète un logement pour 100 000 €, auquel il ajoute 10 000 € de mobilier.
Dans l’exemple, le bien peut être amorti sur 20 ans, soit 5 000 € d’amortissement par an.
Dans l’exemple, les intérêts du prêt s’élèvent à 500 € par an.
Le mobilier, lui, est amorti sur 5 ans, ce qui représente soit 2 000 € par an.
La taxe foncière est de 1 000 € par an. Si le propriétaire encaisse 10 000 € de loyers annuels, le calcul de son revenu imposable au régime réel est le suivant :
10 000 – 5 000 – 2 000 – 1 000 – 500 = 1 500 €.
En résumé :
Même avec 10 000 € de loyers encaissés, l’investisseur n’est imposé que sur 1 500 €.
La liste des charges déductibles
La liste des charges que vous pouvez déduire est très étendue. On y retrouve notamment :
- Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier ;
- La taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable auprès du locataire) ;
- Les primes d’assurance (propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés…) ;
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence ;
- Les dépenses d’entretien et de réparation (plomberie, électricité, peinture…) ;
- Les charges de copropriété non récupérables ;
- Les frais de comptabilité (comme les honoraires d’Indy !) ;
- Certains frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) sous conditions.
L’amortissement
L’amortissement est un mécanisme comptable qui vous permet de déduire chaque année une partie de la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier, sans que cela ne corresponde à une sortie d’argent réelle. En d’autres termes, vous constatez la perte de valeur théorique de votre investissement due à l’usure et au temps, et vous la déduisez de vos revenus locatifs.
L’amortissement se calcule sur la valeur du bien (hors terrain, généralement estimé à 15-20% du prix total) et sur le mobilier. Il s’étale sur plusieurs décennies pour l’immobilier (entre 25 et 40 ans) et sur quelques années pour le mobilier (entre 5 et 10 ans). Cet outil est si puissant qu’il permet très souvent de réduire le résultat fiscal à zéro, voire de créer un déficit.
Comment déclarer ses revenus LMNP en BIC ?
La déclaration est une étape cruciale qui concrétise le choix de votre régime fiscal en LMNP. Elle implique des démarches administratives spécifiques qu’il est important de bien maîtriser pour être en règle.
L’immatriculation de votre activité
Avant même de penser à la déclaration, la première étape obligatoire est de déclarer le début de votre activité de loueur en meublé. Cette démarche est gratuite et doit être effectuée dans les 15 jours suivant la mise en location de votre bien.
Pour vous immatriculer, vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel via le guichet des formalités des entreprises sur le site de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle). Suite à cette démarche, vous recevrez un numéro SIRET de la part de l’INSEE.
Ce numéro est indispensable pour identifier votre activité de location meublée et sera requis pour toutes vos déclarations fiscales futures. C’est cet enregistrement qui acte officiellement le caractère commercial de votre activité.
La déclaration annuelle de vos revenus : le formulaire 2042 C-PRO
Une fois votre SIRET en poche et votre régime choisi, vient le moment de la déclaration annuelle de revenus, qui se fait en même temps que votre déclaration principale, généralement au printemps.
Déclarer au micro-BIC
Si vous êtes en LMNP au micro-BIC, la démarche est très simple. Vous devez vous munir du formulaire 2042 C-PRO (la déclaration de revenus complémentaire des professions non salariées). Dans la section « Revenus des locations meublées non professionnelles », vous indiquerez simplement le montant total de vos recettes brutes (loyers + charges) de l’année précédente dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD. L’administration fiscale se chargera elle-même d’appliquer l‘abattement de 50% pour calculer votre revenu imposable.
Déclarer au régime réel
Si vous avez opté pour le régime réel, la procédure est plus exigeante. Elle nécessite de tenir une comptabilité précise tout au long de l’année. En plus du formulaire 2042 C-PRO, vous devrez produire une liasse fiscale. Celle-ci se compose du formulaire 2031 (déclaration de résultat) et de ses annexes (tableaux 2033). C’est dans ces documents que vous détaillerez vos recettes, l’ensemble de vos charges déductibles et vos tableaux d’amortissement.
Le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) calculé dans cette liasse doit ensuite être reporté sur votre déclaration 2042 C-PRO dans les cases 5NA/5OA/5PA (si bénéfice) ou 5NK/5OK/5PK (si déficit). Face à cette complexité, le recours à un expert-comptable ou à une solution en ligne comme Indy est très fortement recommandé pour sécuriser vos déclarations et maximiser vos déductions.
Et les BNC ? Pourquoi la confusion existe-t-elle ?
Il est légitime de se demander pourquoi la question des Bénéfices non commerciaux (BNC) revient si souvent. Comprendre ce qu’est la catégorie des BNC permet d’éliminer toute confusion.
Qu’est-ce que la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ?
Les titres BNC constituent une autre catégorie de revenus professionnels distincte des BIC. Ils ne concernent pas les activités commerciales, artisanales ou industrielles.
Les activités concernées par le régime BNC
La catégorie des BNC s’applique principalement aux revenus des professions libérales réglementées (médecins, avocats, architectes, experts-comptables…) et des professions non réglementées (consultants, formateurs, rédacteurs, etc.). Elle concerne également les revenus qui ne se rattachent à aucune autre catégorie de revenus (salaires, BIC, revenus fonciers…).
Il s’agit donc d’une activité où la source principale du revenu n’est pas la vente de biens ou de services matériels comme dans le cas de la location meublée.
La sous-location de logements nus
Il existe un cas très spécifique où une activité locative peut relever des BNC : la sous-location d’un logement loué nu. Si vous êtes locataire d’un bien vide et que vous le sous-louez (avec l’accord de votre propriétaire), les revenus que vous en tirez sont à déclarer au titre BNC. Cependant, ce cas est plutôt rare et ne concerne en rien l’investisseur LMNP qui est propriétaire de son bien.
LMNP et statut d’auto-entrepreneur
La confusion entre BIC et BNC vient aussi parfois d’un amalgame avec le statut d’auto-entrepreneur (ou micro-entrepreneur).
Cumuler une LMNP et statut d’auto-entrepreneur
Il est tout à fait possible de cumuler une activité de LMNP et une activité d’auto-entrepreneur. Cependant, il est crucial de comprendre qu’il s’agit de deux activités distinctes aux yeux de l’administration.
- Votre activité LMNP est une activité civile exercée à titre personnel, qui a son propre numéro SIRET et sa propre fiscalité (BIC) ;
- Votre activité d’auto-entrepreneur est une activité professionnelle (commerciale, artisanale ou libérale) qui possède également son propre numéro SIRET et sa propre fiscalité (micro-BIC ou micro-BNC avec des plafonds et des taux de cotisations spécifiques).
Vous ne pouvez pas « intégrer » votre location meublée dans votre auto-entreprise. Ce sont deux cadres juridiques et fiscaux étanches. Si votre activité d’auto-entrepreneur est de nature libérale (consultant par exemple), elle relèvera des BNC, tandis que votre LMNP restera en BIC.
Exemple 1 :
- Chiffre d’affaires en prestations de services : 50 000 € ;
- Revenus LMNP : 20 000 € ;
- Chiffre d’affaires total : 70 000 €.
Dans ce cas, les plafonds ne sont pas franchis. Les deux activités sont déclarées séparément et l’auto-entrepreneur conserve ses deux statuts.
Exemple 2 :
- Chiffre d’affaires en vente de marchandises : 180 000 € ;
- Revenus LMNP : 10 000 € ;
- Chiffre d’affaires total : 190 000€.
Ici, le seuil de 188 700 € est dépassé. L’auto-entrepreneur perd donc le bénéfice du régime micro-entreprise et bascule vers le régime réel.
Le choix entre ces deux régimes est une décision stratégique qui doit être mûrement réfléchie en fonction de votre situation personnelle. Si le réel s’avère presque toujours plus avantageux, il implique des obligations comptables et déclaratives plus complexes. C’est précisément là que des solutions comme Indy prennent tout leur sens, en automatisant votre comptabilité et en simplifiant vos déclarations pour vous permettre de bénéficier de la meilleure fiscalité sans les tracas administratifs.
N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire pour nous poser vos questions, nous vous répondrons avec plaisir !
