Le régime réel en location meublée non professionnelle (LMNP)

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) séduit de plus en plus d’investisseurs grâce à sa fiscalité avantageuse. Mais pour en profiter pleinement, encore faut-il choisir le bon régime fiscal LMNP. Si le micro-BIC est le plus simple, le régime réel permet quant à lui une optimisation fiscale bien plus poussée. Alors, qu’est-ce que le régime réel en LMNP ? À qui s’adresse-t-il ? Comment en tirer le meilleur parti ? On vous explique tout !

En résumé :

• Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles et d’amortir le bien, ce qui réduit fortement l’imposition ;
• Il est accessible sur option ou obligatoire si vos recettes dépassent 77 700 € (ou 15 000 € dans le cadre d’un meublé de tourisme non classé) ;
• Ce régime implique une comptabilité complète et la déclaration via le formulaire 2031 et ses annexes ;
• Il est particulièrement intéressant si vous avez un emprunt ou des charges importantes liées au bien.

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Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Définition du régime réel LMNP

Le régime réel est un mode d’imposition des revenus locatifs meublés qui permet de déclarer ses recettes réelles, tout en déduisant l’ensemble des charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion…) et en amortissant la valeur du bien.

Le régime réel est accessible à tous les bailleurs en LMNP, sans condition de recettes. Il devient obligatoire si l’investisseur dépasse les seuils du micro-BIC, mais reste accessible sur option en dessous de ce seuil.

Le LMNP régime réel permet ainsi une approche comptable plus précise que le micro-BIC, avec à la clé une fiscalité allégée dans de nombreux cas.

Rappel : le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’applique si les revenus locatifs issus de votre location meublée sont inférieurs à 23 000 € par an ou au montant total des autres revenus de votre foyer fiscal, et que vous n’êtes pas inscrit en tant que loueur meublé professionnel (LMP).

Les conditions pour être au réel

Par défaut, les revenus issus d’une activité LMNP sont imposés sous le régime LMNP micro-BIC si les recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 € ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés), mais ne permet ni déduction des charges réelles ni amortissement.

Le passage au régime réel est possible :

• Sur option volontaire, même en dessous du seuil micro ;
• Obligatoirement, si les recettes dépassent 77 700 € ou 15 000 € pour les meublés non classés).

LMNP au régime réel normal ou régime réel simplifié ?

En matière de fiscalité, on distingue deux variantes du régime réel : le régime réel simplifié et le régime réel normal.

Le régime réel normal, plus lourd et complexe, ne concerne que les entreprises réalisant plus de 840 000 € HT de recettes annuelles.

Or, en LMNP, vous ne pouvez légalement pas dépasser 23 000 € de loyers annuels pour conserver ce statut, ce qui rend l’application du réel normal impossible. Ainsi, lorsqu’on parle de « régime réel” en LMNP, il s’agit toujours d’une LMNP au régime réel simplifié.

Régime réel ou micro-BIC : quelles différences pour le LMNP ?

Pour savoir s’il vaut mieux opter pour une LMNP réel ou micro, regardons les différences majeures :

En bref, le régime micro-BIC est simple, mais souvent moins avantageux. Le régime réel est à privilégier si vos charges sont élevées ou si vous avez un emprunt.

LMNP BNC ou BIC ? pour information, les revenus tirés de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont toujours imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Pourquoi opter pour le régime réel en location meublée non professionnelle ?

La régime réel des LMNP permet d’optimiser ses revenus locatifs en déduisant les charges réelles et en amortissant le bien, ce qui peut réduire, voire annuler totalement, l’imposition.

Il est particulièrement intéressant :

• En cas d’acquisition récente (avec frais d’acte et travaux) ;
• En cas d’emprunt immobilier (intérêts déductibles) ;
• Pour les biens anciens avec beaucoup de charges ;
• En cas d’investissement LMNP dans le neuf avec des amortissements importants.

Quelles sont les obligations au régime réel LMNP ?

Obligations comptables

Au régime réel d’imposition, vous êtes tenu de tenir une comptabilité d’engagement simplifiée, selon les règles des BIC.

Cela signifie que chaque opération doit être enregistrée deux fois : une fois au débit, une fois au crédit.

Vous devez produire, chaque année :

• Un bilan comptable (actif/passif) ;
• Un compte de résultat (produits/charges) ;
• Un tableau des amortissements et des immobilisations ;
• Un fichier des écritures comptables (FEC), si vous êtes contrôlé (obligatoire si vous tenez une comptabilité informatisée, ce qui est presque toujours le cas) ;
• Et des annexes détaillant vos immobilisations, dettes, créances, etc.

Au régime réel, vous devez donc tenir une comptabilité plus rigoureuse que celle du micro-BIC. Elle vous permet en contrepartie de déduire toutes vos charges réelles et d’amortir votre bien !

Bon à savoir : les meubles et équipements d’une valeur unitaire supérieure à 500€ hors taxes (HT) doivent être amortis, tandis que les éléments de moindre valeur peuvent être passés en charges immédiates.

Obligations fiscales

La fiscalité du LMNP demande un peu de rigueur.

Chaque année, vous devez transmettre :

• Formulaire 2031-SD : il s’agit de la déclaration de résultats de votre activité de location meublée, dans la catégorie des BIC. Pour télécharger la déclaration, cliquez juste ici ;
• Liasses fiscales 2033 : ces annexes contiennent votre bilan simplifié, le compte de résultat, les immobilisations, les amortissements, la valeur ajoutée produite, la composition du capital… ;
• Formulaire 2042 C PRO : il permet de reporter le résultat net (bénéfice ou déficit) dans votre déclaration de revenus personnelle.

Ces documents doivent être télédéclarés à l’administration fiscale, au plus tard :

• Le 2e jour ouvré suivant le 1er mai si votre exercice clôture au 31 décembre ;
• Dans les 3 mois suivant la clôture, si vous clôturez à une autre date.

L’accompagnement par un expert-comptable est-il indispensable ?

Il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un expert-comptable pour gérer un LMNP au régime réel.

La comptabilité LMNP reste toutefois technique, notamment à cause des amortissements. Solliciter une aide comptable peut donc vous être utile!

De nombreux logiciels de comptabilité en ligne peuvent vous aider à automatiser une partie des tâches (facturation, suivi des loyers, etc.) à moindre coût par rapport à un expert-comptable.

Les avantages du régime réel pour un LMNP

Déduction des charges réelles du LMNP

Le principal intérêt du LMNP régime réel, c’est de pouvoir déduire toutes les charges réellement engagées pour votre activité locative, notamment :

Les charges déductibles comprennent :

• Les intérêts d’emprunt liés au financement du bien ;
• Les frais de notaire, déductibles via l’amortissement ;
• Les travaux d’entretien ou de réparation (hors agrandissements ou améliorations) ;
• Les charges de copropriété, y compris les appels de fonds réguliers ;
• Les assurances (PNO, multirisque, loyers impayés) ;
• Les honoraires de gestion locative, les abonnements pros (téléphonie, internet), les frais bancaires ou encore les frais de comptabilité.

L’amortissement du bien

C’est le véritable levier d’optimisation du régime réel : l’amortissement comptable vous permet de déduire, chaque année, une partie du prix d’acquisition de votre bien (sans avoir rien à dépenser.)

L’amortissement est une charge non décaissable, qui permet de générer du revenu net d’impôt pendant plusieurs années.

Voici ce que vous pouvez amortir :

• Le bien immobilier, généralement sur 25 à 30 ans (soit 3 à 4% par an) ;
• Le mobilier, l’électroménager, les équipements, sur 5 à 10 ans;
• Les frais de notaire et commissions d’agence, sur 20 à 40 ans selon leur nature ;
• Certains travaux structurels (cuisine, toiture, électricité…), également amortissables selon leur durée d’usage.

La valeur d’un terrain n’est jamais amortissable. Lors de l’acquisition, il est donc d’usage de ventiler le prix global entre terrain (20 à 25 % en moyenne) et immeuble.

Bon à savoir : Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en LMNP. Conséquence : la facture fiscale peut s’alourdir considérablement au moment de la revente.

La gestion des déficits

Autre avantage souvent méconnu : la possibilité de reporter les déficits lorsque vos charges sont supérieures à vos recettes.

Deux cas sont à distinguer :

1. Déficit hors amortissements (par exemple si vos charges “réelles” dépassent vos loyers) : il peut être reporté sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes, ce qui vous permet de lisser votre fiscalité dans le temps ;
2. Excédent d’amortissements : ce n’est pas un “déficit” au sens fiscal, mais une déduction différée. Vous pouvez la reporter sans limitation de durée, pour réduire vos résultats futurs.

À noter : ces déficits ne sont jamais imputables sur votre revenu global (contrairement à ce qui peut exister en location nue avec le déficit foncier).

Comment passer au régime réel en LMNP ?

Les démarches pour opter pour le régime réel

Le régime réel peut être choisi dès le début de votre activité LMNP ou en cours de route si vous étiez auparavant au micro-BIC.

Deux cas de figure :

Option 1 : Lors du démarrage de l’activité

Vous déclarez votre début d’activité de location meublée sur le site du guichet unique de l’INPI, dans les 15 jours suivant la mise en location. À cette étape, vous pouvez vous enregistrer au régime réel simplifié.

Option 2 : En cours d’activité

• Si vous êtes déjà en micro-BIC, vous pouvez basculer au régime réel en envoyant une demande écrite à votre SIE (Service des impôts des entreprises) ou via votre messagerie professionnelle des impôts.
• Cette lettre d’option doit être envoyée avant la date de déclaration des revenus (mai ou juin).

Délais et durée d’engagement

Le passage au régime réel vous engage pour :

• 2 ans minimum, renouvelables tacitement ;
• Vous devez rester au réel sauf dénonciation expresse dans les délais (déclaration de revenus en avril ou mai) ou via votre messagerie professionnelle des impôts.

C’est donc un choix que vous devez anticiper, car il implique une rigueur comptable sur plusieurs années.

Peut-on revenir au micro-BIC ensuite ?

Oui, il est possible de revenir au régime micro-BIC :

• À condition d’avoir respecté l’engagement de 2 ans ;
• En dénonçant l’option pour le réel avant le 1er février de l’année de retour au micro.

Attention, cette décision peut être défavorable si vos amortissements n’ont pas été entièrement utilisés.

Avant de changer de régime, utilisez une solution de comptabilité en ligne pour calculer les gains (ou pertes) réels. Un mauvais timing peut entraîner une hausse brutale de votre imposition !

Des questions sur le régime réel ou sur le micro-BIC en LMNP ? Ou toute autre question sur ce statut ? Posez-les en commentaire, nous vous répondrons avec plaisir !