SCI à associé unique : Quels risques et comment les gérer ?

La mise en place d’une SCI (Société Civile Immobilière) requiert légalement la participation d’au moins deux associés. Ce cadre est établi pour une gestion optimisée de biens immobiliers. Toutefois, certaines circonstances peuvent amener la SCI à évoluer avec un seul associé. Donnant ainsi naissance à une SCI à associé unique. C’est notamment le cas lors de la transmission de parts, d’un décès ou d’un retrait. Dans ce contexte, la dynamique entre les associés en SCI se transforme, ouvrant un nouveau chapitre dans la gestion et la stratégie immobilière de la société.

 En résumé : 

• Une SCI doit normalement avoir au moins deux associés, mais il est possible de créer une SCI presque unipersonnelle en répartissant le capital de manière inégale ;
• Si la SCI reste à un seul associé, elle risque d’être dissoute si la situation n’est pas régularisée dans l’année ;
• Le décès de l’associé unique ou l’ajout d’une personne morale peut compliquer les choses ;
• Il est important de bien gérer ces situations pour éviter des problèmes juridiques et fiscaux. 

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Création d’une SCI à associé unique

La démarche de mise en place d’une SCI implique initialement la collaboration d’au moins deux parties. Néanmoins, des événements particuliers peuvent conduire à une situation où une seule personne reste associée. Cette singularité, bien que non reconnue directement par la loi, engendre une réflexion sur la possibilité d’une SCI quasi unipersonnelle. Cela se fait grâce à une distribution asymétrique du capital social.

Création d’une SCI quasi-unipersonnelle

La loi n’autorise pas explicitement la création d’une SCI avec un seul associé. Mais, il est possible de contourner cette contrainte en ayant une répartition inégale du capital social.
Bien que deux personnes soient associées, la répartition du capital fait qu’en pratique, la gestion de la SCI se rapproche de celle d’une SCI associé unique.

Implications juridiques

Cette structure quasi unipersonnelle peut soulever des questions juridiques. Notamment en ce qui concerne la responsabilité des associés et celle du gérant. Le statut de prête-nom de l’associé minoritaire peut entraîner une responsabilité illimitée vis-à-vis des dettes de la SCI. Cette situation requiert une attention particulière.

Création de SCI avec associé un mineur

Une autre méthode pour constituer une SCI avec une gestion quasiment unipersonnelle est d’associer un mineur. Dans ce cas, le représentant légal du mineur signe les documents nécessaires à la création de la SCI. Bien que cette méthode permette une gestion presque unipersonnelle de la SCI, elle nécessite un suivi juridique rigoureux pour assurer la conformité avec les dispositions légales.

Procédures essentielles

Les démarches telles que la rédaction et signature des statuts, l’enregistrement des statuts et le remplissage du formulaire de création de SCI sont primordiales pour la mise en place de la structure. La vigilance est de mise pour garantir la légalité et la sécurité juridique de cette configuration très particulière.

Risques juridiques et sanctions

Les risques juridiques et les sanctions associées à une Société Civile Immobilière (SCI) avec un associé unique sont principalement centrés autour de la dissolution de la société.

Dissolution de la société

La première et principale sanction en cas de SCI à associé unique est la dissolution de la société, car elle ne respecte plus les conditions légales de constitution et de fonctionnement d’une SCI​​.
Cette dissolution peut être prononcée par décision de justice, à la suite de laquelle la société doit être liquidée, et l’associé unique pourrait récupérer tous les actifs ainsi que le boni de liquidation​.
La loi stipule que la SCI doit être constituée par au moins deux personnes et la réunion de toutes les parts sociales en une seule main entraîne un risque de dissolution​.

Période de régularisation

En présence d’une SCI à associé unique, l’associé dispose d’un délai d’un an pour régulariser la situation, sauf si les statuts de la SCI prévoient la dissolution de la société en cas de réunion des parts en une seule main​.

Transformation en société unipersonnelle

La transformation de la SCI en société unipersonnelle à la suite du départ d’un ou plusieurs associés n’est pas sans risque. L’associé unique risque la dissolution de sa société. Bien que la dissolution de la SCI à associé unique ne soit pas automatique​​.
Les implications légales et les sanctions possibles dépendent donc des circonstances entourant la SCI à associé unique. Une attention particulière doit être accordée aux statuts de la SCI et aux lois régissant sa constitution et son fonctionnement.

Implications suite au décès de l’associé unique

Le décès d’un associé unique dans une SCI donne lieu à plusieurs implications juridiques et administratives. Principalement, la loi prévoit que le décès ne conduit pas à la dissolution de la SCI automatiquement. Au contraire, il engendre la transmission des parts sociales de l’associé défunt à ses héritiers ou légataires. À moins que les statuts de la SCI ne stipulent des dispositions spécifiques sur la succession. Les statuts de la SCI peuvent en effet encadrer les mesures à adopter en cas de décès d’un associé. Ils peuvent par exemple établir la dissolution de la SCI ou déterminer la répartition des parts de l’associé décédé entre les associés restants. Ils peuvent aussi permettre la continuation de l’activité avec les héritiers, sous certaines conditions comme l’agrément des associés.

Par ailleurs, l’article 1870 du Code civil, autorise la continuation de l’activité de la SCI avec les héritiers ou les légataires du défunt. Sauf disposition contraire dans les statuts. Cette disposition légale offre une certaine flexibilité pour la poursuite de l’activité de la SCI malgré le décès de l’associé unique.
La nécessité de réviser les statuts de la SCI peut donc surgir pour refléter la nouvelle structure des associés. Et donc assurer la conformité avec les dispositions légales et réglementaires. Les implications post-décès dans une SCI à associé unique sont principalement dictées par les statuts de la société. Une planification préalable et une rédaction judicieuse des statuts peuvent alors grandement faciliter la gestion des défis juridiques et administratifs qui peuvent survenir dans une telle situation.

SCI à associé unique et personne morale

L’intégration d’une personne morale comme associé unique dans une SCI présente une structure particulière. Il est courant de créer une EURL ou une SASU. Puis une SCI avec vous comme associé physique et votre EURL ou SASU comme associé moral, permettant une gestion flexible tout en respectant la pluralité des associés.
Cependant, si la SCI devient unipersonnelle, les risques juridiques, notamment la dissolution si non régularisée en un an, demeurent similaires à une configuration avec un associé unique physique.

Un élément notable est la transmission du patrimoine de la SCI à l’associé unique sans liquidation judiciaire en cas de dissolution, comme stipulé par l’article 1844-5 du Code civil (voir l’article juste 👉 ici 👈 ). Ce processus, appelé transmission universelle du patrimoine (TUP), facilite les démarches administratives lors de la dissolution.
L’incorporation d’une personne morale comme associé unique nécessite une compréhension approfondie des implications juridiques et administratives. Il est ici conseillé de consulter des experts juridiques pour assurer la conformité réglementaire dans cette configuration spécifique.

Quels sont les risques ?

Les risques qui entourent une SCI à associé unique se manifestent principalement lors de transactions comme la cession de parts. L’assurance de la volonté réelle de l’associé unique de céder ses parts peut être établie en incorporant une clause d’agrément dans les statuts. Elle permet ainsi un refus de cession dans des scénarios. Tels que le décès d’un associé ou la revendication par un conjoint de la position d’associé suite à un apport.
D’autre part, un enjeu fiscal se présente si la cession de parts ne se fait pas promptement après l’instauration de la SCI à associé unique. La valorisation accrue des parts peut engendrer une hausse des droits d’enregistrement sur la plus-value réalisée lors de la cession.
Aussi, l’associé cédant reste financièrement engagé, notamment en cas de défaut de remboursement d’un prêt immobilier. Bien que la responsabilité soit généralement proportionnelle à l’apport, le créancier peut choisir de poursuivre l’associé cédant pour récupérer la dette.

En savoir plus sur les SCI non familiales

Concernant les SCI non familiales, avec un associé unique, le contrat de location doit s’étendre sur un minimum de 6 ans. Ici, des modifications spécifiques seront nécessaires lors du congé d’un locataire en vue de la vente du bien.
Le risque majeur demeure la dissolution potentielle de la SCI, surtout après l’expiration du délai légal de régularisation d’un an. Tout individu avec un intérêt légitime peut solliciter la dissolution de la SCI. À tout moment. Rendant ainsi impérative la régularisation pour préserver la stabilité de l’entreprise.
Cette régularisation, comme mentionné précédemment, exige l’introduction d’un nouvel associé. Ou la correction de la situation unipersonnelle de la SCI dans un cadre temporel défini. Ces éléments permettent d’éviter des complications juridiques et financières.

Vous avez la moindre interrogation au sujet des SCI ? L’équipe Indy est là pour vous éclairer !