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- Une donation immobilière de votre vivant permet de transférer la propriété d’un actif immobilier à une autre personne, en anticipant votre succession.
- Elle donne lieu au paiement de droits de mutation par le donataire, qui peut bénéficier d’un abattement en fonction du lien de parenté qui vous unit.
- Plusieurs formes de donation existent : en pleine propriété, en nue-propriété, la donation-partage, etc.
- Vous devez vous assurer du respect de la réserve héréditaire pour éviter tout risque de litige à votre décès.
Différentes options s’offrent à vous si vous voulez anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier à vos héritiers. Vous pouvez par exemple créer une SCI pour organiser votre succession, ou procéder à une donation immobilière de votre vivant. Dans cet article, on vous présente tout ce que vous devez savoir sur ce second mécanisme : différentes formes de donation, procédure, fiscalité, avantages et pièges à éviter.
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Qu’est-ce qu’une donation immobilière de son vivant ?
Commençons par définir ce qu’est une « donation immobilière de son vivant ».
Définition et principe
Une donation immobilière désigne l’acte par lequel une personne cède la propriété d’un bien immobilier qu’elle détenait jusqu’alors à une autre personne, à titre gratuit. La mention « de son vivant » signifie simplement que le transfert intervient alors que le donateur est toujours en vie.
Ce type d’opération peut s’appliquer à n’importe quel actif immobilier, quelles que soient sa nature et son utilisation (maison de famille, locaux d’habitation ou de bureaux proposés en location, etc.). Pour effectuer une donation, vous devez simplement être propriétaire du bien.
Donation vs succession : pourquoi anticiper la transmission ?
Une donation produit ses effets immédiatement, à l’inverse d’une succession. Dans le second cas, le transfert de propriété intervient au décès du détenteur du bien immobilier.
Les enfants héritent en principe, dans le respect de leur réserve héréditaire. Un testament peut organiser la répartition de la quotité disponible, mais ne peut pas supprimer leurs droits réservataires. Le paiement des droits de succession sur la maison des parents peut créer des difficultés s’il n’a pas été anticipé.
Bon à savoir : le conjoint survivant marié et le partenaire de PACS sont toujours exonérés de droits de succession.
Une donation vous offre la possibilité d’organiser plus librement le partage de vos actifs, à condition de respecter les droits des héritiers réservataires. Surtout, cette démarche vous permet de bénéficier d’abattements sur les droits de mutation, renouvelables tous les 15 ans.
Quelles sont les techniques de donation immobilière ?
Différentes possibilités s’offrent à vous pour faire une donation immobilière de votre vivant.
La donation en pleine propriété
L’opération la plus simple consiste à transmettre la pleine propriété au bénéficiaire, qui peut jouir de tous les droits attachés au bien immobilier dès la signature de l’acte de donation.
La valeur de l’actif transmis sera de nouveau évaluée au moment de la succession. Si elle dépasse alors la part qui revient aux héritiers non réservataires, le donataire devra rembourser la différence. Vous devez prendre ce risque en considération avant d’effectuer votre donation.
Bon à savoir : vous pouvez aussi créer une SCI pour une transmission progressive de vos biens.
La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit
Le démembrement de la propriété permet de la séparer en deux parties. Vous transférez la nue-propriété au donataire, tandis que vous conservez l’usufruit, c’est-à-dire le droit de jouir du bien. Vous pouvez donc continuer à l’occuper ou à percevoir les fruits de sa location.
La pleine propriété sera attribuée au nu-propriétaire à votre décès.
La donation-partage : transmettre à plusieurs héritiers
La donation-partage permet d’organiser la transmission de biens entre plusieurs bénéficiaires, notamment ses enfants ou descendants. Avec ce système, la valeur des biens transmis est figée à la signature de l’acte notarié, et ne pourra pas être remise en cause par la suite.
La donation temporaire d’usufruit
Dans ce cas, vous conservez la nue-propriété de votre bien immobilier et vous en donnez l’usufruit. Vous permettez ainsi à l’un de vos proches de se loger ou de percevoir des loyers pour une période limitée, souvent comprise entre quelques années et une dizaine d’années.
Cette démarche peut être intéressante fiscalement, puisque le bien concerné sort temporairement de votre patrimoine. Il est donc exclu du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Quels sont les avantages de la donation immobilière de son vivant ?
Réaliser une donation immobilière de votre vivant peut présenter plusieurs avantages.
Réduire les droits de succession grâce aux abattements
La première motivation d’une telle opération est souvent d’ordre fiscal. En effet, les donations bénéficient d’abattements renouvelables tous les 15 ans pour le calcul des droits de mutation.
Si vous avez d’autres biens à transmettre (ou des actifs financiers ou professionnels), vous pouvez profiter de ce mécanisme plusieurs fois, à condition d’anticiper la transmission de votre patrimoine suffisamment en amont.
Transmettre en conservant l’usage du bien (usufruit)
Le démembrement de la propriété vous permet de ne transmettre que la nue-propriété au donataire. Vous conservez la capacité de jouissance de votre maison ou appartement, tout en profitant de plusieurs avantages fiscaux.
- L’administration applique une décote à la valeur du bien pour calculer la base imposable.
- Le bénéficiaire utilise son abattement renouvelable tous les 15 ans.
- L’obtention de la pleine propriété à votre décès ne fait l’objet d’aucune taxation supplémentaire.
Protéger le conjoint survivant
À votre décès, votre conjoint n’est pas protégé en l’absence de contrat de mariage. Votre partenaire de PACS ou votre concubin ne dispose d’aucun droit sur votre patrimoine, sauf si vous aviez rédigé un testament en sa faveur.
Une donation immobilière peut permettre de lui transmettre la propriété de votre maison avant votre décès. Si vous avez des enfants, vous devez néanmoins vous assurer de respecter la part qui doit leur revenir dans le cadre de la réserve héréditaire.
Quels sont les frais et la fiscalité de la donation immobilière ?
Vous devez connaître certaines règles fiscales avant de mettre en œuvre une donation immobilière de votre vivant. Il faut aussi prévoir le règlement de frais de notaire.
Les droits de donation : barème et calcul
L’administration fiscale prévoit plusieurs barèmes pour les droits de donation, en fonction de l’identité du bénéficiaire. Voici les conditions applicables pour un enfant, un petit-enfant, un parent ou un grand-parent.
| Part taxable après abattement | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Plus de 1 805 677 € | 45 % |
Il s’agit d’un barème progressif : vous devez procéder au calcul des droits tranche par tranche.
Bon à savoir : vous pouvez vous référer aux articles 777 à 778 bis du Code général des impôts pour connaître les barèmes applicables aux autres situations.
Les abattements applicables selon le lien de parenté
Vous pouvez profiter d’un abattement sur votre base d’imposition, selon le barème suivant.
- 100 000 € pour un enfant ou un ascendant (père ou mère) ;
- 31 865 € pour un petit-enfant ;
- 5 310 € pour un arrière-petit-enfant ;
- 80 724 € pour le conjoint ou le partenaire de PACS ;
- 15 932 € pour un frère ou une sœur ;
- 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
- 159 325 € pour une personne handicapée, même en l’absence de lien de parenté (cumulable avec les autres abattements).
Voici quelques précisions sur ces abattements.
- Ils sont attribuables à chacun de vos donataires. Ainsi, vous pouvez disposer d’un abattement de 100 000 € pour chacun de vos enfants.
- Ils sont renouvelables tous les 15 ans.
Bon à savoir : transmettre progressivement votre bien sous la forme de parts d’une SCI peut permettre de profiter de l’abattement plusieurs fois.
Les frais de notaire : comment sont-ils calculés ?
Vous devez aussi anticiper la rémunération du notaire. Ses émoluments sont calculés à partir d’un barème, qui s’appuie sur la valeur en pleine propriété du bien donné.
| Valeur du bien immobilier | Montant des frais de notaire TTC |
| De 0 € à 6 500 € | 5,804 % de la valeur du bien |
| De 6 500 € à 17 000 € | 2,394 % de la valeur du bien |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,596 % de la valeur du bien |
| Plus de 60 000 € | 1,1976 % de la valeur du bien |
Quelle procédure pour faire une donation immobilière ?
L’intervention d’un notaire est une obligation légale. Il supervise l’évaluation du bien qui sera retenue dans l’acte de donation, et vous guide dans les démarches à accomplir au regard de votre situation et de l’opération projetée.
Au terme de cette procédure, le transfert de propriété intervient à la date prévue par l’acte notarié. Le notaire procède ensuite aux formalités de publicité imposées par la loi.
Donation immobilière : les pièges à éviter
Vous devez éviter plusieurs pièges quand vous procédez à la donation d’un bien immobilier.
Ne pas empiéter sur la réserve héréditaire
La réserve héréditaire correspond à la part minimale de votre patrimoine qui doit revenir à vos enfants. Son montant dépend du nombre d’enfants que vous avez :
- 1 enfant : il doit recevoir au minimum la moitié de votre patrimoine ;
- 2 enfants : ils doivent recevoir ensemble au minimum les deux tiers de votre patrimoine ;
- 3 enfants ou plus : ils doivent recevoir ensemble au minimum les trois quarts de votre patrimoine.
Bon à savoir : en l’absence d’enfants, le conjoint survivant bénéficie d’une protection particulière lors de la succession. Ses droits dépendent notamment de la situation familiale du défunt et des éventuelles donations ou dispositions testamentaires prises de son vivant.
À votre décès, les biens qui ont fait l’objet d’une donation de votre vivant sont réintégrés à votre patrimoine pour mesurer la réserve héréditaire. Si leur valeur est trop élevée, vos donataires pourront être contraints de rembourser les héritiers lésés.
Anticiper les conséquences fiscales pour le donataire
Une donation immobilière peut générer une fiscalité importante. Les abattements ne suffisent pas toujours à couvrir la valeur du bien transmis, notamment si le bénéficiaire n’est pas un de vos enfants.
Avant de mettre en œuvre une telle opération, vous avez intérêt à évaluer les droits de mutation qu’elle occasionnerait, et à vous assurer que le donataire dispose des ressources nécessaires pour y faire face.
Bon à savoir : ce risque existe aussi dans le cadre d’une succession. Consultez notre article dédié si vous ne pouvez pas payer les droits de succession.
