On a tous un jour entendu parler d’un praticien qui aurait réussi à réduire ses impôts uniquement par des astuces comptables. Cet article fait partie d’une série visant à faire le point entre les mythes, les promesses des comptables et ce que vous pouvez effectivement optimiser dans votre déclaration 2035 de manière 100% légale. Faire passer une partie du loyer de son domicile en charge déductible est l’une des astuces les plus connues et en même temps les plus débattues. En fait, les règles à respecter et les conditions à remplir sont multiples mais si vous suivez le guide, c’est tout-à-fait autorisé par la doctrine administrative.
⚠️ Cet article traite spécifiquement le cas des professionnels en libéral, c’est-à-dire avec une déclaration 2035 dite régime de la déclaration contrôlée des BNC : kinésithérapeute, infirmier, ostéopathe, architecte, avocat. Il exclut donc les entrepreneurs en société SARL, SAS, EURL, etc. ainsi que les BIC.
Les conditions à remplir pour passer son loyer en charge
La première condition à remplir est de justifier l’exercice d’une partie de votre activité à votre domicile. Soit parce que votre domicile est effectivement votre unique bureau, par exemple en tant qu’architecte ou consultant indépendant. Soit parce qu’au-delà de votre exercice en cabinet, vous travaillez effectivement sur des tâches de veille, de recherche ou de gestion comme par exemple votre comptabilité depuis chez vous.
Il est préférable que l’adresse de votre domicile soit l’adresse du siège social de votre activité, mais cela n’est plus une condition obligatoire. Vous pouvez facilement vérifier l’adresse de votre siège social en utilisant le site www.societe.com par exemple.
De plus, il est recommandé de pouvoir délimiter précisément une pièce déclarée dédiée à votre activité professionnelle même si aucune règle écrite n’existe, c’est l’usage. En effet, le nombre de mètres carrés de cette pièce servira de base au calcul.
Enfin et surtout, vous devez être locataire et non propriétaire de votre domicile.
Note : il existe une jurisprudence en ce qui concerne la déduction des loyers pour un propriétaire, mais cela implique des impôts sur le revenu additionnels. Cela réduit donc fortement l’intérêt de la démarche. Pour plus d’informations, rendez-vous à la section 280 de l’article du Bofip correspondant ou à la fin de cet article pour de plus amples explications.
Les autres charges déductibles
Vous pouvez bien sûr faire passer une partie de votre loyer en charge, et d’autres dépenses mixtes liées à votre habitation sont déductibles :
- Votre facture d’électricité ;
- Vos charges de copropriété ;
- Vos factures téléphoniques et internet ;
- Votre facture d’eau.
Pour ce faire, suivez la méthode de calcul présentée ci-dessous en veillant bien à intégrer séparément ces dépenses dans votre bilan. Nous allons y voir comment, concrètement, mettre en place cette déduction et la renseigner dans votre comptabilité !
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La justification du calcul de la proportion du loyer à déduire
La doctrine fiscale veut que la règle de calcul soit claire sur la proportion du loyer affectée à votre activité professionnelle, pour la justifier en cas de contrôle. L’usage recommandé est de diviser la surface d’une pièce dédiée à votre activité par la surface totale de votre habitation. L’usage recommande également de ne pas dépasser 30%. Cette même proportion peut également être étendue à l’électricité, Internet ou le téléphone.
Note : pour les studios, la moitié de la superficie du logement est généralement prise en compte.
De plus, il est vraiment recommandé que la charge se matérialise par un mouvement financier effectif, donc que vous mettiez en place un virement automatique mensuel de votre compte professionnel vers votre compte personnel avec un libellé explicite.
Enfin, il est également préférable de documenter par écrit le raisonnement et le calcul effectué pour justifier en cas de contrôle, par exemple sur papier libre daté et signé en joignant une quittance de loyer et les factures des abonnements comme Internet.
Exemple de calcul et de mise en œuvre
Pierre est kinésithérapeute et fait un chiffre d’affaires de 70 000 euros en collaboration dans un cabinet. Il fait sa comptabilité lui-même. Il est locataire d’un appartement de 50 m2 et paye un loyer de 1000 euros par mois. Son appartement T3 comporte une chambre, un salon et un bureau de 10 m2. C’est bien le siège de son entreprise car c’est l’adresse qu’il a renseigné en s’immatriculant à l’URSSAF.
Pierre décrit sur papier libre son travail dans ce bureau qui lui sert pour sa “veille sur les pratiques de la profession, ses recherches et la gestion de son entreprise notamment la comptabilité”. Il détaille le calcul, plan à l’appui. 10 m2 rapportés aux 50 m2 au total, soit 20% de son loyer dédié à son usage professionnel. Pierre met en place un virement automatique mensuel de 1000 x 20% = 200 euros charges comprises depuis son compte professionnel. Il ajoute également ses factures de téléphone et d’internet, soit un second virement mensuel automatique de 20% * 60€ = 12€. Il nomme alors cette transaction “quote-part télécom”. Enfin, il ajoute un dernier virement mensuel automatique de 20% * 40€ = 8€. Cette fois avec pour libellé “quote-part électricité”. Chaque mois, 220 euros sont donc virés de son compte professionnel vers son compte personnel.
Attention : chaque élément mentionné ci-dessus doit-être compatibilisé avec un virement différent, et ce tous les mois et non pas une seule fois dans l’année. Vous pouvez par exemple faire des virements automatiques après avoir fait vos calculs, en y indiquant bien le libellé correspondant.
Enfin il indiquera également en commentaire libre de sa déclaration 2035 qu’il a un bureau de 10 mètres carrés. Il précise qu’il représente 20% de son habitation et qu’il est dédié à son activité professionnelle. Cette justification est importante par souci de transparence pour déduire son loyer en charge.
L’implémentation dans sa comptabilité
En comptabilité, vous affectez chaque virement au bon compte comptable, comme n’importe quelle charge. Si vous êtes utilisateur d’Indy, notre solution génère toutes les écritures automatiquement. Vous n’avez rien à faire de particulier à condition de bien mettre un libellé explicite. Il suffit par exemple d’y mentionner la catégorie : télécom, loyer, électricité.
Si on fait le bilan, Pierre a réintégré une charge mensuelle de 220 euros. Il diminue ainsi son bénéfice comptable de 2640 euros par an. D’après son estimation, il économise environ 50% de charges sociales et d’impôts. Il aurait donc payé en temps normal 1320 euros par an. Toutefois, il constate qu’en ajoutant bien ces 10 m2 de bureau à sa déclaration de CFE, le montant de CFE augmente légèrement dans sa situation. Cette augmentation compense un petit peu l’économie d’impôts. C’est variable selon les communes et selon le dépassement du seuil du plancher forfaitaire.
Le cas des propriétaires : se verser un loyer est-il autorisé ?
Depuis les arrêts du 11 avril 2008, le conseil d’état a reconnu le principe de déductibilité des loyers à soi-même pour les BNC propriétaire ayant des biens dans leur patrimoine privé et l’utilisant pour les besoins de leur activité professionnelle. En clair, vous pouvez vous verser un loyer à vous même de votre compte professionnel à votre compte personnel, ce qui en fait alors une charge déductible.
Cette transaction peut-être intéressante dans la mesure où les loyers sont soumis à des prélèvements sociaux inférieurs à ceux des charges sociales sur résultat (17,2 % contre 44 % environ pour les entreprises individuelles). Ils n’offrent cependant pas les mêmes droits en termes de protection sociale et retraite.
De plus, ce loyer sera imposable dans vos revenus personnels au titre de revenus fonciers. Si ces derniers ne dépassent pas 15 000 € par an vous serez soumis au régime micro foncier et ne serez imposés que sur 70 % du montant des loyers encaissés.
En bref, cette opération peut-être intéressante, mais sous certaines conditions. Faites vos calculs ou demandez conseil à un professionnel pour vous assurer que faire passer votre loyer en charge soit avantageux pour vous.
Conclusion : soyez précis, honnêtes et justifiez tout
Attention à bien vérifier que vous remplissez toutes les conditions énoncées en début d’article. Le plus important est surtout de bien montrer que votre bureau est effectivement un lieu de travail, sinon votre comptabilité BNC serait malhonnête. Enfin, gardez une trace écrite de votre raisonnement. Conserver les quittances de loyer et les factures servant d’appui au calcul, en cas de contrôle.
Si vous travaillez majoritairement depuis votre domicile, c’est un avantage non négligeable du statut libéral. A contrario, vous ne pourriez pas en bénéficier si vous optez pour la création d’une société comme une SARL. Cela peut-être un arbitrage à faire en tant que consultant indépendant par exemple.
Bonjour,
Je suis libérale et propriétaire de mon logement. Donc pas de déduction de loyer possible pour moi. Lors de l’inscription au CFE on doit également déclarer la superficie de notre bureau. Mais cette superficie est imposée sur la cotisation CFE. Vaut-il mieux déclarer dans ce cas une petite ou une grande superficie de bureau ? Merci
Bonjour Mélanie,
Il vaut mieux vous rapprocher de la réalité, pour vous justifier en cas de contrôle. Si votre bureau est dans une grande pièce, type salon, vous pouvez ne compter que quelques mètres carrés.
Bonjour,
Je suis artiste-auteur (EI, BNC) et propriétaire de ma résidence principale dans laquelle j’ai mon bureau. La valeur de la partie « bureau » (30% de mon habitation) est inscrite à l’actif (immo corporelle construction) de mon entreprise. Est-ce que je peux déduire un loyer (30% de la surface) ? Si oui faut-il que je déclare les loyers perçus (par exemple 7200€) en micro-foncier sur ma 2035 ? Merci beaucoup
Bonjour,
J’emménage dans un nouvel appartement de type T1 de 43m carrés. Mon bureau pour dans lequel je télétravaille chaque jour se situe dans le salon qui fait 24 mètres carrés.
– Si je comprends bien, il est inconseillé de déclarer plus de 30% de la surface en utilisation professionnelle, même si c’est le cas au réel ?
– De plus, je vois qu’il est marqué qu’il n’est plus nécessaire de vivre là où l’entreprise est domiciliée pour bénéficier du passage de ces 30% du loyer en charges. Dans ce cas, comment faire svp ?
D’avance merci,
Cordialement,
Fabien
Bonjour Fabien,
Oui tout à fait, il est déconseillé de déclarer plus de 30% en surface professionnelle. Car, même si vous utilisez plus que cette surface, si vous rapportez l’utilisation en nombre d’heures, elle est toujours majoritairement personnelle.
Pour faire passer le loyer en charge, vous devez avoir un bail à votre nom (ou au nom de l’entreprise).
Bonjour, je travaille ds mon habitation principale et je suis propriétaire.
J’ai fais un virement quote-part des charges de copropriétés de mon compte pro à perso. J’ai vu que c’était possible.
Mais Indy, sur mon compte pro, me classe le virement dans dépenses personnelles. Dans quelle catégorie dois-je classer ce mouvement ?
Merci d’avance.
Dax
Bonjour Dax,
Oui, par principe, Indy classe toujours les virements vers votre compte personnel en dépenses personnelles. Vous pouvez classer cette transaction en « Loyer et charges locatives ».
Bonjour,
Je suis Artiste Auteur EI en déclaration controlée. J’exerce ma pratique chez moi mais je n’ai pas de pièce à proprement parler. J’ai déclaré que je n’utilisais que 10 mètres carrés des 70 de l’appartement pour ma pratique. Je suis en colocation et je paye environ 250€ par mois car ma CAF d’environ 130€ est versée directement à mon agence immobilière. Je n’ai pas de compte bancaire pro donc je ne vois pas comment faire des virements différents pour montrer que mon entreprise paie 15%.
Bonjour,
Il est en effet indispensable d’avoir un compte bancaire séparé pour déduire les fais mixtes. Avec un compte qui mélange vos transactions pro et perso, vous prenez le risque que l’administration fiscale prennent l’ensemble des mouvements de ce compte pour du professionnel, et vous oblige à tout déclarer aux impôts.
Bonjour, dans le cadre d’une entreprise type BIC ayant des activités (mais non principales) liées à celle d’une BNC comme de la formation, veille, recherche.. Est-ce que le même fonctionnement reste possible ? Je suis locataire
Bonjour Julien,
Sur le principe oui cela est possible. Je vous invite à contacter votre CGA pour valider le mode de calcul avec eux, cette activité BNC n’étant pas votre principale source de revenus.
Bonjour,
en faisant des remplacements dans une autre région que mon domicile, est-il possible de déduire le loyer dû au besoin de logement pour effectuer ce remplacement ?
Bonjour Marie,
Cela dépend de la distance avec votre domicile. Je vous invite à contacter votre AGA, ils seront vous dire précisément ce qu’ils acceptent ou non en déduction dans ce cas. 🙂
Bonjour Valentine,
Merci beaucoup pour cet article très bien rédigé. Bravo !
J’ai une petite question : Je suis podologue avec mon propre cabinet mais dans ma location à titre personnel j’ai un bureau que j’utilise pour ma compta, démarches administratives, formations, etc.
Puis-je déduire le loyer de ce bureau même si l’adresse de mon siège social est le cabinet, ou l’adresse du siège social est vraiment déterminante pour cette opération ?
Merci d’avance 🙂
Bonjour Paul,
Il faut en effet que l’adresse du siège social de votre entreprise soit à votre domicile, pour pouvoir déduire une partie du loyer. Sans cela, l’administration fiscale peut retoquer votre comptabilité.
Bonjour,
Il semblerait qu’il faille déclarer ces loyers en revenus fonciers dans notre déclaration fiscale personnelle.
Confirmez vous?
Si oui sous quel régime foncier? micro foncier? Si location en meublé micro BIC possible ?
Merci de votre réponse,
Bien à vous,
Bonjour,
Si vous êtes propriétaire et que vous vous louez donc un bien à vous même, vous devez en effet déclarer ces revenus en foncier sur votre déclaration 2042. Cela n’est pas le cas si vous êtes locataire, bien entendu. Le régime dépend du montant de vos loyers. Vous vous louez simplement les murs, il n’y a pas besoin de faire de location meublée
Donc en tant que locataire d’un meublé au titre de résidence principale, la sous location à soi même d’une partie de ce logement (bureau) est déductible du BNC sans imposition aucune au titre des revenus fonciers?
Bonjour,
Il ne s’agit pas d’une sous-location à vous même. Si vous faites un contrat de sous-location, vous aurez une imposition sur les revenus fonciers. Ici, il s’agit d’une simple déduction d’une partie du loyer. Elle ne demande aucun contrat et le loyer déduit n’est pas imposable.
Bonjour,
Merci pour cet article très instructif.
Si j’ai bien compris, sur Georges, en reprenant l’exemple de l’article :
– la charge EDF sera ventilé en deux fois : 8€ dans la catégorie « Eau, gaz, électricité » et 32€ en « Dépense personnelle »;
– la charge loyer sera ventilé en deux fois : 200€ dans la catégorie « Loyer et charge locative » et 800€ en « Dépense personnelle »;
– la charge Télécom est à détailler plus car elle reprend la charge mobile + la charge internet, mais même principe pour chacune.
Ma question porte sur le versement des quotes-parts télécom, électricité et loyer du compte pro vers le compte perso. Comment catégoriser ce mouvement ? En « Prélèvement personnel » ?
Bonjour Adrien,
Je crains de ne pas comprendre votre question. Si les prélèvements ont lieu sur votre compte pro, il n’est pas question de votre compte personnel. En revanche, si vous faites un virement de votre compte professionnel vers votre compte perso car les prélèvements ont lieu sur ce compte, vous devez classer le virement comme la charge qu’il vient payer.
Bonjour,
J’envisage d’ouvrir mon cabinet infirmière à mon domicile.
Je suis propriétaire de ma maison et du terrain puis-je déduire une partie de mon crédit de la maison.
Je vous remercie
Bonjour Laurence,
Vous ne pouvez pas faire passer une partie de votre crédit d’achat de la maison en charge. Vous pouvez cependant déduire une partie des frais de fonctionnement de votre cabinet (électricité, internet…) au prorata de la surface de votre cabinet.
bonjour
je suis propriétaire et j’utilise un bureau de 20M2 à titre professionnel.
Je vais réaffecter une partie des frais mixtes (internet/telephone, électricité, eau et taxe foncière) à proportion des M2 utilisés à titre professionnel. Dois je déclarer dans les revenus imposables à l’IRPP les frais réaffectés à l’activité professionnelle?
Merci
Bonjour,
Le seul revenu à déclarer à l’IRPP est le loyer, si vous vous louez ce bureau à vous-même. Les frais mixtes ne sont pas à réintégrer.
Bonjour,
Nous sommes deux associés dans une SAS, par ailleurs pacsés et résidant en location dans une même résidence qui nous sert également de même lieu de travail. Je me demande donc si nous pouvons appliquer, chacun, le calcul que vous avez mentionné dans l’article ? Si on reprend votre exemple, c’est comme si Pierre et Marie étaient un couple tous deux kinésithérapeutes et exerçant au même domicile. Cela signifie t il qu’ils peuvent chacun se verser 220€ au nom de l’usage de la même surface professionnelle ?
Bonjour Laurent,
Dans les faits cela est possible, je vous conseille cependant de demander à votre AGA si une double déduction est possible, pour vous couvrir en cas de contrôle. Attention également, cet article est à destination des professionnels en EI, soumis à l’impôt sur le revenu, ce qui n’est pas le cas de toutes les SAS.
Bonjour,
Je suis artiste-photographe en EI dans un studio de 30m², mon loyer est de 380€ avec 120€ de charges mais j’ai 300€ d’APL et de remise loyer solidarité.
Quand j’en ai besoin je peux transformer mon salon/chambre/bureau en studio photo cependant n’ayant pas le droit d’accueillir de la clientèle en HLM je ne m’en sers que pour les collaborations pour alimenter mes books, sites et réseaux sociaux professionnels, est-ce à considérer comme une utilisation « déductible » ?
Partir sur 30% de remboursement vous paraît-il raisonnable ?
Dois-je calculer 30% des 500€ de Loyer ou 30% des 190€ restant à payer une fois les aides retirées ?
Dans le second cas puis-je monter à 40% ?
Concrètement je passe ma vie à travailler gratuitement ce qui fait que je suis au RSA mais que je n’ai pas grand chose d’autre que du matériel de travail chez moi, on peut considérer que je dors dans mon bureau…
Merci
Bonjour Gaëlle,
Comme une partie de votre travail s’effectue chez vous, vous pouvez en effet déduire une partie de votre loyer (sans compter les aides sociales personnelles que vous touchez) et de vos frais mixtes (téléphone, internet, électricité, etc…). Pour la part déductible, je vous conseille de faire un calcul écrit qui prouve votre utilisation moyenne. Par exemple, sur un mois de 31 jours, si vous utilisez votre logement 10 jours professionnellement, cela fait environ 30% d’utilisation pro.
Bonjour,
Je suis propriétaire et je souhaiterais savoir quels sont les moyens de faire prendre en charge une partie des frais de mon domicile ayant une EI?
Cdt
Bonjour Emmanuel,
Si votre EI est domiciliée à votre domicile, vous pouvez faire passez en charge certains frais de votre habitation, comme l’électricité, internet, le téléphone, etc… Attention, il s’agit de frais mixtes, qui servent à la fois à votre activité professionnelle et à votre vie personnelle. Vous devez donc calculer la part déductible au prorata de votre utilisation professionnelle. Généralement, on utilise la surface au sol de la pièce qui sert à votre activité pro. S’il elle équivaut à 10% de votre logement, vous pourrez déduire 10% de vos frais mixtes.
Bonjour,
Si on est propriétaire il faut faire attention à créditer le montant en foncier pour l’IR. Il est soumis à la CSG du coup. Ca peut être intéressant pour tomber d’un cran pour la retraite complémentaire (CIPAV par exemple).
Bonjour,
Je suis professionnel de santé, en collaboration, mon siège social est actuellement à l’adresse de mon cabinet et je souhaitais savoir s’il était possible de modifier l’adresse du siège social. Si oui, quelles sont les démarches ?
Merci
Bonjour,
Il est tout à fait possible de modifier l’adresse du siège social de votre entreprise personnelle. Vous devez pour cela effectuer une demande auprès de l’URSSAF via le formulaire P2PL. Vous pouvez accéder au service en ligne ici : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/R17455.
Bonjour, qu’en est il si on est propriétaire de son logement?
Je suis sur le point d’acquerir un logement avec mon conjoint, une pièce de ce logement sera consacrée à mon activité de psychologue (recevoir des patients, compte rendus, comptabilité, préparation de formation etc…) et à la vie familiale (bureau) le reste du temps. Puis-je me verser un loyer? Comment calculer cette somme?
Merci
Bonjour Aurelia,
Officiellement, l’article 93 du Code général des impôts n’autorise pas les déductions de loyer si le professionnel est propriétaire des locaux. Dans les faits, l’administration fiscale permet aux BNC de faire passer un loyer, mais il faut apporter la preuve du virement de votre compte pro à votre compte perso en cas de contrôle. Pour fixer le prix, vous devez mesurer la taille de la pièce utilisée et la multiplier par le prix de location au mètre carré de votre quartier. Pour être totalement transparente, vous pouvez déduire les jours où cette pièce n’est pas utilisée pour votre activité pro.
Bonjour, le papier libre suffit-il pour remplacer le contrat de location?
Existe-t-il un modèle?
Merci
Bonjour, le papier libre évoqué dans cet article sert à justifier votre calcul des parts personnelles et professionnelles de votre loyer. Il ne remplace donc pas un contrat de location. De manière plus générale, votre bailleur peut rédiger votre contrat de location sur papier libre, en deux exemplaires. Pour en savoir plus, je vous conseille le site du Service Public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920.
Bonjour,
Je suis actuellement artisan en entreprise individuelle et je loue un appartement disposant de deux garages. Je m’en sers pour entreposer tout mon matériel et véhicules professionnels.
Est-il possible de passer dans mes charges ces garages (même s’ils figurent sur un seul et même bail, celui de mon appartement)?
Bonjour, si l’adresse de domiciliation de votre entreprise est la même que celle de votre appartement, alors vous pouvez faire passer en charge ces garages au prorata de votre utilisation professionnelle. En revanche si votre entreprise est domiciliée dans d’autres locaux, vous ne pourrez pas déduire ces charges. Cette situation est tolérée par l’administration fiscale sur du court terme : si vous souhaitez garder ces garages à usage professionnel plusieurs années et faire passer leurs loyers en charge, il est conseillé de les faire passer dans votre patrimoine professionnel.