Marchand de biens : quelles sont les étapes pour démarrer son activité ?

Vous envisagez de vous lancer dans l’achat-revente immobilier et de devenir marchand de biens ? Entre le choix du statut juridique, le budget à réunir et la fiscalité spécifique à cette activité commerciale, plusieurs étapes structurent un lancement réussi pour cette idée de création d’entreprise. Par où commencer ? Quel statut juridique choisir ? Les réponses ci-dessous.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le marchand de biens est un professionnel qui achète, de façon habituelle et en son nom propre, des immeubles, des fonds de commerce, des terrains à bâtir ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière, dans le but de les revendre et de réaliser une plus-value.

Trois conditions cumulatives caractérisent l’activité de marchand de biens :

• Un caractère habituel des opérations d’achat-revente ;
• Une intention spéculative appréciée dès l’achat du bien ;
• Des transactions portant sur des biens limitativement énumérés par la loi.

C’est l’administration fiscale qui qualifie l’activité au cas par cas, en s’appuyant sur ces critères plutôt que sur un statut légal propre.

Cette activité, encadrée par l’article 35 du Code général des impôts (ici), relève du droit commercial. Le marchand de biens est donc considéré comme un commerçant, avec toutes les obligations qui en découlent.

Contrairement à d’autres professions de l’immobilier, le marchand de biens n’a pas de statut légal propre codifié dans une loi dédiée. C’est cette absence de cadre réglementaire spécifique qui explique pourquoi l’appréciation de l’activité repose autant sur des critères de fait (habitude, intention spéculative) que sur une définition figée : deux marchands de biens peuvent exercer sous des formes juridiques et des stratégies très différentes, tout en relevant du même régime fiscal de fond.

Sur quels types de biens peut-il intervenir ?

Le champ d’action du marchand de biens couvre plusieurs catégories d’actifs immobiliers :

• Les immeubles déjà construits (appartements, maisons, immeubles de rapport) ;
• Les terrains à bâtir, qu’il peut acheter en vue d’y faire construire un bien à revendre ;
• Les fonds de commerce, tous secteurs confondus ;
• Les parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, comme certaines SCI.

Les opérations les plus courantes consistent à acheter un bien à rénover, souvent en dessous du prix du marché, à réaliser les travaux nécessaires, puis à revendre à un prix supérieur. Certains marchands se spécialisent également dans la division de lots, le changement de destination d’un local, ou la revente à la découpe d’un immeuble entier.

Quel statut juridique choisir pour être marchand de biens ?

L’entreprise individuelle (EI)

L’entreprise individuelle permet d’exercer en nom propre, sans créer de personne morale distincte. La création de cette entreprise est rapide : une simple déclaration d’activité au Guichet unique suffit, sans statuts à rédiger ni annonce légale à publier. Depuis mai 2022, le patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel est automatiquement séparé de son patrimoine personnel.

Par défaut, les bénéfices sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC, avec une possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

L’EI peut être adaptée pour tester une première opération, notamment grâce à l’absence de capital social et à la simplicité des formalités. En revanche, elle ne permet pas de s’associer : si plusieurs personnes portent le projet, il faut créer une société.

L’EURL et la SASU

L’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) et la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) permettent de créer une société avec un seul associé. Elles offrent notamment une séparation entre le patrimoine de la société et celui du dirigeant, avec une responsabilité en principe limitée au montant des apports.

• EURL : fonctionnement relativement encadré et régime social du gérant associé unique généralement moins coûteux ;
• SASU : grande liberté dans la rédaction des statuts et régime social assimilé salarié pour le président.

Ces structures nécessitent toutefois davantage de formalités que l’EI : rédaction des statuts, constitution du capital, publication d’une annonce légale et immatriculation.

La SARL et la SAS

La SARL (société à responsabilité limitée) et la SAS (société par actions simplifiée) permettent à plusieurs personnes de s’associer pour réaliser des opérations de marchand de biens.

• SARL : fonctionnement plus encadré et régime social du gérant majoritaire généralement moins coûteux ;
• SAS : grande souplesse statutaire, particulièrement intéressante pour organiser l’entrée d’investisseurs ou prévoir différentes modalités de gouvernance.

La SAS peut être particulièrement adaptée aux projets amenés à évoluer, avec l’arrivée de nouveaux associés ou investisseurs.

Quelles sont les formalités d’immatriculation pour un marchand de biens ?

Quel que soit le statut retenu, le marchand de biens exerce une activité commerciale et doit procéder à son immatriculation via le Guichet unique, avec inscription au Registre national des entreprises (RNE) et au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour son activité commerciale. Pour une société, les étapes se succèdent dans cet ordre :

• Rédiger les statuts de la société ;
• Déposer le capital social sur un compte bloqué auprès d’une banque ;
• Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
• Déposer le dossier d’immatriculation sur la plateforme du Guichet unique.

Une fois le dossier validé, l’entreprise reçoit son extrait Kbis et peut commencer son activité.

Quel budget prévoir pour se lancer en tant que marchand de biens ?

Le lancement d’une activité de marchand de biens nécessite généralement un apport financier important. Entre l’acquisition du bien, les travaux et les différents frais, il est essentiel d’établir un budget complet avant de vous lancer.

L’apport personnel pour une première opération

Pour une première opération, les banques financent rarement l’intégralité du projet. Elles demandent généralement un apport personnel d’environ 20 % à 30 % du prix d’acquisition, voire davantage selon le profil du porteur de projet et les caractéristiques du bien.

Pour une première opération, les banques peuvent demander un apport personnel, dont le montant dépend notamment du projet, du profil de l’entrepreneur, de la rentabilité attendue et des garanties proposées. Il n’existe pas de montant légal minimal d’apport pour devenir marchand de biens.

Les frais à prévoir

L’apport personnel ne constitue qu’une partie du budget. Plusieurs dépenses doivent être anticipées dès le début du projet :

Les alternatives au financement bancaire

Si un prêt bancaire classique ne suffit pas à financer la première opération, d’autres solutions existent :

• Le portage immobilier : un tiers finance et porte temporairement le bien, moyennant une rémunération ;
• Le crowdfunding immobilier : plusieurs investisseurs participent au financement du projet ;
• Les sociétés de portage : elles peuvent financer l’acquisition et les travaux en contrepartie d’une rémunération ou d’une participation aux bénéfices.

Ces solutions permettent de limiter l’apport nécessaire, mais elles ont également un coût qui doit être intégré au calcul de rentabilité. Quel que soit le mode de financement choisi, la qualité du dossier est déterminante. Il doit notamment présenter :

• Une étude du marché local ;
• Des devis détaillés pour les travaux ;
• Un compromis de vente avec des conditions suspensives adaptées ;
• Un prévisionnel financier intégrant les différents frais et les imprévus ;
• Une estimation réaliste du prix et du délai de revente.

L’objectif est de démontrer que la marge prévisionnelle reste suffisante même en cas de dépassement du budget ou de retard dans les travaux.

Quelle fiscalité s’applique à l’activité de marchand de biens ?

L’activité de marchand de biens obéit à une fiscalité spécifique. Le régime applicable dépend notamment de la structure juridique choisie et de la nature de l’opération immobilière.

Impôt sur les bénéfices : IR ou IS ?

Les bénéfices réalisés par un marchand de biens sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Le mode d’imposition dépend ensuite de la structure choisie et a un impact direct sur la fiscalité des bénéfices :

• Entreprise individuelle : imposition à l’IR par défaut, avec possibilité d’opter pour l’IS ;
• EURL : IR par défaut si l’associé unique est une personne physique, avec possibilité d’opter pour l’IS ;
• SAS, SASU, SARL : impôt sur les sociétés (IS) par défaut, au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà, sous réserve de remplir les conditions du taux réduit.

Comment se calcule la TVA ?

La TVA applicable à une opération de marchand de biens dépend notamment de la nature du bien, de son acquisition et de sa revente.

Dans certaines situations, le marchand de biens peut être soumis à la TVA sur la marge : la TVA est alors calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sous réserve que les conditions prévues par l’article 268 du CGI soient remplies.

Quid des droits de mutation ?

Un marchand de biens peut bénéficier de droits d’enregistrement réduits lors de l’acquisition d’un bien destiné à la revente.

Sous certaines conditions, les droits peuvent ainsi être nettement inférieurs aux frais habituellement supportés lors d’un achat immobilier classique. L’article 1115 du CGI prévoit notamment un engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans.

Si cet engagement n’est pas respecté, le marchand de biens peut devoir s’acquitter du complément de droits initialement économisé.

Quelles sont les étapes pour réussir sa première opération d’achat-revente ?

1. Choisir un secteur où la demande est forte

La rentabilité dépend en grande partie de la localisation du bien. Privilégiez les secteurs où la demande est soutenue et les prix de revente suffisamment élevés.

Pour une première opération, mieux vaut privilégier un quartier que vous connaissez bien. Analysez notamment les prix au m², le profil des acheteurs, les projets d’urbanisme et le dynamisme économique local pour estimer plus précisément le potentiel de revente.

2. Trouver un bien à acheter sous le prix du marché

La marge se crée dès l’achat. Recherchez donc des biens présentant un potentiel de valorisation : travaux importants, succession, vente urgente, indivision, etc.

Pour identifier ces opportunités, développez un réseau local avec des notaires, agents immobiliers, artisans et syndics. Certains biens peuvent ainsi être identifiés avant leur commercialisation.

3. Maîtriser le budget et les travaux

Avant d’acheter, faites chiffrer précisément les travaux avec plusieurs devis et prévoyez une marge de sécurité pour les imprévus.

Privilégiez les rénovations qui augmentent réellement la valeur du bien : cuisine, salle de bains, isolation ou mise aux normes électriques. Les travaux techniques doivent être confiés à des professionnels qualifiés, tandis que certaines tâches simples peuvent éventuellement être réalisées vous-même pour réduire les coûts.

4. Préparer la revente dès le début du projet

La revente doit être anticipée dès l’achat. Le prix de vente prévisionnel, le profil des futurs acquéreurs et les travaux à réaliser doivent être définis en amont.

Au moment de commercialiser le bien, une présentation soignée, un prix cohérent avec le marché et une diffusion sur les principaux portails immobiliers peuvent accélérer la vente.

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