Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- Seules les résidences secondaires meublées sont concernées par la taxe d’habitation, depuis le 1er janvier 2023 ;
- Si votre location meublée n’est pas occupée au 1er janvier, vous êtes redevable de la taxe d’habitation (sauf exceptions) ;
- Si votre locataire a fait de votre location meublée sa résidence secondaire au 1er janvier, il est redevable de la taxe d’habitation ;
- De nombreuses exceptions (gîte rural, décision communale, etc.) permettent d’échapper à cet impôt local.
La taxe d’habitation sur les résidences principales a beau avoir été supprimée, elle demeure pour les résidences secondaires et continue d’alimenter les spéculations : qui en est redevable ? Vous ou votre locataire ? La réponse varie selon votre situation. Indy vous livre les clés pour éviter cet impôt local et optimiser la fiscalité de votre investissement locatif.
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Taxe d’habitation et location meublée : ce que dit la loi
Suppression pour les résidences principales
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales n’existe plus. Cette réforme a été déployée de 2018 à 2022, par dégrèvements successifs, jusqu’à bénéficier à l’ensemble des foyers.
Résidences secondaires et locations meublées : la taxe reste due
Votre logement reste soumis à la taxe d’habitation sous deux conditions (article 1407 du Code général des impôts). Il doit :
- Être meublé ;
- Ne pas être une résidence principale.
Logiquement, votre résidence secondaire n’est pas concernée par la taxe d’habitation si elle est non meublée.
Attention : payer la CFE (Cotisation foncière des entreprises) au titre de votre activité de loueur en meublé ne vous dispense pas de la taxe d’habitation.
Les exceptions à la taxe d’habitation
Les gîtes ruraux
Notez que cette règle d’imposition est assortie de plusieurs exceptions, parmi lesquelles les gîtes ruraux, qui en sont exemptés.
Pour être qualifié de gîte rural, votre location meublée doit respecter plusieurs critères fixés par décrets. L’article L324-6 du Code du tourisme exige également qu’elle :
- Soit une maison indépendante, ou un appartement situé dans un bâtiment comprenant quatre habitations au plus ;
- Ne soit pas située sur le territoire d’une métropole (au sens de l’article L5217-1 du Code général des collectivités territoriales).
Pour en savoir plus sur les exceptions à l’imposition à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui est un véritable avantage fiscal, consultez l’article 1407 du CGI (Code général des impôts).
Sur décision communale ou intercommunale (exonération partielle)
Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre peuvent, par délibération, exonérer de taxe d’habitation, pour la part qui leur revient, l’une ou les deux catégories de locaux ci-après (article 1414 bis du CGI) :
- Les meublés de tourisme (au sens de l’article L324-1 du Code du tourisme) ;
- Les chambres d’hôtes (au sens de l’article L324-3 du Code du tourisme).
Pour bénéficier de cette exonération partielle, vous devez adresser au service des impôts du lieu de situation du bien, avant le 1er mars de chaque année, une déclaration accompagnée des justificatifs attestant de l’affectation des locaux.
Le critère clé : qui occupe le logement au 1er janvier ?
Toute la mécanique de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires repose sur la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. La taxe est établie pour l’année entière d’après les faits existants à cette date (article 1415 du CGI).
Gardez en tête qu’un changement de situation en cours d’année (déménagement, fin de bail, vente, autres) ne vous exonère pas de l’impôt dû au titre de votre situation au 1er janvier. Ce qui peut impacter la rentabilité de votre investissement LMNP.
Location longue durée : locataire ou propriétaire, qui est redevable ?
Le locataire en fait sa résidence principale : personne ne paie
Au 1er janvier, si votre locataire occupe votre meublé à titre de résidence principale, votre logement est hors du champ d’application de la taxe d’habitation.
Ni vous ni votre locataire ne payez de taxe d’habitation. L’article 1407 du CGI ne vise que les meublés qui ne sont pas des résidences principales : dès lors que votre locataire y établit son domicile, le logement sort du champ d’application de la taxe.
Le locataire en fait sa résidence secondaire : il paie
Si votre locataire fait de votre location meublée sa résidence secondaire, il doit payer la taxe d’habitation.
Pourquoi ? Les articles 1408 et 1415 du CGI précisent qu’est redevable de la taxe d’habitation la personne qui, au 1er janvier, a « la disposition ou la jouissance » du logement imposable. Cette règle s’applique indépendamment du statut du contribuable : propriétaire, locataire ou simple occupant.
Or, selon le BOFiP, « avoir à disposition une habitation » est la possibilité d’occuper à tout moment ledit bien et d’en avoir la jouissance à titre privatif. Notez que ce concept ne doit pas être confondu avec l’occupation effective des lieux.
Toujours selon le BOFiP, la jouissance à titre privatif d’un logement s’entend comme « l’usage à titre personnel d’un logement distinct », usage qui ne doit pas être limité par des restrictions « de caractère anormal ».
En résumé : parce que votre locataire use de votre location meublée en tant que résidence secondaire, votre logement est soumis à la taxe d’habitation. Parce que votre locataire en a la disposition (le bail vous interdit, en tant que propriétaire, d’entrer sans son accord), il est redevable de la taxe.
Le logement est vacant au 1er janvier : le propriétaire paie (sauf exceptions)
Dans ce cas de figure, votre location meublée n’est pas occupée à titre de résidence principale, elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1407 du CGI.
Si vous pouvez à tout moment vous y installer et l’affecter à votre usage personnel, vous êtes redevable de la taxe d’habitation (vous entrez dans le champ d’application de l’article 1408 du CGI).
Dans ce cas, le seul moyen d’échapper à la taxe d’habitation est d’être dans l’impossibilité absolue d’occuper le logement (charge à vous de le prouver) :
- Empêchement ;
- Cas de force majeure ;
- Mandat de gestion excluant toute utilisation personnelle du bien (nous revenons en détail sur ce dernier cas de figure dans le paragraphe suivant).
Location saisonnière : quand le propriétaire devient-il redevable ?
La location saisonnière en continu : pas de taxe d’habitation (sous conditions)
La non-imposition à la taxe d’habitation d’un logement meublé exploité en location saisonnière (aussi appelée location courte durée) n’est pas automatique. En tant que propriétaire, vous devez démontrer avoir renoncé à la jouissance de votre logement et que celui-ci est exclusivement destiné à la location.
Attention : l’absence de séjour effectif dans votre location saisonnière meublée n’est pas une preuve en soi. Si vous restez libre d’accepter ou de refuser les réservations, le Conseil d’État considère que vous conservez la jouissance de votre bien (arrêt du Conseil d’État du 15 juin 2023, n° 468195).
Dans ce cas de figure, le moyen le plus efficace de vous prémunir contre une imposition à la taxe d’habitation est de conclure un mandat de gestion (avec un agent immobilier indépendant, ou une agence) excluant tout usage personnel et signé avant le 1er janvier de l’année d’imposition.
Bien documenter la mise en location pour échapper aux impôts locaux
Pour apprécier votre situation et la pertinence (ou non) de vous imposer à la taxe d’habitation, l’administration évalue un faisceau d’indices en plus d’un éventuel mandat de gestion.
En cas de contrôle, il est conseillé de produire un ensemble de pièces probantes :
- Des preuves de votre activité sur des plateformes de réservation en ligne (captures d’écran datées de conversations anonymisées, avis client datés, etc.) ;
- Le décompte des nuits louées ;
- La copie de la déclaration d’occupation à l’administration fiscale (article 1418 du CGI) ;
- La copie de la déclaration en mairie de votre location meublée (article L324-1-1 du Code du tourisme).
Retenez que tous les documents attestant de l’affectation à la location de votre bien immobilier (qu’il soit LMNP ou non) sont autant d’éléments qui peuvent jouer en votre faveur.
Le propriétaire se réserve le logement une partie de l’année : la taxe s’applique
Dès lors que vous conservez la possibilité de jouir de votre location meublée, vous êtes redevable de la taxe d’habitation.
A fortiori, lorsque vous y séjournez, vous êtes également redevable de ladite taxe.
La taxe d’habitation sur les logements vacants : l’autre impôt à anticiper
Vous l’aurez compris, pour vous prémunir de toute imposition surprise, il vous faut constituer un dossier solide : d’une part pour éviter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, d’autre part pour éviter la taxe sur les logements vacants.
Vacance d’un logement : définition
Car oui, la taxe d’habitation n’est pas le seul impôt dont il faut se méfier en location meublée. La taxe sur les logements vacants, qui vise à sanctionner les biens inoccupés, est également susceptible de vous concerner.
Pour être tout à fait précis, il est question de :
- Taxe sur les logements vacants en zones tendues (article 232 du CGI) : un logement est considéré comme vacant après un an d’inoccupation au 1er janvier ;
- Taxe d’habitation sur les logements vacants hors zones tendues et sur décision communale (article 1407 bis du CGI) : un logement est considéré comme vacant après deux ans d’inoccupation au 1er janvier.
Renseignez-vous pour savoir si votre location meublée est située en zone tendue ou si votre commune a voté la taxe d’habitation sur les logements vacants, via le simulateur dédié du site service-public.gouv.fr.
Vacance d’un logement : cas d’exonération
Notez qu’un logement n’est pas considéré comme vacant si sa durée d’occupation est supérieure à 90 jours consécutifs sur la période de référence (du 1er janvier N-1 ou N-2, au 1er janvier de l’année d’imposition).
Une vacance indépendante de votre volonté vous exonère également de la taxe d’habitation sur les logements vacants :
- Meublé mis en location au prix du marché mais qui ne trouve pas preneur ;
- Logement inhabitable nécessitant des travaux importants ;
- Logement occupé illégalement (squat) ;
- Logement voué à disparaître ;
- Logement en cours de réhabilitation ou de démolition.
