LMNP : faut-il payer la CFE ?

Vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle (LMNP) pour arrondir vos fins de mois ou optimiser votre fiscalité ? Bonne idée ! Mais attention : qui dit revenus locatifs, dit aussi fiscalité locale. C’est là que la CFE entre en jeu. Peu connue des particuliers, cette cotisation foncière des entreprises peut pourtant impacter la rentabilité de votre projet. Mais est-elle obligatoire ? Comment est-elle calculée ? Et peut-on y échapper ? On fait le point.

En résumé :

• En LMNP, la CFE est en principe due dès que vous déclarez votre activité, quel que soit votre régime fiscal (micro-BIC ou réel) ;
• Le montant varie selon la commune et peut faire l’objet d’une cotisation minimum si la base est trop faible ;
• Certaines situations ouvrent droit à une exonération (première année d’activité, recettes < 5 000 €, location occasionnelle, meublé de tourisme…) ;
• La taxe d’habitation ne s’applique qu’en cas de location d’une résidence secondaire ou d’un usage personnel partiel du bien.

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CFE et LMNP : définition

Qu’est-ce que la CFE ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée (=indépendante).

Cette taxe s’adresse également aux particuliers qui génèrent des revenus via une activité annexe, comme la location d’un logement.

La CFE fait partie, avec la CVAE, de la Contribution Économique Territoriale (CET). Elle est calculée par la commune où se situe le l’entreprise ou le logement loué, et permet de financer les services publics locaux.

Qu’est-ce que le statut de LMNP ?

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés sans en faire leur activité principale.

Il offre une fiscalité très intéressante selon votre stratégie :

• Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire vos charge, amortir votre bien ou générer un déficit foncier LMNP ;
• Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous profitez d’une gestion comptable et fiscale simplifiée, notamment grâce à l’application d’un abattement automatique.

Pour que l’investissement en LMNP soit légal et viable, vous devez respecter les deux conditions suivantes :

• Vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an OU inférieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal (c’est le fameux plafond LMNP) ;
• Vous devez louer un logement meublé au sens de la loi (respecter la liste de meubles obligatoire et les critères de décence).

Le LMNP doit-il payer la CFE ?

CFE et location meublée : le principe

LMNP est-il redevable de la CFE ?

Oui ! Même si vous êtes un particulier, vous êtes redevable de la CFE avec la location meublée. En effet, cette activité est considérée comme commerciale, même exercée à titre non professionnel.

Ainsi, dès que vous déclarez votre début d’activité LMNP et obtenez un numéro SIRET, vous devenez imposable à la CFE. Cela vaut quel que soit votre régime fiscal LMNP (réel ou micro-BIC.)

Bon à savoir : tout indépendant est exonéré de la CFE la première année d’exercice (jusqu’au 31 décembre).

La CFE est-elle la même partout ?

Non. Le montant de la CFE varie d’une commune à l’autre, car c’est la ville où se situe votre bien qui fixe le taux d’imposition.

La CFE est calculée à partir de la valeur locative du bien, comme pour la taxe foncière. Cette base est multipliée par un taux fixé par chaque commune.

Cela donne la formule suivante :

valeur locative cadastrale x taux applicable par la collectivité

Si cette valeur est trop faible, vous payez une cotisation minimum, souvent autour de 243 € en 2025.

Deux informations à savoir :

• Si vous louez plusieurs logements situés dans différentes communes, il est possible que vous deviez régler une CFE pour chaque commune, car chaque logement possède un numéro SIRET distinct ;  
• La CFE est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité en N-2.

Bon à savoir : vous pouvez réaliser une simulation LMNP et CFE dès la création du statut afin d’anticiper le montant de la taxe.

Quelles sont les exonérations de CFE en LMNP et comment en profiter ?

Il existe plusieurs cas où vous ne paierez pas de CFE en LMNP :

1. Exonération automatique

Vous êtes exonéré si vous réalisez moins de 5 000 € de recettes locatives sur l’année (article 1647 D du CGI). Vous n’avez aucun formulaire à remplir : l’administration applique cette règle automatiquement.

2. Location occasionnelle d’une partie de votre habitation

Vous louez une chambre de temps en temps dans votre résidence principale ou secondaire ? Et ce n’est pas une activité régulière ? Dans ces conditions, vous pouvez également être exonéré de la CFE.

3. Location à prix raisonnable dans votre habitation principale

Si vous louez une partie de votre résidence principale à un prix modéré à un locataire qui en fait sa résidence principale, vous êtes exonéré.

4. Location de meublé de tourisme (sous conditions)

Enfin, si vous louez en meublé de tourisme classé une partie de votre résidence principale ou secondaire, vous pouvez être exonéré sauf décision contraire de la collectivité locale. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Quand et comment payer la CFE en LMNP ?

Quelles démarches pour déclarer la CFE ?

Lorsque vous vous déclarez en LMNP et que vous recevez votre numéro SIRET, l’administration fiscale vous envoie un formulaire 1447-C-SD. C’est votre déclaration initiale pour la CFE. Vous devez la remplir et la retourner dans les délais indiqués (maximum 15 décembre). Cliquez ici pour télécharger le formulaire.

Au régime réel d’imposition, la CFE est considérée comme une charge déductible.

Quand et comment payer la CFE ?

Création d’un espace professionnel

Avant toute chose, vous devez créer un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr à l’aide de votre numéro SIREN.

Cet espace vous permet d’accéder à vos avis d’imposition, de gérer vos paiements en ligne et de suivre votre situation fiscale en tant que loueur en meublé non professionnel.

C’est aussi sur cet espace que vous pouvez gérer la TVA LMNP si vous réalisez des prestations para-hôtelières notamment !

Paiement de la CFE

Une fois connecté à votre espace professionnel, vous recevrez chaque année, autour du mois de novembre, votre avis de CFE.

La CFE doit être payée au plus tard le 15 décembre.

Deux options s’offrent à vous :

• Paiement en une fois, directement en ligne via votre espace professionnel, par carte ou prélèvement ;
• Paiement mensualisé : vous pouvez choisir cette option dans votre espace pro des impôts pour lisser la charge sur l’année via 10 prélèvements mensuels, de janvier à octobre.

Si le montant de CFE en N-1 excède 3 000 €, vous devez payer un acompte égal à 50 % avant mi-juin.

Astuce : en activant l’option “Paiement à l’échéance”, le montant sera automatiquement prélevé chaque année, sans que vous ayez à refaire la démarche manuellement.

Et la première année ?

Bonne nouvelle : vous êtes exonéré de CFE la première année de votre activité LMNP.

Par exemple : si vous commencez à louer en 2025, vous ne paierez pas de CFE cette année-là. Vous serez redevable du montant de la CFE en 2026.

Attention toutefois à bien envoyer le formulaire 1447-C-SD au moment de votre déclaration d’activité. C’est ce document qui permet à l’administration fiscale de connaître votre situation, et d’appliquer les bons taux et exonérations.

Pensez aussi à consulter les dernières mesures fiscales applicables, notamment celles introduites par le projet de loi de finances (PLF 2024 LMNP), qui peuvent impacter les modalités de calcul ou de déclaration en LMNP.

CFE vs taxe d’habitation : les règles à connaître en LMNP

Si vous louez en meublé un logement qui n’est pas votre résidence principale, vous êtes redevable de la CFE, mais exonéré de taxe d’habitation LMNP. En revanche, si la location meublée concerne votre résidence secondaire, vous devrez vous acquitter à la fois de la CFE et de la taxe d’habitation.

Dans le cas où vous conservez l’usage personnel d’un logement une partie de l’année (pour vous-même ou un tiers, sans contrepartie financière), et que vous le louez en meublé le reste du temps, vous serez soumis à la taxe d’habitation. Vous pourrez toutefois être exonéré de CFE, à condition que la commune ou l’intercommunalité ait voté une délibération en ce sens (article 1459-3° du CGI).

Enfin, certaines collectivités situées en zones rurales (ZRR) peuvent accorder une exonération partielle de la taxe d’habitation aux meublés de tourisme classés et aux chambres d’hôtes. 

Des questions sur la CFE ? Ou sur les modalités d’attribution du régime LMNP ? N’hésitez pas à nous laisser un petit commentaire en dessous de l’article. L’équipe d’Indy sera ravie de vous aiguiller !