Amortissement des travaux en LMNP : notre guide complet pour réduire votre imposition

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet de générer des revenus locatifs tout en profitant d’une fiscalité avantageuse. Parmi les outils à votre disposition, l’amortissement des travaux joue un rôle clé pour optimiser votre fiscalité. Il consiste à étaler le coût des améliorations sur plusieurs années pour réduire votre base imposable. Combiné aux charges déductibles, comme les frais d’entretien ou les intérêts d’emprunt, ce mécanisme peut s’avérer très avantageux. Mais quels types de travaux sont concernés ? Sur quelle durée peut-on les amortir ? Et surtout, quel sera l’impact sur votre imposition ? On répond à toutes vos interrogations sur l’amortissement des travaux en LMNP ! 

En résumé :

• L’amortissement des travaux en LMNP permet de lisser le coût des rénovations importantes sur plusieurs années afin de réduire la base imposable ;
• Seuls les bailleurs relevant du régime réel et respectant les conditions du statut LMNP peuvent utiliser ce mécanisme ;
• Ne peuvent être amortis que les travaux importants, les interventions ponctuelles de faible montant restent des charges déductibles ;
• La durée d’amortissement varie selon la nature des travaux, généralement entre 5 et 25 ans, ce qui optimise la fiscalité dans le temps.

Qu’est-ce que l’amortissement des travaux en LMNP ?

Définition et intérêt

Qu’est-ce qu’un amortissement en comptabilité ? 

L’amortissement correspond à la répartition du coût d’un bien matériel ou immatériel sur sa durée d’utilisation. Il traduit le fait qu’un logement, du mobilier ou encore un logiciel perdent de la valeur avec le temps.

Ce principe ne génère pas de sortie d’argent supplémentaire, mais permet d’inscrire comptablement cette dépréciation et de diminuer le bénéfice imposable chaque année. 

L’amortissement en LMNP

Lorsqu’il s’agit de rénovations, l’amortissement des travaux en Location Meublée Non Professionnelle consiste à étaler le coût des améliorations sur leur durée d’utilisation. Les gros travaux, comme une rénovation complète ou une rénovation énergétique, entrent dans ce cadre, tandis que les petites réparations courantes sont directement déduites en charges.

Cette distinction vous aide à optimiser la fiscalité de votre LMNP tout en respectant le principe de dépréciation progressive.

Qui est concerné par l’amortissement des travaux en LMNP ?

L’amortissement des travaux en LMNP n’est pas accessible à tous les bailleurs.

Bénéficier du statut de LMNP

Pour en profiter vous devez d’abord remplir les critères du statut de loueur en meublé non professionnel. Pour la location meublée, cela signifie qu’il faudra louer un logement décent et équipé du mobilier nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement.

Pour être considéré comme loueur non professionnel vous devez également respecter au moins l’une de ces deux conditions :

• Le montant de vos revenus issus de la location meublées est inférieur à l’ensemble des autres revenus du foyer (salaires etc.) ; 
• Ou vos recettes issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 € par an.

Etre au régime réel d’imposition

Ensuite, le choix du régime fiscal est déterminant pour profiter pleinement de l’amortissement des travaux en LMNP.

• Le régime micro-BIC, plus simple, applique un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs et ne permet pas de déduire les amortissements ni les charges réelles ;
• À l’inverse, le régime réel offre la possibilité de déduire toutes les charges liées à votre activité de location meublée, ainsi que les amortissements du bien et des travaux. Concrètement, cela signifie que chaque année, vous pouvez réduire votre bénéfice imposable en intégrant le coût des travaux amortissables, ce qui permet d’optimiser votre fiscalité de manière plus efficace et personnalisée selon vos dépenses réelles.

Différence entre charges déductibles et amortissables

En LMNP, toutes les dépenses liées à votre logement ne sont pas traitées de la même manière. Les charges déductibles correspondent aux frais payés au cours de l’année, comme les petits travaux, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion. Elles réduisent directement vos revenus imposables.

L’amortissement des travaux, en revanche, concerne les rénovations importantes. Il permet de déduire chaque année une partie de leur coût, même si la dépense est déjà effectuée. Ces deux mécanismes se complètent : vous pouvez utiliser les charges et les amortissements ensemble pour optimiser votre fiscalité, c’est l’une des raisons de l’attrait pour l’investissement en LMNP.

Travaux éligibles et durée d’amortissement

Types de travaux amortissables sous le statut de LMNP

L’amortissement des travaux en LMNP ne concerne que les rénovations importantes.

Les petits travaux réalisés pendant la location, comme le remplacement d’un robinet, la réparation d’une fuite, d’une serrure ou d’un électroménager, sont considérés comme des charges et ne peuvent pas être pris en compte dans l’amortissement, surtout si le montant de la facture est inférieur à 500 € Hors Taxe (HT).

En revanche, les travaux plus conséquents, réalisés avant la mise en location ou après le départ d’un locataire, sont amortissables. Cela inclut, par exemple, la rénovation complète d’un appartement, la peinture, l’électricité, la plomberie, l’installation ou la rénovation de la cuisine, ainsi que le remplacement des parquets ou des revêtements de sol. Ces interventions durables et coûteuses participent à la valeur du logement et peuvent donc être comptabilisées dans l’amortissement.

Durée d’amortissement selon la nature des travaux

En LMNP, l’amortissement des travaux dépend du type de rénovations réalisées. Chaque catégorie de travaux a une durée indicative pour répartir son coût dans la comptabilité. Il n’existe pas de règle stricte pour encadrer la durée d’amortissement, il revient donc au bailleur de fixer une durée et un pourcentage cohérents avec la durée de vie réelle du bien.

• Par exemple, la maçonnerie et le remplacement des parquets sont souvent amortis sur 15 ans ;
• Les travaux électriques de rénovation s’étalent généralement sur 20 ans ;
• Pour les peintures, les papiers-peints, la plomberie ou la cuisine, l’amortissement se fait généralement sur 10 ans ;
• Les revêtements de sol, quant à eux, sont amortis en général sur 5 ans.

Ces durées permettent de répartir le coût des travaux sur plusieurs années, réduisant ainsi votre résultat imposable tout en respectant la logique de dépréciation des biens.

Calcul et impact fiscal

Méthodes de calcul de l’amortissement

En LMNP, l’amortissement des travaux consiste à répartir leur coût sur leur durée de vie estimée.

Le calcul est simple : on divise le montant total des travaux par le nombre d’années retenues, et la fraction obtenue est déduite chaque année du résultat imposable. 

Cette méthode reflète la dépréciation progressive des travaux et permet d’optimiser votre fiscalité de manière régulière et conforme aux règles comptables.

Conséquences sur l’impôt et la plus-value

L’amortissement des travaux en LMNP permet toujours de réduire votre bénéfice imposable et donc vos impôts pendant la phase de location. Cependant, la réforme LMNP de 2025 modifie significativement le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour en savoir plus sur la réforme, cliquez ici.

Avant 2025

Avant 2025, les amortissements pratiqués pendant la durée de détention n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Concrètement, vous pouviez réduire fortement vos impôts sur les loyers tout en ne majorant pas la plus-value à la sortie.

La plus-value du Loueur Meublé Non Professionnel correspondait simplement à l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat du bien meublé.

Depuis 2025

Depuis 2025, cet avantage fiscal historique est clairement réduit pour tous les biens en LMNP (sauf pour ceux situés en résidences étudiantes, seniors ou EHPAD), et ce pour toutes les ventes conclues à compter du 1er janvier 2025.

Les amortissements doivent désormais être réintégrés dans le prix d’acquisition. Ainsi, plus vous avez amorti de travaux, plus votre prix d’achat « corrigé » est faible, et plus la plus-value imposable est élevée.

Cette plus-value est taxée à 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Toutefois, les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours : exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Sauf situation spéciale permettant une exonération partielle ou totale.

Des interrogations au sujet des LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !