Déficit foncier et LMNP : comment ça marche ?

En location meublée non professionnelle (LMNP), la fiscalité est un élément clé pour optimiser vos revenus locatifs. Le régime réel permet par exemple de réduire, voire d’annuler votre imposition grâce à un mécanisme souvent méconnu : le déficit LMNP. On fait le point sur le fonctionnement du déficit en LMNP, les différences avec le déficit foncier, et les meilleures pratiques pour en tirer parti sans faux pas !

En résumé :

• En LMNP, le régime réel permet de déduire vos charges et d’amortir votre bien ;
• Si vos charges dépassent vos loyers, un déficit BIC est créé et reportable sur 10 ans ;
• Les amortissements ne créent pas de déficit mais sont reportables sans limite de durée ;
• Le déficit LMNP ne peut pas réduire vos autres revenus, contrairement au déficit foncier.

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Déficit en LMNP : fonctionnement et conditions

Comment fonctionne le déficit en LMNP ?

En location meublée non professionnelle (LMNP), vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition.

Ce régime fiscal LMNP vous permet de déduire l’ensemble des charges réellement engagées dans le cadre de votre activité locative: intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière, frais de gestion, assurance, électricité, etc.

Lorsque le total de ces charges dépasse le montant des loyers perçus sur l’année, vous dégagez un déficit. Ce déficit est appelé déficit BIC, car les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le déficit LMNP doit être déclaré dans le formulaire 2042-C-Pro, annexe de votre déclaration annuelle de revenus.

Le déficit LMNP est-il reportable ?

Oui, le déficit généré par des charges réelles est reportable sur les bénéfices de même nature, c’est-à-dire les futurs revenus de location meublée non professionnelle.

La durée de report pour les charges déductibles est limitée à 10 ans. Vous disposez donc de dix années pour compenser vos résultats positifs futurs avec ce déficit accumulé.

Attention : cette règle ne s’applique qu’aux déficits générés par les charges. Les amortissements, eux, ne peuvent pas créer de déficit fiscal à proprement parler. Lorsqu’ils ne peuvent pas être utilisés intégralement (par exemple parce qu’ils feraient passer le résultat en négatif), ils sont simplement reportés sans limite de durée.

Les règles et plafonds d’imputation

Le régime réel ne prévoit aucun plafond LMNP spécifique pour la création ou l’imputation du déficit, tant que celui-ci reste dans la catégorie des BIC non professionnels.

Quelques règles essentielles à retenir :

• Seules les charges réelles, engagées et justifiées, peuvent générer un déficit ;
• Le déficit peut être reporté sur les revenus locatifs futurs pendant 10 ans ;
• Les amortissements sont exclus du calcul du déficit et reportables sans limitation de durée ;
• Le déficit ne peut pas être utilisé pour réduire d’autres revenus imposables (contrairement au déficit foncier en location vide que nous développons dans la partie suivante).

Une aide comptable peut vous aider à réaliser une simulation LMNP selon différents scénarios fiscaux !

Exemple de calcul du déficit LMNP reportable

Vous percevez 10 000 € de loyers annuels pour votre bien meublé. Vous aviez engagé :

• 7 000 € de charges déductibles ;
• 5 000 € d’amortissements.

Le calcul s’effectue ainsi :

• Résultat avant amortissements : 10 000 € – 7 000 € = 3 000 € de bénéfice ;
• Résultat après amortissements : 3 000 € – 5 000 € = –2 000 €.

Le déficit fiscal retenu est de 0 €, car les amortissements ne peuvent pas faire passer le résultat en négatif.

En revanche :

• Les 2 000 € d’amortissements excédentaires sont reportés pour être utilisés les années suivantes, sans limite ;
• Si les charges seules dépassaient les loyers (par exemple, 12000 € de charges pour 10 000 € de loyers), un déficit de 2000€ serait créé, et reportable pendant 10 ans.

Ce mécanisme vous permet d’anticiper et de lisser l’imposition sur plusieurs années, tout en sécurisant la rentabilité nette de l’investissement LMNP.

Déficit LMNP : levier d’optimisation fiscale

Réduction de l’impôt sur le revenu

Le principal avantage du régime réel en LMNP réside dans sa capacité à réduire, voire à neutraliser l’imposition des loyers perçus.

En déduisant toutes les charges liées à l’exploitation du bien, vous pouvez faire en sorte que le résultat imposable soit nul. Vous ne payez donc aucun impôt sur vos revenus locatifs, tout en continuant à encaisser les loyers.

Et en cas de déficit, c’est encore mieux ! Il peut être reporté sur les revenus locatifs des années suivantes, jusqu’à épuisement et dans la limite de 10 ans. Cela permet d’anticiper une fiscalité nulle pendant plusieurs années, y compris lorsque la rentabilité de votre bien augmente.

⚠️ Petit rappel des taxes : en plus de l’impôt sur le revenu (IR), plusieurs impôts locaux peuvent s’appliquer selon votre situation : la CFE LMNP (cotisation foncière des entreprises), la taxe foncière et la taxe d’habitation en LMNP (dans la cadre d’une résidence secondaire). Toutes sont déductibles !

Amortissements et charges déductibles

L’autre levier fiscal propre au régime réel LMNP, ce sont les amortissements.

En plus des charges “classiques” (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’entretien, gestion, assurance, électricité…), vous pouvez amortir:

• Le bien immobilier (hors terrain) ;
• Les travaux de rénovation ;
• Le mobilier et l’équipement ;
• Les frais d’acquisition (notaire, agence), sous conditions

Ces amortissements correspondent à la perte de valeur comptable du bien et des équipements. Ils sont déduits chaque année de vos revenus locatifs, dans une limite : ils ne peuvent pas générer de déficit fiscal. En revanche, ils sont reportables sans limite de durée, ce qui permet d’annuler durablement vos bénéfices imposables.

Exploité correctement, ce mécanisme permet de ne pas être imposé pendant 5 à 10 ans sur les revenus générés par le bien.

Bonnes pratiques et pièges à éviter

Pour optimiser votre fiscalité en LMNP tout en restant dans les clous, quelques précautions sont nécessaires :

• Opter pour le régime réel dès la première année ou via une levée d’option si vous étiez au micro-BIC ;
• Tenir une comptabilité rigoureuse et à jour (aidez-vous d’un logiciel !) ;
• Conserver toutes les factures et justificatifs (travaux, assurances, gestion, etc.) ;
• Établir un tableau d’amortissement structuré, conforme aux règles comptables ;
• Anticiper les reports de déficit et d’amortissement dans votre stratégie.
• Pensez à la TVA LMNP qui peut s’appliquer pour les résidences de services ou certaines prestations para-hôtelières.

À éviter :

• Confondre charges déductibles et dépenses non admises (ex. : agrandissement, embellissement) ;
• Tenter de déduire deux fois les mêmes montants (en charges et en amortissements) ;
• Négliger les délais déclaratifs ou l’enregistrement de votre activité auprès de l’INPI ;
• Se lancer sans accompagnement si vous n’êtes pas à l’aise avec la comptabilité.

Dans le doute, mieux vaut se munir d’un logiciel de comptabilité adapté aux LMNP. Cela vous évitera des erreurs de déclaration, des redressements fiscaux et vous aidera à tirer pleinement profit du régime réel.

N’oubliez pas non plus de vérifier les nouvelles mesures fiscales applicables, notamment celles prévues par le projet de loi de finance (PLF 2024 LMNP) qui modifient certaines règles de calcul ou de déclaration.

Déficit foncier location nue vs déficit LMNP : quelle stratégie est la plus avantageuse ?

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme qui s’applique uniquement à la location nue (non meublée) au régime réel.

Si vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges locatives… en dehors des travaux de construction ou d’agrandissement) dépassent vos loyers perçus, alors vous créez un déficit foncier.

Ce déficit foncier peut ensuite être imputé sur votre revenu global :

Dans la limite de 10 700 € par an, avec deux exceptions :

• 15 300 € par an pour les logements concernés par l’une des déductions prévues à l’article 31 du code général des impôts. Cliquez ici pour consulter l’article ;
• 21 400 € par an si les dépenses déductibles concernent des travaux de rénovation énergétique.

Pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus ou 10 ans sur les revenus fonciers seulement.

Bien comprendre les différences entre déficit foncier et déficit LMNP

La nature des revenus

La différence principale entre le déficit foncier et le déficit en LMNP se situe au niveau de la nature des revenus perçus :

• En location vide, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers ;
• En LMNP, ils sont considérés comme des BIC.

Autrement dit, en location vide, si vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier que vous pouvez imputer sur votre revenu global (salaires, retraites, etc.). C’est un bon moyen de faire baisser vos impôts personnels !

En LMNP régime réel, même principe de base (charges > loyers = déficit), mais la conséquence est différente : le déficit ne peut s’imputer que sur vos revenus de location meublée pendant 10 ans (et sur une période indéfinie pour les amortissements).

Autrement dit, le déficit LMNP ne touche pas vos autres revenus.

L’amortissement

En LMNP au régime réel, vous avez un avantage supplémentaire par rapport au déficit foncier : vous pouvez amortir le bien sans limite de temps. Vous déduisez ainsi chaque année une fraction de leur valeur, même sans avoir dépensé un centime en travaux.

Ce mécanisme ne crée pas de déficit à proprement parler (vous ne pouvez pas passer en négatif avec de l’amortissement), mais il vous permet très souvent de ramener votre bénéfice imposable à zéro, et donc de ne pas payer d’impôt du tout pendant plusieurs années.

Choisir en fonction de la stratégie fiscale

Le déficit foncier peut être intéressant si :

• Vous louez un bien vide avec des travaux importants ;
• Vous cherchez à réduire votre impôt sur le revenu global à court terme.

En revanche, le régime réel en LMNP offre souvent un avantage plus durable. Il permet de déduire davantage de charges, d’amortir le bien et le mobilier, et dans de nombreux cas, de ne pas être imposé sur vos loyers pendant plusieurs années.

Des interrogations au sujet de la LMNP ? Et du déficit plus spécifiquement ? Nous vous répondons dans les commentaires !