Pourquoi et comment passer du régime micro-BIC au régime réel en LMNP ?

Vous êtes investisseur en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ? Vous avez probablement commencé avec le régime fiscal micro-BIC pour sa simplicité. Facile à gérer grâce à son abattement forfaitaire, ce régime montre rapidement ses limites si vos charges ou amortissements sont élevés. Passer au régime fiscal réel peut alors s’avérer bien plus avantageux. Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi ce choix est intéressant et surtout comment passer du micro-BIC au régime réel. C’est parti.  

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Pourquoi passer du régime micro-BIC au régime réel en LMNP ?

Si vous êtes propriétaire d’une location meublée non professionnelle (LMNP), vos revenus locatifs sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers (ce qui est le cas pour la location nue).

Le régime fiscal que vous choisissez, soit micro-BIC ou régime réel, peut avoir un réel impact sur votre imposition.

Micro-BIC vs régime réel : quelles différences ?

Le régime micro-BIC 

Le régime micro-BIC est le régime par défaut lorsque vous vous lancez en tant que LMNP.  Son principal avantage ? La gestion est très simple : vous déclarez le montant des loyers perçus au cours de l’année, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire pour charges.

Concrètement, vous ne pouvez pas déduire vos frais réels (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…), mais l’abattement fiscal permet de réduire votre base imposable sans calcul complexe.

Le montant de l’abattement dépend du type de location :

• 50 % pour les locations longue durée, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Mais attention, le régime micro-BIC n’est pas ouvert à tous les loueurs. Pour en profiter, vous devez respecter un plafond de chiffre d’affaires annuel qui dépend de la nature du bien meublé :

• 77 700 € pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés et la location de chambre d’hôtes ; 
• 15 000 € pour la location de meublés de tourisme non classés. 

Au-delà de ce montant vous passez automatiquement au régime réel d’imposition. 

Le régime réel 

Le régime réel vous permet quant à lui de déclarer vos recettes après déduction de l’ensemble des charges liées à votre activité : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc. Vous pouvez également amortir la valeur de votre bien, ce qui réduit encore votre base imposable.

Ce régime est accessible à tous les bailleurs en LMNP, sans condition de revenus. Il devient obligatoire dès que vous dépassez les seuils du micro-BIC, mais peut également être choisi volontairement même si vos revenus restent en dessous.

Opter pour le régime réel en location meublée non professionnelle permet ainsi une gestion comptable plus précise et, dans de nombreux cas, une fiscalité nettement allégée par rapport au micro-BIC. 

Micro-BIC vs régime réel : quels avantages et inconvénients ? 

Quand le régime réel est-il plus intéressant ?

Le régime réel est souvent la meilleure option lorsque vos charges et amortissements représentent une part importante de vos revenus locatifs.

Contrairement au micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire (50 % pour les meublés classés ou longue durée, 30 % pour les non classés), le régime réel permet de déduire toutes vos dépenses réelles, ce qui peut réduire considérablement votre base imposable.

En pratique :

• Si vos charges et amortissements sont inférieurs à 50 % (ou 30% dans le cadre d’un meublé de tourisme) de vos recettes locatives, le micro-BIC peut suffire ;
• Si vos charges et amortissements dépassent 50 % (ou 30% pour un meublé de tourisme) de vos revenus, le régime réel est clairement plus avantageux, car il permet de payer moins d’impôts, voire de ne rien payer dans certains cas.

Le régime réel est donc particulièrement intéressant pour :

• Les biens récents ou rénovés, où les amortissements sont élevés ;
• Les locations avec beaucoup de charges, comme les frais de gestion, travaux ou assurances ;
• Les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité et bénéficier d’un suivi comptable précis.

Comment passer du régime micro-BIC au régime réel du LMNP ? 

En début d’activité 

Si vous débutez votre activité de LMNP, le choix du régime réel est assez simple : il vous suffit de le préciser lors de la création de votre statut en ligne, via le formulaire P0i. Pour accéder au formulaire, c’est par ici. 

En cours d’activité 

Vous avez raté le coche lors de la déclaration de votre activité ? Pas de panique : il est toujours possible de passer du micro-BIC au régime réel ! 

Pour cela, il suffit de faire une demande d’option pour le régime réel avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus.

Ainsi, pour que vos revenus de 2025 soient déclarés au régime réel (déclaration en 2026), il fallait lever l’option entre la fin du mois de mai et le début du mois de juin 2025. 

Bon à savoir : Pour informer l’administration fiscale, nous vous conseillons d’envoyer un courrier de levée d’option pour le régime réel à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu où se situe votre bien.

Une fois le régime choisi, il reste valable pendant un an et est reconduit automatiquement chaque année. Vous n’aurez donc plus de démarches à effectuer, sauf si vous décidez de changer à nouveau de régime fiscal. 

Quelles sont les conséquences du passage du régime micro-BIC au régime réel du LMNP ? 

Le régime réel permet généralement de réduire davantage l’imposition qu’avec le micro-BIC. En revanche, il implique des obligations comptables plus techniques, qui demandent une gestion plus rigoureuse.

Contrairement au micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel permet de déduire toutes vos charges et d’amortir votre bien, réduisant ainsi votre imposition. En contrepartie vous devez suivre précisément vos dépenses et transmettre une liasse fiscale complète à l’administration, comprenant notamment les formulaires :  

• 2042-C-PRO (formulaire disponible ici) ;
• 2031 ;
• 2033 et ses annexes.

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Des interrogations au sujet de l’investissement en LMNP ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !