Prélèvements sociaux sur revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) : tout savoir !

La location meublée non professionnelle (ou LMNP) séduit de nombreux particuliers souhaitant diversifier leurs revenus grâce à l’immobilier. Ce statut fiscal avantageux offre souvent une rentabilité intéressante, mais la question de la fiscalité en LMNP, notamment des prélèvements sociaux, reste un point essentiel à maîtriser. Mais comment sont calculés les prélèvements sociaux en LMNP ? Comment les payer ? Quelles sont les erreurs à éviter ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette imposition dans ce guide complet !

📝 En résumé :

• En statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP), les prélèvements sociaux sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, calculés sur la base imposable. ;
• Ces prélèvements se composent de la Contribution sociale généralisée (CSG) à 9,2%, la Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) à 0,5% ainsi que du prélèvement de solidarité à 7,5% ;
• La base d’imposition dépend du régime fiscal choisi, soit en micro-BIC, soit au régime réel, un choix déterminant pour la fiscalité de votre activité ;
• Si vos recettes de location meublée non professionnelle dépassent certains seuils (23 000€ en location de courte durée), vous basculez automatiquement vers un régime de cotisations sociales de l’URSSAF, qui sont plus élevées.

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Qu’est-ce que le régime LMNP ?

Le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne les particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés sans que cela constitue leur activité principale. C’est une solution d’investissement immobilier prisée pour sa souplesse et sa fiscalité généralement très attractive dans le cadre de la gestion de son patrimoine.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Pour être qualifié de logement meublé, il doit être équipé pour permettre au locataire d’y vivre, d’y manger et d’y dormir avec un minimum de confort. La loi définit une liste précise d’éléments obligatoires.

✅ Vous trouverez cette liste en cliquant ici.

Cette distinction est fondamentale pour la fiscalité de votre activité. En effet, les revenus tirés de cette location sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C’est un monde fiscal différent de la location vide (non meublée), dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Comment conserver le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) ?

Pour conserver ce statut fiscal avantageux, vous devez respecter des seuils précis et remplir au moins l’une de ces deux conditions :

• Le montant de vos recettes locatives annuelles (loyers + charges) est inférieur ou égal à 23 000 € ;
• Le montant de vos recettes doit rester inférieur au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres revenus professionnels BIC/BNC…).

Le respect de ces conditions est contrôlé chaque année. Si vous ne remplissez aucune de ces deux conditions, vous basculez automatiquement au statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) avec un régime social et fiscal différent, notamment une affiliation obligatoire à la sécurité sociale des indépendants.

Comment fonctionnent les prélèvements sociaux en LMNP ?

Une fois que vous percevez des revenus de votre location meublée, deux types d’imposition s’appliquent sur vos bénéfices : l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale) et les prélèvements sociaux.

Les prélèvements sociaux sont des taxes à payer et destinées à financer la protection sociale française (assurance maladie, prestations familiales, retraites…). Contrairement aux cotisations sociales, ils n’ouvrent pas de droits directs et personnels (comme la retraite et la santé) mais participent à la solidarité nationale au titre de l’ensemble des contribuables.

Quels sont les taux des prélèvements sociaux ?

Depuis le 1er janvier 2018, le taux global des prélèvements sociaux en LMNP est de 17,2 %. Ce taux unique est la somme de trois contributions distinctes :

• 9,2 % de Contribution sociale généralisée (CSG) : c’est la part la plus importante, finançant principalement l’assurance maladie et les prestations familiales ;
• 0,5 % de Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) : comme son nom l’indique, elle est affectée au remboursement de la dette de la Sécurité sociale ;
• 7,5 % de Prélèvement de solidarité : il contribue au financement de diverses aides sociales, comme le Revenu de Solidarité Active (RSA), au titre de la solidarité.

Quand et comment les payer ?

Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée sont calculés lors de la déclaration annuelle des revenus, puis prélevés simultanément à l’impôt sur le revenu. Ils sont régularisés l’année suivante avec le prélèvement à la source. Voici les étapes du règlement de vos prélèvements sociaux en LMNP :

• Étape 1 – La déclaration : elle se fait généralement au printemps (avril-juin). Vous devez faire votre déclaration de recettes LMNP et du régime fiscal choisi dans le formulaire 2042 C-PRO ;
• Étape 2 – Le calcul : l’administration fiscale calcule alors votre bénéfice imposable. L’organisme prend en compte votre déclaration pour déterminer l’impôt et les prélèvements sociaux correspondants ;
• Étape 3 – Le paiement : le montant est intégré à votre avis d’imposition. Le paiement s’effectue via des acomptes dans le cadre du prélèvement à la source, qui sont ajustés l’année suivante en fonction de votre déclaration.

Sur quelle base sont calculés les prélèvements sociaux en LMNP ?

C’est le point le plus important : les 17,2 % ne s’appliquent pas sur vos loyers bruts. Ils se calculent sur votre bénéfice imposable qui est déterminé par votre régime fiscal en LMNP.

En régime micro-BIC

C’est le régime par défaut si vos recettes sont inférieures à 15 000 € (ou 77 700 € pour les meublés de tourisme classés). Sa logique est très simple. L’administration applique un abattement forfaitaire pour charges. Cependant, vous ne pouvez déduire aucune charge réelle.

• 30% d’abattement pour la location meublée classique ;
• 50% d’abattement pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

⚠️ Ces taux sont valables pour les revenus 2025 imposés en 2026.

En régime réel

Vous êtes obligatoirement soumis au régime réel si vos recettes dépassent 77 700 € (ou 15 000 € dans le cadre d’une location meublée) . Cependant, même en dessous de ce seuil, vous pouvez choisir ce régime en option.

Le régime réel vous permet de déduire l’intégralité de vos charges réelles et de pratiquer l’amortissement comptable du bien et du mobilier. L’amortissement est une charge calculée (non décaissée) qui représente la perte de valeur théorique de votre investissement immobilier.

Le bénéfice imposable est très souvent réduit à zéro pendant de nombreuses années, une optimisation majeure de votre fiscalité.

Dans le cas où vos recettes locatives sont supérieures à 77 700 € (ou 15 000 € dans le cadre d’une location meublée) vous êtes obligatoirement soumis au régime réel. Si vous êtes en dessous de ce seuil, vous pouvez également en profiter sur option sous certaines conditions. Ainsi, vous bénéficiez d’une déduction de charges réelles telles que les gros travaux, les intérêts d’emprunt, les assurances etc. ; mais aussi de l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui n’est pas pris en compte au micro-BIC.

Comparatif micro-BIC / Meublé de tourisme classé / Régime réel

Le tableau ci-dessous récapitule les différences clés pour vous aider à choisir la meilleure option pour votre statut.

Quelle est la différence entre les prélèvements sociaux et les cotisations sociales ?

C’est une confusion fréquente mais qui peut avoir des conséquences financières majeures. Comprendre la distinction entre prélèvements sociaux et cotisations sociales est donc crucial. Les deux ne s’appliquent pas aux mêmes revenus et n’ont pas les mêmes taux.

• Les prélèvements sociaux (17,2%) s’appliquent aux revenus du patrimoine. C’est le cas par défaut pour la plupart des LMNP ;
• Les cotisations sociales (~40-45%) s’appliquent aux revenus d’activité professionnelle et vous affilient à la Sécurité sociale des indépendants. Le calcul des cotisations sociales est plus complexe.

En LMNP, vous basculez des prélèvements sociaux aux cotisations sociales si :

• Le montant de vos recettes locatives issues de la location de courte durée (saisonnière, type Airbnb) dépasse 23 000€ sur l’année civile. Ce passage aux cotisations sociales est automatique ;
• Vous êtes au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), car le montant de vos recettes dépassent 23 000 € ou elles sont supérieures au total de vos autres revenus de votre foyer. A ce titre, vous êtes redevable de cotisations sociales ;
• L’activité est considérée comme para-hôtelière (offre de services comme le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture de linge…).

Le passage aux cotisations sociales augmente drastiquement vos charges, mais en contrepartie, il vous ouvre des droits sociaux pour la retraite et la santé, ce qui peut être intéressant dans certains cas. C’est pourquoi il faut anticiper ce changement vers les cotisations sociales.

Comment réduire les prélèvements sociaux ?

La réduction, voire l’annulation des prélèvements sociaux est tout à fait possible. La stratégie repose presque entièrement sur l’optimisation de votre fiscalité LMNP.

Opter pour le régime réel

C’est l’astuce la plus importante. En choisissant le régime réel, vous déduisez vos charges et pratiquez les amortissements, optimisant ainsi l’imposition de votre patrimoine immobilier.

• Les charges déductibles : elles comprennent les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances, les frais de gestion, les frais de comptabilité, les factures d’entretien, etc. ;
• Les amortissements : c’est le levier le plus puissant. Vous amortissez la valeur de l’immobilier (sur 25-40 ans), du mobilier (5-10 ans), et des gros travaux (10-20 ans). Ces charges comptables viennent en déduction de vos recettes et réduisent votre base imposable, souvent à zéro. Le résultat fiscal est alors nul, et les prélèvements sociaux aussi.

Classer votre logement

Si vous restez au régime micro-BIC et faites de la location saisonnière, le classement de votre logement en « meublé de tourisme » (de 1 à 5 étoiles) est indispensable. Il vous permet de bénéficier de l’abattement de 50 % au lieu de 30% pour les non-classés (taux d’abattement de 2026 sur les revenus 2025), divisant votre base d’imposition par plus de deux.

Anticiper les seuils

Surveillez activement vos recettes locatives, surtout en courte durée. Si le montant de vos recettes approchent les 23 000 €, il peut être judicieux de bloquer les réservations pour ne pas basculer au régime des cotisations sociales, bien plus onéreux.

Étaler les revenus et charges

Au régime réel, la gestion fine de votre calendrier est un atout. Vous pouvez, si possible, décaler l’encaissement d’un loyer de décembre à janvier, ou à l’inverse, avancer le paiement d’une facture de travaux de janvier à décembre pour optimiser votre résultat fiscal sur une année donnée, dans le cadre d’une bonne gestion de votre statut.

Quels sont les cas particuliers ?

Les non-résidents

La situation des LMNP non-résidents est spécifique. Grâce à l’arrêt De Ruyter, un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale d’un autre pays de l’Espace Économique Européen (EEE) ou de la Suisse est exonéré de CSG et de CRDS. Il ne reste redevable que du prélèvement de solidarité, soit un taux réduit à 7,5%. Pour les résidents hors de cette zone, le taux plein de 17,2% s’applique.

La location étudiante

La fiscalité est identique à une location classique. Comme il s’agit d’un bail long (9 mois), le risque de dépasser le seuil de 23 000 € et de basculer aux cotisations sociales est très faible.

La colocation meublée

Les règles fiscales sont les mêmes. Chaque colocataire a son propre bail, mais du point de vue du propriétaire, il faut simplement cumuler l’ensemble des loyers perçus pour le logement afin de vérifier les seuils et de calculer le bénéfice.

Le passage d’une SCI à une LMNP

Une Société civile immobilière (SCI) relevant de l’impôt sur le revenu (IR) est conçue pour gérer un patrimoine générant des revenus fonciers. Or, la location meublée est une activité commerciale (BIC). Si une SCI à l’IR se met à louer en meublé de manière habituelle, elle est automatiquement assujettie à l‘impôt sur les sociétés (IS). Ce changement a des conséquences fiscales et comptables plus lourdes. La fiscalité des revenus fonciers étant très différente, il est déconseillé de faire de la LMNP via une SCI à l’IR. En revanche, la structure de la Société à responsabilité limitée (SARL) de famille est bien plus adaptée à ce titre.

Quelles sont les erreurs à éviter en LMNP concernant les prélèvements sociaux ?

L’investissement en LMNP peut être complexe et les erreurs peuvent rapidement coûter cher. Voici les plus courantes à éviter au titre de votre déclaration :

• Oublier d’opter pour le régime réel : c’est l’erreur la plus coûteuse. Si vos charges réelles ajoutées à vos amortissements dépassent l’abattement prévu, rester au micro-BIC vous fait payer inutilement des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu. L’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la première déclaration concernée ;
• Dépasser le seuil des 23 000€ sans s’en rendre compte (location de courte durée) : c’est le choc assuré l’année suivante avec un redressement de l’URSSAF et le passage à des cotisations bien plus élevées. Un suivi mensuel de vos recettes locatives et de votre statut est indispensable ;
• Ne pas classer un meublé de tourisme en micro-BIC : vous vous privez d’un abattement important de 50 % et vous vous retrouvez avec un abattement de seulement 30 % ;
• Mal déclarer ou oublier ses charges au régime réel : oublier d’inclure les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de déplacement pour visiter votre bien ou les petites factures de réparation augmente artificiellement votre bénéfice et donc votre imposition et vos prélèvements ;
• Ignorer la CSG déductible : omettre la CSG déductible et son imputation l’année suivante, peut vous faire perdre une partie de votre avantage fiscal.

En maîtrisant ces règles, vous transformez les prélèvements sociaux d’une charge en un paramètre que vous pouvez piloter et optimiser, rendant votre investissement immobilier encore plus performant.

N’hésitez pas à consulter notre blog si vous souhaitez en savoir plus sur le déficit foncier en LMNP, la déclaration de la TVA en LMNP, ou encore sur comment remplir la liasse fiscale en LMNP.