Tout savoir sur le régime fiscal du LMNP

Vous louez un bien meublé ou envisagez de le faire ? Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, à condition de bien choisir votre régime fiscal LMNP. Deux options s’offrent à vous : le micro-BIC ou le régime réel. Mais comment fonctionnent-ils ? Quelles sont les différences ? Quel régime est le plus avantageux ? On vous explique tout ! 

En résumé : 

• Le statut LMNP s’adresse aux particuliers qui louent un bien meublé sans exercer cette activité à titre principal ; 
• Il permet de choisir entre deux régime fiscaux : le micro-BIC, simple avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, plus complexe mais qui permet de déduire ses charges réelles et d’amortir son bien ;
• Nous vous conseillons d’opter pour le régime réel si vos charges sont plus élevées que l’abattement fiscal ou que vous souhaitez amortir votre bien ;
• Le régime micro-BIC peut être une bonne option si vos charges sont peu élevées, que vous respectez les plafonds, et que vous souhaitez profiter d’obligations simplifiées. 

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Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne toute personne qui loue un bien immobilier meublé, à titre non professionnel. Ce statut est accessible sous trois conditions cumulatives :

• Les recettes locatives tirées de cette activité sont inférieures à 23 000 € par an, et/ou représentent moins du montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal ;
• Le logement comporte tous les équipements nécessaires pour permettre une installation immédiate du locataire. Pour consulter la liste des équipements obligatoires, cliquez ici ;
• Le bailleur n’est pas inscrit au registre du commerce (RCS) en tant que loueur professionnel.

Ce statut permet de profiter d’un cadre fiscal avantageux, avec deux régimes fiscaux possibles, selon vos recettes : le micro–BIC ou le régime réel d’imposition. 

Régime fiscal LMNP : différences entre le micro-BIC et le régime réel 

Qu’importe le régime fiscal du LMNP, ses revenus issus de la location meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des Bénéfices Non Commerciaux (BNC), contrairement à certaines autres activités de location ou de prestations de service.

Le régime des micro-BIC 

Définition

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement aux LMNP, sauf option pour le régime réel. Contrairement à ce dernier, qui permet de déduire précisément toutes vos charges et amortissements, le micro-BIC offre un abattement forfaitaire automatique sur vos recettes locatives :

• 50 % pour la location meublée longue durée et les meublés de tourisme classés ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Pour bénéficier de ce régime fiscal, vos recettes locatives annuelles doivent rester sous ces seuils :

• 77 700 € pour la location meublée longue durée ;
• 77 700 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ;
• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

Au-delà de ces plafonds, le régime réel s’applique automatiquement. Vous pouvez aussi opter pour le régime réel dès le lancement de votre activité, quel que soit le montant de vos revenus. 

Certains seuils du micro-BIC ainsi que les montants de l’abattement ont été revus à la baisse en 2025. Ils étaient auparavant de 188 700€ pour les meublés de tourisme classés (avec 71% d’abattement) et de 77 700€ pour les meublés de tourisme non classés (avec 50% d’abattement).

Les obligations comptables du LMNP au micro-BIC

Le régime micro-BIC est très peu contraignant d’un point de vue administratif : vous devez simplement déclarer l’intégralité de vos recettes locatives (charges comprises) dans votre déclaration de revenus complémentaires 2042-C-PRO.

Ici, vous devez remplir les cases 5ND à 5PD de la section « Revenus des locations meublées non professionnelles », et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % ou 30 %.

Le revenu obtenu s’ajoute à vos autres revenus et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Avantages et inconvénients du régime micro-BIC 

Le régime réel d’imposition LMNP

Définition 

Le régime réel d’imposition en location meublée non professionnelle repose sur un principe simple : l’imposition se calcule sur la différence entre les recettes locatives perçues et l’ensemble des dépenses engagées par le propriétaire pour gérer, entretenir et améliorer son bien. En d’autres termes, seul le bénéfice net, c’est-à-dire le montant restant après déduction des charges et amortissements, est soumis à l’impôt lors de la déclaration annuelle de revenus.

Ce régime permet souvent de réduire l’impôt, surtout si les charges sont importantes. 

Quelles sont les charges déductibles au régime réel simplifié ? 

Contrairement au régime micro-BIC, où un abattement forfaitaire est appliqué sans justification, le régime réel d’imposition en LMNP permet de déduire précisément les charges engagées, à condition de respecter certaines conditions strictes : le bailleur devra notamment justifier chaque charge déduite par des documents comptables tels que des factures, contrats, ou quittances.

Il n’existe pas de liste exhaustive ou légale des charges déductibles en LMNP au régime réel, toutefois pour qu’une dépense soit prise en compte, elle doit répondre à trois critères essentiels :

• Être liée directement à l’exploitation locative ou à la gestion normale de votre activité de location meublée ;
• Être comptabilisée dans l’exercice fiscal où elle a effectivement été supportée ;
• Correspondre à une charge réelle, justifiée par des factures ou autres documents probants.

En pratique, cela signifie que toutes les dépenses engagées pour entretenir, gérer ou améliorer le logement meublé peuvent être déduites des recettes locatives.

Voici une liste (non exhaustive) des charges couramment déductibles au régime réel :

• Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou à la rénovation du bien ;
• Les charges de copropriété et les frais liés à la gestion de l’immeuble ;
• La taxe foncière ;
• Les honoraires versés à un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité LMNP ;
• Les frais d’agence lors de la mise en location du bien ;
• L’achat de petits équipements ou mobiliers d’une valeur inférieure à 500 € hors taxe (HT) ;
• Les frais liés aux procédures en cas de litige avec un locataire ;
• Les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration ;
• Les cotisations d’assurance (propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, etc.) ;
• Les provisions pour risques d’impayés ou dégradations.

Cette déduction précise des charges peut s’avérer particulièrement avantageuse lorsque les frais liés à la location meublée sont conséquents. 

Zoom sur l’amortissement au régime réel LMNP

Au régime réel, les loueurs en meublé non professionnels ont la possibilité de déduire non seulement leurs charges, mais aussi les amortissements liés à leurs revenus locatifs.

L’amortissement correspond à la prise en compte comptable de la dépréciation progressive du bien due à son usage et au temps qui passe. Concrètement, cela consiste à répartir le coût d’acquisition du bien sur une durée estimée de son utilisation, ce qui permet chaque année d’enregistrer une perte de valeur comptable. Cette opération comptable vient réduire le bénéfice imposable, et donc potentiellement diminuer la charge fiscale.

Lorsque le bien meublé est inscrit à l’actif du bilan comptable, plusieurs amortissements peuvent être pris en compte :

• L’amortissement de l’achat du bien immobilier (hors terrain) ;
• Celui du mobilier et des équipements présents dans le logement ;
• Ainsi que l’amortissement des travaux importants, qu’il s’agisse de construction, rénovation, extension ou amélioration du bien.

Le projet de loi de finances pour 2025 a réintégré les amortissements dans le calcul des plus-values lors de la revente d’un bien. Jusqu’à présent, il était possible de pratiquer des amortissements sans qu’ils n’impactent ce calcul, mais cet avantage fiscal n’existe plus. 

Bon à savoir : Cette réforme ne concerne pas les biens situés dans des résidences étudiantes, seniors ou EHPAD.

Une fois l’option exercée, elle se renouvelle automatiquement chaque année. Vous n’avez donc rien à refaire.

Revenir au micro-BIC après être passé au régime réel 

Vous souhaitez retourner au régime micro-BIC ? C’est possible à condition, bien entendu, de respecter les seuils du régime micro !

Ici, il vous suffit de renoncer à l’option pour le régime réel en envoyant un courrier à votre centre des impôts, dans le même délai que pour l’option initiale (avant la date limite de déclaration). Le changement prendra effet lors de l’année suivante.

Les autres impôts et taxes liés à l’activité LMNP

En dehors des obligations due régime fiscal du LMNP, le loueur en meublé non professionnel peut être redevable de diverses taxes.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) 

En règle générale, la location meublée n’est pas soumise à la Taxe sur la valeur ajoutée. Concrètement, cela signifie que le propriétaire ne facture pas de TVA sur les loyers perçus, mais il ne peut pas non plus en déduire sur ses dépenses.

Il existe cependant des exceptions. A titre d’exemple, la TVA s’applique si le logement est situé dans une résidence de services (résidence étudiante, senior, de tourisme classée, etc.) et que vous proposez au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes :

• Le petit-déjeuner ;
• Le nettoyage régulier des locaux ;
• La fourniture de linge de maison ;
• L’accueil des clients.

Même si ces services sont proposés uniquement à la demande, l’administration fiscale considère que vous êtes assujetti à la TVA.

Cela dit, en cas d’assujettissement, vous pouvez bénéficier de la franchise en base de TVA si vos recettes locatives ne dépassent pas le seuil de 85 000 €. Dans ce cas, vous n’aurez ni à facturer ni à reverser la TVA, mais vous ne pourrez pas non plus la récupérer.

Enfin, si vous achetez un logement neuf dans le cadre d’un bail commercial en LMNP, vous pouvez récupérer la totalité de la TVA sur le prix d’achat si vous conserver le bien pendant 20 ans ou plus (soit 20 % du montant). C’est l’un des principaux avantages fiscaux du statut LMNP.

Dans le cadre d’un séjour de 5 nuits ou moins, les prestations de nettoyage et de fourniture de linge sont considérées comme accomplies à partir du moment où le ménage a été fait au moment de l’entrée dans les lieux du locataire et si du linge (draps, serviettes) est fourni à leur entrée dans les lieux. 

La taxe foncière

En tant que particulier, le loueur en LMNP est redevable de la taxe foncière sur ses biens loués (logements, appartements, parkings, etc.), dès lors qu’il en est propriétaire au 1er janvier.

La taxe d’habitation 

La taxe d’habitation s’applique à tout local meublé à usage d’habitation occupé au 1er janvier. En LMNP, c’est normalement le locataire en place à cette date qui doit la payer.

Il revient donc au propriétaire de signaler son identité à l’administration pour que la taxe soit envoyée au bon destinataire.

Notez cependant, que si le logement est vide au 1er janvier, le propriétaire doit prouver qu’il était bien proposé à la location et qu’il n’avait pas l’intention de l’occuper à titre personnel.

L’impôt sur la fortune immobilière

En tant que particulier, vous pouvez être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000€. 

Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle ne sont pas assujettis à l’IFI, le Loueur meublé professionnel (LMP), contrairement au LMNP, est donc exonéré de cette impôt.

La cotisation foncière des entreprises 

La location de logements meublés est considérée comme une activité commerciale. Elle est donc soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), et ce, même si vous exercez en tant que particulier. Si votre chiffre d’affaires dépasse 152 500 € HT, vous serez également redevable de la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). 

Des exonérations sont cependant possibles notamment si : 

• Vos recettes annuelles sont inférieures ou égales à 5 000 € ;
• Vous louez une partie de votre résidence principale à un prix raisonnable à un locataire ou sous-locataire qui y établit sa résidence principale ;
• Vous louez tout ou partie de votre résidence principale ou secondaire en meublé de tourisme (sauf en cas de suppression de cette exonération par la commune).

Des interrogations au sujet du régime fiscal du LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !