Taxe d’habitation et LMNP : ce que vous devez savoir en 2025 ?

Vous vous lancez dans l’investissement locatif en location meublée non professionnelle ? Excellente idée ! Mais attention : si la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, elle peut encore impacter la fiscalité de votre LMNP. Comment savoir si vous devez la payer ? Dans quels cas pouvez-vous l’éviter ? Indy vous explique tout.

En résumé :

• La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023, mais elle reste due pour les résidences secondaires ;
• En LMNP, vous échappez à la taxe d’habitation si votre locataire utilise le logement comme résidence principale ;
• Certaines situations ouvrent droit à une exonération, comme l’entrée en EHPAD, l’expatriation forcée ou la location touristique en zone rurale, sous réserve d’une décision de la collectivité locale compétente ;
• Pour les locations de courte durée, vous pouvez éviter la taxe d’habitation en établissant un mandat de gestion qui interdit toute utilisation personnelle du logement.

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Taxe d’habitation : principes généraux et cadre légal en 2025

Qu’est-ce que la taxe d’habitation et qui est concerné aujourd’hui ?

La taxe d’habitation est un impôt local qui finance les collectivités territoriales. Elle concerne toute personne qui dispose d’un logement meublé au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’elle soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.

La suppression progressive de la taxe d’habitation : où en est-on ?

Bonne nouvelle ! La taxe d’habitation a été progressivement supprimée de 2018 à 2023 pour toutes les résidences principales.

Votre résidence principale est le logement dans lequel vous vivez habituellement, où se situent vos principaux liens personnels et professionnels. Vous ne pouvez en posséder qu’une.

Pourquoi la taxe d’habitation peut encore concerner les locations meublées non professionnelles ?

Voici le point crucial : la taxe d’habitation demeure pour les résidences secondaires. C’est-à-dire tous les logements qui ne sont pas utilisés par leur occupant comme résidence principale.

Logiquement, les investissements en LMNP de courte durée (comme les Airbnb) sont censées être redevables de la taxe d’habitation. Il est néanmoins possible d’y échapper si vous respectez certaines conditions.

Comment anticiper ou éviter la taxe d’habitation en tant que LMNP ?

Louer à un locataire en résidence principale : un critère clé

C’est la règle d’or à retenir : si vous louez votre bien et que votre locataire l’utilise comme résidence principale, alors ni vous ni lui n’êtes redevables de la taxe d’habitation.

En revanche, si vous utilisez votre location comme résidence secondaire, en continu ou ponctuellement, vous devenez redevable de la taxe d’habitation, que vous occupiez réellement le logement ou non.

Enfin, si votre locataire utilise votre logement comme résidence secondaire, c’est lui qui sera redevable de la taxe d’habitation.

Bon à savoir : Que votre locataire paie un loyer ou occupe les lieux à titre gratuit ne change en rien son utilisation du logement (principal ou secondaire). Cela n’a donc aucune incidence sur son éventuelle imposition à la taxe d’habitation.

Prouver l’usage exclusif par le locataire : les pièces justificatives à conserver

Les locations longue durée

C’est le locataire de votre LMNP qui doit attester que le logement constitue sa résidence principale, mais en tant que propriétaire, c’est vous qui devez le prouver si l’administration fiscale le demande.

Voici la liste des pièces à conserver :

• Le bail d’habitation qui précise obligatoirement la durée de la location ;
• Des quittances de loyer régulières ;
• Des factures (EDF, Internet, autres) au nom du locataire mentionnant l’adresse du bien loué.

Bon à savoir : L’attestation sur l’honneur est, du point de vue de la loi, purement déclarative.

Les locations courte durées

Pour les locations saisonnières ou de courte durée, vous pouvez éviter la taxe d’habitation de votre LMNP en établissant un mandat de gestion avec une agence immobilière qui stipule expressément votre non-utilisation du logement à des fins personnelles.

Vous pouvez également confier la gestion à un agent immobilier indépendant ou une conciergerie. Dans les deux cas, assurez-vous que la personne est titulaire d’une carte G, obligatoire pour la gestion légale d’un bien immobilier. Le mandat doit également préciser que vous ne pouvez pas utiliser le logement à titre personnel.

Comment être exonéré de la taxe d’habitation ?

Vous pouvez être exonéré de taxe d’habitation sur une résidence secondaire sous conditions.

• Admission en EHPAD : Si vous entrez en maison de retraite ou en établissement de soins longue durée, ce lieu devient votre résidence principale l’année suivante. Votre ancien logement, bien qu’il devienne une résidence secondaire, est exonéré de taxe d’habitation dès cette même année. Cette exonération ne concerne pas vos autres résidences secondaires ;
• Expatriation forcée : En cas de retour en France après une expatriation imposée (crise politique, sanitaire, etc.), vous pouvez demander un dégrèvement de la taxe d’habitation sur votre ancien domicile. La démarche nécessite une réclamation auprès de l’administration fiscale ;
• Location touristique en zone rurale : Vous louez un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes en zone rurale ? Vous pouvez être exonéré de taxe d’habitation, sous certaines conditions. L’exonération s’applique uniquement si votre logement est situé dans une ZRR (ou FRR) et que la commune ou l’EPCI (l’établissement public de coopération intercommunale) a adopté une délibération en ce sens. Elle ne concerne que la partie du bien utilisée pour l’activité touristique, pas l’ensemble de la propriété.

La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Certaines communes peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Toutefois, vous pouvez demander une exonération de cette majoration si vous vous trouvez dans l’une des situations suivantes :

• Votre activité professionnelle vous oblige à résider près de votre résidence secondaire, plutôt que dans votre résidence principale ;
• Votre résidence principale est un établissement de soins de longue durée où vous êtes hébergé, et votre ancien logement devient une résidence secondaire ;
• Votre résidence secondaire n’est pas habitable pour une cause indépendante de votre volonté, par exemple en raison de travaux nécessaires pour la rendre décente.

À noter : Le déficit foncier de votre LMNP ne peut être déduit du revenu net global du foyer fiscal, et ce, quel que soit le régime fiscal de votre LMNP.

Quelles sont les autres taxes du LMNP ?

La TVA

En LMNP, vous pouvez être soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) si vos recettes dépassent certains seuils fixés par la loi, si vous optez pour l’assujettissement volontaire ou si vous proposez au moins trois prestations para-hôtelières.

La CFE

Vous devez payer la CFE (cotisation foncière des entreprises) de votre LMNP, car cette activité est définie comme commerciale. Pour en savoir plus sur la taxe, cliquez ici.

Il existe toutefois plusieurs exonérations possibles :

• Si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 5 000 euros, la CFE ne vous sera pas demandée automatiquement ;
• Si vous louez occasionnellement une chambre dans votre résidence principale ou secondaire ;
• Si vous louez à prix raisonnable une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale ;
• Si vous louez en location meublée, un meublé de tourisme classé dans votre habitation, sous réserve d’une décision de la collectivité locale compétente

L’IFI

L’Impôt sur la fortune immobilière peut concerner vos biens en LMNP si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros.

Bon à savoir : Les biens loués meublés peuvent bénéficier d’un abattement de 30 % sur leur valeur vénale.

La TLV et la THLV

Définition

Vous pouvez être soumis à la TLV (Taxe sur les logements vacants) et la THLV (Taxe d’Habitation sur les logements vacants) si votre résidence secondaire est inoccupée :

• La TLV : s’applique aux logements vacants depuis plus d’un an au 1er janvier, dans certaines communes en zone tendue (taux de 17% la première année, 34% ensuite) ;
• La THLV : peut être instaurée par certaines communes pour les logements vacants depuis plus de deux ans consécutifs au 1er janvier.

Vous devez déclarer avant le 1er juillet le statut du logement au 1er janvier (sauf si le logement est déjà déclaré et qu’aucun changement n’est intervenu concernant le statut du logement, l’identité du locataire, etc.).

Les exceptions à la TLV et la THLV

Certains logements sont exclus de ces taxes :

• Les logements mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur ; 
• Les logements occupés plus de 90 jours consécutifs dans l’année de référence ;
• Les logements en travaux (réhabilitation, urbanisme, démolition) ;
• Les logements nécessitant des travaux importants pour être habitables (montant des travaux supérieur à 25% de la valeur du logement).

Des interrogations au sujet du LMNP, de son régime fiscal ou encore sur les charges déductibles ? Nous vous répondons dans les commentaires !