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- Le projet de loi de finances initial prévoyait de réaménager le régime d’abattement sur les plus-values immobilières ;
- La durée de détention à atteindre pour bénéficier d’une exonération totale aurait été réduite à 17 ans, contre 22 ans actuellement ;
- Le Parlement n’a finalement pas retenu cet amendement dans le budget voté, mais on ne peut pas exclure de nouvelles réformes sur les plus-values immobilières pour les mois et années à venir ;
- La taxation au taux de 36,2 % continue à s’appliquer sur vos plus-values immobilières, qui ne sont pas concernées par la hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine.
Pour les propriétaires immobiliers, les changements législatifs ne sont pas rares. L’année 2025 a notamment été marquée par une importante réforme du statut de LMNP (loueur de meublés non professionnel). Le projet de loi de finances pour 2026 incluait de nouvelles évolutions portant sur l’imposition des plus-values. Au final, le budget voté n’implique pas de changement majeur. On fait le point sur la refonte avortée de la fiscalité des plus-values immobilières, et sur les possibles évolutions législatives à attendre au cours des prochains mois.
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La réforme des 17 ans a-t-elle vraiment été adoptée dans la loi de finances 2026 ?
Les propriétaires peuvent bénéficier d’un abattement fiscal sur leurs plus-values enregistrées s’ils possèdent le bien correspondant depuis plus de 5 ans. Il est progressif et conduit à une exonération totale après 22 années de détention. Dans le cadre des discussions autour de la loi de finances pour 2026, certains parlementaires ont envisagé de réaménager ce dispositif.
Ce que prévoyait l’amendement I-377 voté en première lecture
L’amendement I-377 prévoyait une refonte du barème de l’abattement progressif applicable à l’impôt sur le revenu. En pratique, il conduisait à une réduction de la durée de détention à atteindre pour obtenir une exonération totale, de 22 ans à 17 ans.
L’objectif affiché par ce texte était de redynamiser le marché immobilier, qui fait face à un déficit d’offre. Les députés porteurs du projet avançaient que le régime en vigueur incite les investisseurs à conserver leurs biens jusqu’au terme de la période de 22 ans. En réduisant ce délai, le marché pourrait mécaniquement mieux répondre à la forte demande actuelle.
L’Assemblée nationale a adopté cet amendement en première lecture, le 3 novembre 2025.
Pourquoi le texte final n’a-t-il pas retenu cette réforme ?
Cette mesure n’a finalement pas été conservée dans la version définitive de la loi de finances pour 2026. Promulgué le 19 février 2026, le texte ne prévoit donc aucune modification du dispositif d’abattement pour durée de détention applicable aux plus-values immobilières.
Une telle mesure aurait eu un effet négatif sur les recettes de l’État à court terme. Or, le législateur poursuit un objectif d’équilibre budgétaire difficile à atteindre.
Quelles sont les vraies nouveautés fiscales sur les plus-values en 2026 ?
Au final, aucun changement majeur ne vient impacter la fiscalité des plus-values immobilières, dans le cadre de la loi de finances pour 2026. La hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine et les produits de placement ne s’applique pas aux plus-values immobilières. Le taux des prélèvements sociaux reste donc identique (17,2 %).
Néanmoins, certaines évolutions vous concernent si vous êtes un loueur de meublés non professionnel (LMNP). Elles s’appliquent aux revenus perçus en 2025 et imposés en 2026. Les deux principaux changements à connaître sont les suivants.
- La réintégration obligatoire des amortissements au prix de vente pour le calcul de la plus-value de cession.
- L’abaissement des seuils de chiffre d’affaires et des taux d’abattement du régime micro-BIC.
Bon à savoir : La fiscalité immobilière ne se limite pas aux cessions. Si vous êtes propriétaire, d’autres actualités peuvent vous impacter : nouvelle réglementation sur les DPE, suspension de l’aide MaPrimeRénov’, fin du dispositif Censi-Bouvard, etc.
Comment se calcule la plus-value immobilière avec les règles en vigueur en 2026 ?
Il n’y a donc pas de véritable réforme des plus-values immobilières en 2026. Les règles applicables jusqu’alors sont toujours en vigueur. On vous guide pas à pas pour mesurer le coût fiscal de votre projet de vente de maison ou d’appartement.
Le calcul de l’impôt sur les plus-values en 5 étapes
Le calcul de l’impôt sur les plus-values immobilières implique de procéder en 5 étapes.
- Calcul du prix de cession, diminué des frais liés à la vente (commissions d’agence, diagnostics obligatoires, etc.).
- Calcul du coût d’acquisition : le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition et du coût des travaux mis en œuvre.
Bon à savoir : Vous pouvez affecter vos dépenses réelles, à condition de conserver les factures correspondantes, ou appliquer un coefficient forfaitaire. Dans le second cas, les frais d’acquisition s’élèvent à 7,5 % du prix d’achat. Quant au coût des travaux à retenir, il est égal à 15 % si le bien est détenu depuis au moins 5 ans.
- Calcul de la plus ou moins-value, en faisant la différence entre le prix de cession et le coût d’acquisition.
- Application des éventuels abattements : de nombreux propriétaires peuvent bénéficier de l’abattement progressif pour durée de détention, mais d’autres dispositifs ciblent des situations spécifiques.
- Calcul de l’impôt, en appliquant le taux forfaitaire (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Les abattements pour durée de détention
Avant d’être imposée, votre plus-value peut bénéficier d’un abattement pour durée de détention. Il s’applique à l’IR et aux prélèvements sociaux, selon le barème suivant.
| Nombre d’années de détention | Taux d’abattement — Impôt sur le revenu | Taux d’abattement — Prélèvements sociaux |
| Jusqu’à 5 années | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
La surtaxe au-delà de 50 000 € et son mode de calcul progressif
L’imposition du profit de votre vente immobilière ne se limite pas toujours au barème progressif. En effet, une surtaxe s’applique dès lors que votre plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Bon à savoir : La plus-value est à prendre en compte après application de l’abattement pour durée de détention. Ainsi, vous ne pouvez pas être concerné par cette surtaxe si vous possédez votre bien depuis plus de 22 ans.
Le taux de la taxe est progressif, et est compris entre 2 % et 6 %. Pour connaître les modalités précises de son calcul, vous pouvez vous référer à l’article 1609 nonies G du Code général des impôts (CGI).
Calcul de l’impôt sur la plus-value en 2026 : exemple pratique
Pour bien comprendre la fiscalité des plus-values immobilières, prenons l’exemple de Pascale.
Elle cède un appartement acheté 125 000 € en 2011, à Bordeaux. L’attractivité de la cité girondine s’étant fortement accrue ces dernières années, elle le revend pour 260 000 € en 2026, après 15 années de détention. Elle supporte des frais de cession de 12 000 € et souhaite déterminer son coût d’acquisition à partir des coefficients forfaitaires.
Voici les différentes étapes à suivre pour mesurer le coût fiscal de sa vente immobilière.
| Opération | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| Prix de cession | 260 000 – 12 000 = 248 000 € | |
| Coût d’acquisition | 125 000 + 125 000 x (15 % + 7,5 %) = 153 125 € | |
| Plus-value avant abattement | 248 000 – 153 125 = 94 875 € | |
| Abattement pour durée de détention | 94 875 x (6 % x 10) = 56 925 € | 94 875 x (1,65 % x 10) = 15 654 € |
| Plus-value après abattement | 94 875 – 56 925 = 37 950 € | 94 875 – 15 654 = 79 221 € |
| Montant à reverser à l’État | 37 950 x 19 % = 7 210 € | 79 221 x 17,2 % = 13 626 € |
Le coût total de la transaction (IR et prélèvements sociaux) s’élève donc à 20 836 €.
La plus-value imposable à l’IR est inférieure à 50 000 €, ce qui dispense Pascale de la surtaxe.
Quelles sont les perspectives pour une prochaine réforme de la plus-value immobilière ?
La fiscalité immobilière est un domaine mouvant, d’autant plus dans une période où l’État cherche à équilibrer son budget. De nouvelles évolutions pourraient ainsi intervenir dans les mois ou années à venir.
Les pistes toujours en débat pour le PLF 2027
Si elle n’a pas été retenue dans la loi de finances 2026, la refonte du barème de l’abattement pour durée de détention pourrait bien faire l’objet d’une nouvelle étude dans le cadre du PLF 2027.
Les parlementaires ont aussi envisagé de s’attaquer au dispositif avantageux lié à la vente d’une résidence principale. Elle ouvre droit à une exonération totale d’impôts et de prélèvements sociaux, sans que l’administration exige une durée de détention ou d’occupation minimale. Des abus ont été constatés, avec des propriétaires qui emménagent dans leur bien juste avant de le céder.
Pour traiter ce problème, un projet d’amendement étudié dans le cadre de la loi de finances 2026 envisageait un durcissement des conditions de l’exonération. Il prévoyait que le vendeur doive justifier de l’occupation effective du bien depuis au moins 5 ans. Cette mesure n’a finalement pas été retenue, mais pourrait revenir au cœur des débats dans les prochains mois.
Bon à savoir : Le législateur a fortement réduit les avantages liés à la location meublée ces dernières années. Pour autant, la fin du LMNP n’est pas à l’ordre du jour pour l’instant.
Ce que les vendeurs ont intérêt à anticiper avant un éventuel changement de barème
De nouvelles évolutions fiscales ne sont donc pas à exclure au cours des prochains mois. Vous avez intérêt à les anticiper si vous envisagez la cession d’un de vos biens immobiliers à court ou moyen terme. Voici de bonnes pratiques à mettre en œuvre pour optimiser vos transactions.
- Connaître la durée de détention de votre bien et les taux d’abattement applicables.
- Vous renseigner sur les autres exonérations dont vous pourriez bénéficier, en surveillant notamment la fin de validité de ces dispositifs ciblés.
- Conserver les justificatifs qui prouvent l’occupation de votre résidence principale, au moins pour les 5 dernières années, si vous envisagez de profiter de l’exonération liée.
- Mettre en œuvre une veille juridique pour vous tenir informé des projets de réforme de la fiscalité des plus-values immobilières. Le cas échéant, vous pourriez avoir intérêt à différer ou à accélérer votre vente, si c’est possible.
Vous avez des questions sur l’évolution du régime des plus-values immobilières en 2026 ou en 2027 ? On vous répond dans les commentaires, en bas de cet article !
