Déclaration d’une location meublée : quels documents faut-il remplir ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous lancer dans la location meublée ? Dans ce cas, sachez que la location meublée est soumise à un certain nombre d’obligations déclaratives qui varient selon le type de location effectuée et le régime d’imposition appliqué (régime micro-BIC ou réel). Nous distinguons principalement deux catégories de location meublée : la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et la LMP (Location Meublée Professionnelle). Mais concrètement, quelles déclarations faut-il remplir lorsqu’on loue un logement meublé ? Nous vous expliquons tout dans cet article !

📝 En résumé :

• Les revenus perçus de la location meublée (notamment les loyers) sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• Pour déclarer les revenus issus de la location meublée, vous devez remplir le formulaire 2042-C-PRO si vous êtes au régime micro-BIC ou la liasse fiscale n°2031 si vous êtes au régime réel, tout en veillant à bien respecter les cases correspondant à votre statut (LMP ou LMNP) ;
• Cette liasse fiscale doit être accompagnée de plusieurs annexes : les annexes 2033 pour le régime réel simplifié ou 2050 à 2059 pour le régime réel normal.

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Rappel : qu’est-ce que la location meublée ?

Définition

Que vous soyez en LMNP ou en LMP, vous faites de la location meublée dès lors que vous proposez un logement meublé conforme à la législation. Cela signifie qu’il doit obligatoirement :

• Être destiné à l’habitation ;
• Respecter les critères de décence prévus par la loi ;
• Et être équipé du mobilier indispensable pour permettre au locataire d’y vivre confortablement dès son arrivée.

La liste du mobilier indispensable est fixée par le décret du 31 juillet 2015 et comprend :

• Une literie complète (lit, matelas, drap, couette ou couverture) ;
• Des volets ou rideaux dans les chambres ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un congélateur ou un compartiment de congélation intégré (température maximale de -6 °C) ;
• Un réfrigérateur ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• De la vaisselle en quantité suffisante pour permettre la prise des repas ;
• Une table et des sièges ;
• Des équipements de rangement ;
• Des luminaires.

Bon à savoir : la location meublée concerne aussi la location de dépendances d’habitation (parking, cave, piscine, etc.), avec service ou prestation associée. Sans prestation complémentaire, ces revenus relèvent des revenus fonciers et doivent être déclarés.

LMP VS LMNP : quelles sont les différences ?

La principale différence entre les statuts LMNP et LMP repose essentiellement sur les conditions d’éligibilité liées aux revenus locatifs. En effet, le statut de loueur en meublé non professionnel s’adresse avant tout aux particuliers qui exercent cette activité de manière secondaire, en complément d’autres sources de revenus. Pour en bénéficier, vous devez remplir au moins l’une des conditions suivantes :

• Les recettes issues de la location meublée doivent être inférieures à 23 000 € par an ;
• … ou représenter moins du montant total des autres revenus de votre foyer fiscal (salaires, bénéfices professionnels, pensions, etc.).

À l’inverse, le statut de loueur en meublé professionnel s’applique lorsque la location meublée est exercée comme activité principale. Dans ce cas, vous devez respecter les deux conditions suivantes :

• Les recettes locatives doivent être supérieures à 23 000 € ;
• … et supérieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Dès lors que ces deux conditions sont remplies, le passage du statut LMNP au statut LMP se fait automatiquement.

Quelles déclarations remplir en location meublée ?

Tout d’abord, les revenus tirés de la location de logements meublés dont vous êtes propriétaire ainsi que ceux issus de la sous-location de biens meublés que vous louez vous-même sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Déclarer une location meublée au régime micro

Le régime micro s’applique lorsque vos recettes de l’année N ou de l’année N-1 ne dépassent pas :

• 15 000 € pour les locations de locaux meublés à usage d’habitation et les meublés de tourisme non classés ;
• 77 700 € pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.

Pour déclarer les loyers perçus de la location meublée, vous devez remplir le formulaire n°2042-C-PRO, en complément de votre déclaration de revenus n°2042.

Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez compléter la déclaration comme suit :

• Locations hors chambres d’hôtes et meublés de tourisme : indiquez le montant total encaissé (loyers, charges facturées au locataire, provisions pour charges) lignes 5ND, 5OD ou 5PD. Un abattement forfaitaire de 30 % (de minimum 305 €) sera automatiquement appliqué ;
• Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés : indiquez vos recettes lignes 5NG, 5OG ou 5PG. Un abattement forfaitaire de 50 % (de minimum 305 €) s’applique.

🧞 Petit rappel utile : étant donné que vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour frais dans le cadre du régime micro, vous ne pouvez donc pas déduire les charges réelles. Si vous avez des charges importantes, le régime réel sera alors mieux adapté à votre cas.

Pour un loueur en meublé professionnel (LMP)

Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez simplement indiquer le montant total des sommes encaissées lignes 5KP à 5MP.

Déclarer une location meublée au régime réel

Si vous êtes imposé au régime réel, vous devez déposer, à la fin de chaque exercice, une liasse fiscale n°2031 (ici) auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent :

• Si vous possédez un seul bien en location meublée : vous devez effectuer le dépôt auprès du SIE du lieu où se situe le logement ;
• Si vous possédez plusieurs biens : vous devez effectuer le dépôt auprès du SIE dont dépend votre résidence principale ou, à défaut, celui de votre logement meublé le plus important.

Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez indiquer :

• Le montant des bénéfices calculé sur votre déclaration n°2031 dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA (excepté pour les revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français qui devront être indiqués dans les cases 5EY, 5FY ou 5GY) ;
• Le montant des déficits de l’année dans les cases 5NY à 5PY ;
• Les déficits antérieurs non encore imputés dans les cases 5GA à 5GJ.

Par ailleurs, les déficits du foyer générés par l’activité LMNP ne peuvent être imputés que sur des revenus de même nature au cours des 10 ans suivants. Ils ne peuvent donc pas être déduits :

• Du revenu global ;
• Des revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel ;
• Et des bénéfices tirés d’une activité de location meublée exercée à titre professionnel.

Pour un loueur en meublé professionnel (LMP)

Enfin, si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez indiquer le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 dans les cases 5KC, 5LC ou 5MC. Toutefois, s’il s’agit de revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français, les cases à compléter seront alors les cases 5DF, 5EF ou 5FF.

Si vous rencontrez des difficultés lors de l’établissement de la déclaration n°2031, n’hésitez pas à vous référer à la notice explicative qui accompagne ce formulaire.

Et qu’en est-il des annexes de la liasse fiscale n°2031 ?

Pour déclarer votre activité de location meublée, que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel, vous devez déposer la liasse fiscale n°2031 comme nous venons de le voir.

Cependant, ce document n’est pas le seul à remplir. En effet, selon votre régime d’imposition (régime réel simplifié ou régime réel normal), d’autres formulaires complémentaires sont obligatoires :

• Au régime réel simplifié, vous devez notamment joindre les formulaires Cerfa n° 2033-A à 2033-G qui détaillent votre compte de résultat, votre bilan simplifié et certaines annexes ;
• Au régime réel normal, vous utilisez principalement les formulaires Cerfa n° 2050 à 2059-G qui correspondent aux tableaux comptables complets exigés pour ce régime.

La 2031 est donc le formulaire central mais elle doit toujours être accompagnée des annexes comptables adaptées à votre régime fiscal.

Quand effectuer le dépôt des déclarations en location meublée ?

Chaque année, la déclaration n°2042-C-PRO et la liasse fiscale n°2031 (pour ceux relevant du régime réel) doivent être déposées entre le mois de mai et le début du mois de juin :

• La déclaration 2042-C-PRO suit le calendrier officiel de la déclaration de revenus qui dépend de votre lieu de résidence et des dates fixées par l’administration fiscale ;
• Quant à la déclaration 2031, elle doit être transmise au service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez, en même temps que la 2042-C-PRO. La 2031 est en principe transmise par voie dématérialisée via un expert-comptable ou un logiciel agréé.

Anticiper ces échéances est très important puisque le calcul des bénéfices ou déficits (notamment au régime réel) peut nécessiter un certain délai, surtout si vous devez rassembler factures, justificatifs et éléments comptables. Pour éviter tout retard et optimiser la gestion de votre activité, nous vous conseillons vivement d’utiliser un logiciel de comptabilité en ligne adapté à votre situation.

Location meublée : quelles sont les autres obligations ?

En tant que loueur meublé professionnel ou non professionnel, vos obligations ne se limitent pas à l’établissement de simples déclarations fiscales. En effet, vous devez aussi accomplir certaines formalités comme l’obtention d’un numéro SIRET et vous acquitter de :

• La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ;
• La CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises), sous conditions ;
• La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée), sous conditions.

La CFE

La location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non professionnel, est considérée comme une activité professionnelle au sens de la CFE. Elle ne relève pas de la simple gestion de patrimoine privé, même si vous êtes reconnu comme LMNP au regard des revenus BIC.

Par conséquent, vous êtes redevable de la CFE, sauf si vous bénéficiez d’une exonération prévue par la loi ou accordée sur délibération de votre collectivité territoriale. Voici ci-dessous quelques exemples de cas exonérés :

• La location ponctuelle et non répétée d’une partie de votre résidence principale ou secondaire ;
• La location ou sous-location d’une chambre de votre habitation principale à un prix raisonnable (par exemple à un étudiant) lorsque la pièce n’est pas indépendante ;
• La location en meublé de tourisme de tout ou partie de votre habitation personnelle, sauf si la collectivité locale a décidé de supprimer cette exonération.

La CVAE

Les loueurs en meublé sont soumis à la CVAE dès lors qu’ils sont soumis à la CFE et que leur chiffre d’affaires dépasse 152 500 €. Les exonérations qui s’appliquent à la CVAE sont les mêmes que celles prévues pour la CFE.

La déclaration n°1330-CVAE doit être déposée par voie dématérialisée au plus tard le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai.

Concernant les modalités de règlement, celles-ci diffèrent selon le montant de CVAE payé l’année précédente :

• Pour une CVAE inférieure ou égale à 1 500 € : la CVAE est versée en une seule fois par télérèglement sur le compte fiscal en ligne de l’entreprise au moment où elle procède à la déclaration de liquidation et de régularisation, via le formulaire n°1329-DEF ;
• Pour une CVAE supérieure à 1 500 € : la CVAE est versée en 2 acomptes égaux (le premier a lieu le 15 juin de l’année d’imposition et le second le 15 septembre).

Pour la CVAE, la télédéclaration et le télépaiement sont obligatoires.

La TVA

Enfin, les règles concernant la TVA sont les mêmes que vous soyez LMP ou LMNP.

En principe, les locations meublées d’habitation sont exonérées de TVA, sauf dans certains cas spécifiques comme :

• Les prestations d’hébergement proposées dans certains hôtels de tourisme classés, villages de vacances agréés ou classés ainsi que dans des résidences de tourisme classées destinées à accueillir des touristes ;
• La mise à disposition à titre onéreux et de manière régulière d’un logement meublé ou garni, accompagnée d’au moins trois services parmi les suivants, offerts dans des conditions comparables à celles d’un établissement hôtelier professionnel : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison et accueil de la clientèle (même non personnalisé).

Dans ces situations, si vous dépassez les seuils de la franchise en base de TVA, vos recettes deviennent imposables à la TVA au taux intermédiaire de 10 %.

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