Fiscalité LMP : quelle imposition pour le loueur en meublé professionnel ?

Louer un logement meublé peut relever du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les recettes de l’activité dépassent certains seuils et prennent une place prépondérante dans les revenus du foyer. Ce statut ne se limite pas à une différence de dénomination avec le LMNP : il entraîne des règles fiscales et sociales particulières, notamment pour les déficits, les cotisations sociales et la revente des biens. Voici les principales règles à connaître pour comprendre la fiscalité du LMP en 2026.

Les conditions à remplir pour être LMP  

Le loueur en meublé professionnel est une personne qui exerce une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés.

Pour être considéré comme LMP, deux conditions cumulatives doivent être remplies au niveau du foyer fiscal :

• Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € ;
• Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Les revenus d’activité pris en compte comprennent notamment :

• Les traitements et salaires, y compris les pensions et rentes viagères ;
• Les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée ;
• Les bénéfices agricoles ;
• Les bénéfices non commerciaux ;
• Les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Si vous ne remplissez pas ces deux conditions, vous relevez automatiquement du statut LMNP, c’est-à-dire de loueur en meublé non professionnel.

Si l’activité commence ou s’arrête en cours d’année, les recettes peuvent être calculées sur une année complète pour vérifier le seuil de 23 000 €. 

Comment sont imposés les revenus en LMP ?

Les bénéfices de location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le contribuable peut relever du régime micro-BIC ou du régime réel selon le niveau et la nature de ses recettes.

Le régime micro-BIC

Le micro-BIC est un régime fiscal simplifié. Il permet de déclarer les recettes de la location meublée en appliquant un abattement forfaitaire pour tenir compte des charges. Le loueur n’a donc pas à déduire ses dépenses une par une. En pratique, le montant imposable correspond aux recettes encaissées, diminuées de l’abattement applicable. L’abattement dépend du type de location et du montant des recettes.

Il faut distinguer les revenus encaissés en 2025, déclarés en 2026, des revenus encaissés en 2026, qui seront déclarés en 2027 :

Les seuils applicables aux revenus 2026 valent pour la période 2026-2028.

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur (disponible ici), a modifié le régime fiscal des meublés de tourisme à compter des revenus 2025. Avant cette réforme, les meublés de tourisme classés bénéficiaient notamment d’un plafond de 188 700 € et d’un abattement de 71 %. À compter des revenus 2025, ce plafond a été ramené à 77 700 € et l’abattement à 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond a été ramené à 15 000 € et l’abattement à 30 %. La location meublée de longue durée n’est pas concernée par cette modification.

Le régime réel

Avec le régime réel, le loueur est imposé sur son résultat réel. Il peut déduire les charges liées à la location ainsi que les amortissements prévus par les règles fiscales. Le régime réel s’applique lorsque le régime micro-BIC n’est pas applicable. Il est également possible d’y opter volontairement, même lorsque le micro-BIC est accessible.

Quelles charges peut-on déduire au réel  ?

Au régime réel, les principales charges déductibles sont notamment :

• Les intérêts d’emprunt et certains frais liés au financement ;
• Les frais de gestion ;
• Les primes d’assurance liées à l’activité ;
• Les frais d’entretien et de réparation ;
• Les charges de copropriété selon leur nature ;
• La taxe foncière ;
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsqu’elle est due ;
• Les honoraires comptables ;
• Certaines dépenses de publicité et de commercialisation ;
• Les cotisations sociales déductibles ;
• Les amortissements des éléments immobilisés selon les règles applicables.

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier ne constituent pas nécessairement une charge immédiatement déductible : leur traitement comptable et fiscal dépend notamment de leur nature et des options comptables retenues.

Comment fonctionne l’amortissement ?

L’amortissement permet de répartir le coût amortissable d’un élément immobilisé sur sa durée d’utilisation. Le terrain n’est pas amortissable : pour un immeuble, la valeur amortissable doit donc être distinguée de la valeur attribuée au terrain.

L’immeuble peut être décomposé en différents composants dont les durées d’utilisation sont différentes. À titre indicatif, les durées couramment retenues peuvent être de l’ordre de :

Comment fonctionne le déficit en LMP ?

Lorsque les charges sont supérieures aux recettes, l’activité peut générer un déficit.

En LMP, ce déficit peut être déduit du revenu global, sans plafond. Si le revenu global ne suffit pas à absorber tout le déficit, le montant restant peut être reporté pendant six ans.

Les amortissements suivent une règle différente : ils ne peuvent pas, à eux seuls, créer ou augmenter un déficit. La part d’amortissement qui n’est pas déduite peut être reportée et utilisée plus tard.

En pratique, il faut donc bien distinguer le déficit des amortissements non déduits. 

Quelle fiscalité sur la revente d’un bien en LMP ?

La règle générale 

Si vous vendez un bien dans le cadre de votre activité LMP et réalisez une plus-value, la vente relève en principe du régime des plus-values professionnelles.

Une exonération peut toutefois s’appliquer si vous exercez l’activité depuis au moins 5 ans :

• exonération totale si les recettes de location meublée professionnelle sont inférieures à 90 000 € HT ;
• exonération partielle si elles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Et en cas d’activité para-hôtelière ?

Lorsque la location s’accompagne d’au moins trois des quatre prestations suivantes, l’activité peut relever du régime de la para-hôtellerie plutôt que de celui de la location meublée : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle.

Dans ce cas, des seuils plus élevés s’appliquent pour l’exonération de la plus-value :

• Exonération totale lorsque les recettes sont inférieures ou égales à 250 000 € HT ;
• Exonération partielle lorsque les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € HT.

LMP : quelles autres taxes et obligations fiscales ?

En plus de l’impôt sur le revenu, les loueurs en meublé peuvent être concernés par plusieurs taxes :

• Taxe foncière : elle est due par le propriétaire. Au régime réel, elle peut être déduite des revenus de l’activité ;
• CFE (Cotisation foncière des entreprises) : elle est généralement due par les loueurs en meublé, sauf exception ;
• TVA : la location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle peut toutefois y être soumise lorsque des prestations de type hôtelier sont proposées ;
• CVAE (Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) : elle est due uniquement si votre chiffre d’affaires est supérieur à 500.000 € hors taxes (HT). Cette dernière est toutefois vouée à disparaitre en 2030. 

Fiscalité LMP vs LMNP : quelles différences ?

Des interrogations au sujet de la fiscalité des LMP ou des déclarations à effectuer ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !