Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- Il existe deux types de prêt sans apport : le prêt à 100 % (il couvre uniquement le prix du bien) et le prêt à 110 % (il couvre en plus les frais annexes) ;
- Le HCSF plafonne votre taux d’endettement à 35 % de vos revenus nets annuels et la durée de votre prêt à 25 ans ;
- Les banques appliquent une décote de 30 % sur vos loyers prévisionnels : seuls 70 % sont retenus dans le calcul de votre capacité d’emprunt ;
- Une simulation de cash-flow réaliste et un historique bancaire irréprochable sont vos meilleurs atouts pour convaincre votre établissement bancaire.
Constituer un apport avant d’acheter un bien immobilier est un conseil si répandu qu’il passe pour une règle absolue. Pourtant, rien n’interdit de réaliser un investissement locatif sans apport. Encore faut-il comprendre les conditions d’obtention de ce type de prêt, les critères de solvabilité examinés par les banques et les risques à anticiper. Indy fait le point.
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Qu’est-ce qu’un investissement locatif sans apport ?
Acheter un bien locatif sans apport, c’est obtenir un crédit qui couvre la totalité du prix d’achat de votre bien, sans puiser dans votre épargne. Dit autrement, votre locataire paie tout ou partie de votre dette. Ce mécanisme est particulièrement prisé dans le cadre d’un investissement LMNP : le loyer d’un meublé est plus élevé que celui d’une location nue et couvre une plus large part de vos mensualités.
Il convient de distinguer deux types de prêts sans apport :
- Le prêt à 100 %, la banque finance le prix du bien et les frais annexes (les frais de notaire, entre autres) restent à votre charge ;
- Le prêt à 110 %, le crédit couvre le prix du bien et l’ensemble des frais annexes.
Cette distinction n’est pas anodine : les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 7 ou 8 % du prix de vente dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf.
Est-il vraiment possible d’emprunter sans apport en 2026 ?
Les banques qui acceptent encore ce type de dossier
Il n’existe pas de banque qui accorde automatiquement un prêt sans apport. Les établissements bancaires évaluent chaque demande au cas par cas et n’accordent leur financement qu’aux profils jugés parmi les plus solides.
En pratique, obtenir un prêt sans apport est difficile, que ce soit pour un projet de location nue ou de LMNP.
L’impact des taux d’intérêt et des recommandations du HCSF
Votre capacité d’emprunt n’est pas seulement déterminée par le montant de vos revenus.
Les règles du HCSF
Elle dépend des règles de prêt imposées par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) :
- Les charges annuelles de votre emprunt (remboursement du capital, intérêts, commissions, frais, assurance emprunteur, etc.) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets annuels avant impôt ;
- La durée de votre prêt ne peut pas excéder 25 ans (sauf exceptions).
L’intérêt des taux d’intérêt
Votre capacité d’emprunt est également limitée par le taux d’intérêt : un pourcentage appliqué au capital emprunté (plus rarement au montant de crédit utilisé) que vous vous engagez à rembourser chaque année, en plus du prêt lui-même.
Votre taux d’intérêt dépend du taux de refinancement de votre banque. Dit simplement, il s’agit du prix auquel votre banque achète l’argent qu’elle s’apprête à vous donner. Ce taux fluctue selon la conjoncture économique et la politique monétaire de la BCE (Banque centrale européenne).
En résumé : plus le taux d’intérêt de votre crédit est haut, plus vos charges annuelles sont élevées et votre plafond de capital empruntable bas.
Exemple chiffré
Pour illustrer notre propos, voici un exemple chiffré, en partant de l’hypothèse que votre prêt court sur 20 ans et que vos charges annuelles sont plafonnées à 20 000 € (≈ 1 667 € de charges mensuelles).
| Taux 2,5 % | Taux 3 % | Taux 3,5 % |
| ≈ 314 500 € | ≈ 300 500 € | ≈ 287 400 € |
Quels critères une banque examine-t-elle pour financer un investissement locatif sans apport ?
Taux d’endettement et stabilité des revenus
Un taux d’endettement inférieur à 35 % ne vous garantit pas l’obtention d’un prêt sans apport. Percevoir des revenus irréguliers peut être rédhibitoire, car assimilé à un risque supplémentaire par les établissements bancaires.
Si vos revenus fluctuent d’un mois à l’autre (intermittent du spectacle, indépendant, autres) et que vous peinez à convaincre les banques, deux solutions s’offrent à vous.
Solution 1 : emprunter moins. Un taux d’endettement volontairement bas (10 %, par exemple) est de nature à rassurer un établissement bancaire. Dans ce cas, repenser votre projet d’investissement est peut-être nécessaire (zone d’implantation, taille du bien, etc.).
Solution 2 : inclure un co-emprunteur en CDI. Le bénéfice de la sécurité d’emploi et des revenus fixes du co-emprunteur augmente vos chances d’obtenir un prêt sans apport.
La qualité du projet locatif
La banque évalue également la qualité de votre projet d’investissement locatif. La localisation de votre bien immobilier (zone tendue ou non) et son type (maison, T1, T2, etc.) conditionnent la demande locative, qui influe elle-même sur le risque de vacance de votre bien immobilier.
Concrètement : un studio niché au cœur d’une ville universitaire présente un risque d’investissement moindre qu’un T4 situé aux abords d’une commune rurale.
L’épargne résiduelle après l’achat
Le terme d’épargne résiduelle désigne votre capital restant disponible (qui n’est pas bloqué sur un compte) après achat de votre bien locatif.
Disposer d’une épargne résiduelle, c’est pouvoir faire face financièrement en cas d’imprévu, comme des travaux urgents, et sans avoir à réaliser un emprunt supplémentaire.
Le reste à vivre du foyer
Le reste à vivre de votre foyer désigne la somme qu’il vous reste pour subvenir à vos besoins, après paiement de vos mensualités d’emprunt et de vos charges fixes (loyer, énergie, etc.).
| Reste à vivre du foyer = Revenus mensuels – (Mensualité de prêt + Charges fixes) |
Pour les banques, le reste à vivre est un indicateur de votre capacité à rembourser votre emprunt en cas de difficulté sur le long terme (perte d’emploi d’un membre du couple, crise économique, etc.).
Cas 1 : vous êtes célibataire et vous gagnez 2 000 € par mois. Votre loyer s’élève à 500 € et votre taux d’endettement est de 35 % (soit 700 € par mois). Votre reste à vivre est de 800 €.
Cas 2 : votre loyer est toujours de 500 €, mais vos revenus mensuels sont de 10 000 € et votre taux d’endettement de 35 % est égal à 3 500 €. Votre reste à vivre est de 6 000 €.
Bien que les taux d’endettement soient égaux, il est aisé de comprendre qu’une banque soit plus encline à prêter de l’argent dans le deuxième cas que dans le premier.
L’historique bancaire et la gestion des comptes
Un dossier sans apport exige une gestion bancaire irréprochable.
La banque vérifie l’absence de découverts récurrents et d’incidents de paiement sur vos comptes, pour évaluer votre fiabilité. Elle s’assure que vous n’êtes répertorié ni au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) ni au FCC (Fichier central des chèques).
Comment monter un dossier solide pour un investissement locatif sans apport ?
Mettre en avant l’effet de levier du crédit
L’atout majeur du prêt sans apport est l’effet de levier : votre bien locatif génère des revenus qui participent au financement de son acquisition.
On parle de levier positif lorsque le rendement économique net annuel de votre bien locatif est supérieur au TAEG (Taux annuel effectif global) de votre prêt sans apport.
À l’inverse, on parle de levier négatif. Dans ce cas, une portion de vos revenus personnels (hors loyers perçus) sert à l’acquisition du bien.
Définitions : le rendement économique net de votre location est le résultat du revenu total annuel généré par le bien, diminué de ses charges, de son coût fiscal et, le cas échéant, du manque à gagner d’une vacance locative. Le TAEG est le coût total de votre prêt sans apport, exprimé en pourcentage annuel du montant total emprunté.
Si votre projet d’investissement à long terme est de vous construire un patrimoine immobilier, parlez-en à votre banquier. L’effet de levier ne se cantonne pas à l’acquisition d’un seul et unique bien locatif. Une fois la dette de votre premier achat remboursée, les loyers perçus peuvent être utilisés pour rembourser la dette d’une seconde acquisition, puis d’une troisième, etc. L’efficacité de l’effet de levier est décuplée par l’effet boule de neige.
Présenter une simulation de cash-flow positif
Optimiser votre investissement locatif peut vous permettre de dégager un cash-flow positif (vos loyers couvrent vos dépenses). Dans ce cas, même si votre reste à vivre est faible et que votre taux d’endettement est maximal, la rentabilité de votre investissement rassure votre banque et facilite l’obtention d’un crédit.
Pour convaincre votre banque, présentez une simulation de cash-flow qui intègre :
- Vos loyers prévisionnels (basés sur les prix de marché locaux) ;
- Vos charges d’emprunt mensuelles ;
- Vos charges récurrentes (copropriété, frais de gestion, etc.) ;
- L’impact fiscal du bien locatif : imposition des revenus fonciers, déductions applicables, etc.
Conseil : n’hésitez pas à présenter une simulation de cash-flow. Un projet bien chiffré démontre votre sérieux. À l’inverse, un dossier approximatif ou excessivement optimiste sera vite écarté.
Passer par un courtier spécialisé en investissement locatif
Un courtier spécialisé en investissement locatif est un intermédiaire de choix dans votre recherche de financement.
Les politiques d’octroi de prêt (avec ou sans apport) varient sensiblement d’une banque à l’autre. Un professionnel compétent connaît les critères internes de chaque établissement et peut vous orienter vers le plus à même d’accepter votre demande d’emprunt.
Il peut négocier à votre place les conditions de prêt (taux d’intérêt, frais de garantie, durée du différé de remboursement, etc.).
Négocier les frais de notaire ou de garantie plutôt que l’apport
Négocier un prêt à 110 % peut s’avérer particulièrement difficile. Raison pour laquelle il est parfois préférable de se concentrer sur la réduction des frais annexes.
Si le prix de vente de votre bien immobilier est supérieur à 100 000 €, votre notaire peut vous accorder une remise sur ses émoluments, dans la limite de 20 % sur la tranche dépassant ce seuil (article R444-10 du Code de commerce 👉🏻 ici).
Pour la garantie, privilégiez une caution bancaire plutôt que l’hypothèque. Elle est souvent moins coûteuse à la souscription et une partie de la somme versée peut vous être restituée en fin de prêt, ce qui réduit le coût total de l’opération.
Si vous avez le projet d’investir dans une LMNP d’occasion (un bien meublé ancien) dont le prix d’achat est supérieur à 100 000 €, négocier les frais de notaire peut vous faire économiser beaucoup d’argent.
Quels sont les risques d’un investissement locatif sans apport ?
Un endettement plus élevé et plus long
L’absence d’apport signifie un capital emprunté plus important et, en conséquence, un coût total du crédit plus élevé. Les intérêts sont calculés sur un montant supérieur, la prime d’assurance emprunteur augmente proportionnellement et certaines banques appliquent même une légère surprime de taux.
Pour autant, retarder un achat pour économiser un apport n’est pas sans risque. Les loyers que vous ne percevrez pas, ainsi que les évolutions des prix immobiliers et des taux d’intérêt, peuvent rendre l’attente plus coûteuse que le surcoût d’un prêt sans apport.
L’arbitrage entre prêt avec ou sans apport dépend :
- De votre situation personnelle ;
- De l’état du marché immobilier ;
- Des opportunités d’investissements qui s’offrent à vous.
Une vacance locative qui pèse davantage sur la trésorerie
Sans apport, les mensualités d’emprunt sont plus élevées et chaque mois sans locataire pèse d’autant plus sur votre trésorerie.
D’où l’importance de jouir d’un reste à vivre et d’une épargne résiduelle confortables.
L’importance d’un suivi comptable rigoureux du bien
Un investissement locatif sans apport impose un suivi comptable rigoureux. Vous devez déclarer correctement vos revenus (revenus fonciers en location nue, BIC en location meublée) et optimiser la déductibilité de vos charges, pour que celles-ci pèsent le moins possible sur vos finances.
Un logiciel de comptabilité en ligne comme Indy peut vous y aider. Pensez-y !
