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- Le barème usufruit est fixé par l’article 669 du CGI : il répartit la valeur d’un bien entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier ;
- Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher (jusqu’à 90 % avant 21 ans) ;
- Ce barème s’applique à chaque opération de démembrement : donation, succession, vente d’un bien démembré ;
- Il est inchangé depuis sa codification et sert de référence pour calculer les droits à payer à l’administration fiscale.
Lorsqu’un bien fait l’objet d’un démembrement de propriété, l’administration fiscale a besoin d’un outil pour valoriser les droits de chacun. C’est précisément le rôle du barème usufruit : ce tableau officiel, défini à l’article 669 du Code général des impôts (CGI), détermine la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Donation, succession, vente d’un bien démembré… il intervient dans toutes les grandes opérations patrimoniales. Voici tout ce qu’il faut savoir pour le lire, le comprendre et l’utiliser en 2026.
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Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?
Avant de consulter le barème, il est utile de rappeler ce que recouvrent ces deux notions. La pleine propriété d’un bien est composée de deux droits distincts qui peuvent être détenus par des personnes différentes : on parle alors de démembrement de propriété.
L’usufruit : le droit d’user et de jouir du bien
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (y habiter, le louer) et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts). Il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire, mais il peut céder ou vendre son seul droit d’usufruit. En contrepartie, il a l’obligation d’entretenir le bien et de régler les charges courantes, notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation.
La nue-propriété : le droit de disposer du bien
Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le léguer), mais il ne peut pas en jouir tant que l’usufruit est en vigueur. Son principal avantage est qu’il récupère automatiquement la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (le plus souvent au décès de l’usufruitier) sans avoir à payer de droits supplémentaires.
💡 Bon à savoir : l’usufruit est temporaire par nature. Il prend fin au décès de l’usufruitier (usufruit viager) ou à l’expiration du délai convenu (usufruit temporaire). À ce moment, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans taxation.
Le tableau du barème usufruit
Le barème usufruit est fixé par l’article 669 du Code général des impôts (🔎 ici). Il est inchangé depuis sa codification en 2004 et s’applique uniformément sur tout le territoire français. C’est ce tableau qui sert de référence à l’administration fiscale pour calculer les droits d’enregistrement lors de toute opération de démembrement.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Tableau mis à jour en mai 2026
Comment lire ce tableau ?
La lecture du barème est directe. Il faut retenir deux règles simples :
- On retient l’âge de l’usufruitier au moment de l’opération (donation, succession, vente), et non son âge futur ;
- Les deux valeurs (usufruit + nue-propriété) s’additionnent toujours à 100 % de la valeur du bien.
Pour obtenir la valeur fiscale de l’usufruit ou de la nue-propriété, il suffit de multiplier la valeur du bien par le pourcentage correspondant à la tranche d’âge de l’usufruitier.
Exemple : Un appartement est estimé à 250 000 €. L’usufruitier a 67 ans au moment de la donation.
Il entre dans la tranche « de 61 à 70 ans » : l’usufruit vaut 40 %, soit 100 000 €, et la nue-propriété vaut 60 %, soit 150 000 €. C’est cette valeur de 150 000 € qui servira de base au calcul des droits de donation.
Le cas particulier de l’usufruit temporaire
Le barème de l’article 669 du CGI s’applique à l’usufruit viager (lié à la durée de vie de l’usufruitier). Pour un usufruit temporaire (accordé pour une durée fixe indépendamment de l’âge), les règles sont différentes : sa valeur fiscale est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans (ou fraction de 10 ans), dans la limite de 30 ans, soit un maximum de 69 % (23 % × 3). Un usufruit temporaire de 5 ans comme de 10 ans vaut donc 23 % du bien ; un usufruit de 15 à 20 ans vaut 46 % ; un usufruit de 21 à 30 ans vaut 69 %.
💡 Bon à savoir : la valeur de l’usufruit temporaire ainsi calculée ne peut jamais dépasser celle de l’usufruit viager déterminé selon le barème de l’article 669 du CGI. En pratique, il faut donc calculer les deux valeurs et retenir la plus faible. L’usufruit temporaire est souvent utilisé pour transmettre temporairement des revenus locatifs à un proche (enfant étudiant, parent dépendant) tout en limitant la fiscalité. Il s’éteint automatiquement à l’échéance fixée, sans aucun droit supplémentaire.
Comment utiliser le barème selon votre situation ?
Le barème usufruit ne sert pas qu’à satisfaire une curiosité fiscale : il a des conséquences concrètes et financières dans plusieurs situations courantes.
Donation de son vivant d’une maison avec usufruit
La donation de son vivant d’une maison avec usufruit est la stratégie patrimoniale la plus répandue. Le principe : le propriétaire donne la nue-propriété du bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers jusqu’à son décès.
Grâce au barème, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la pleine propriété. Plus la donation est réalisée tôt (à un âge jeune), plus la nue-propriété représente une faible part du bien, et donc plus les droits sont réduits. En combinant cet avantage avec l’abattement légal de 100 000 € par enfant (renouvelable tous les 15 ans), il est souvent possible de transmettre un bien immobilier avec une fiscalité très allégée.
Exemple : Un parent de 58 ans donne la nue-propriété d’une maison estimée à 300 000 € à son enfant unique.
L’usufruit vaut 50 % (tranche 51-60 ans), donc la nue-propriété taxable est de 150 000 €. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de seulement 50 000 €, contre 200 000 € si la donation avait porté sur la pleine propriété.
Usufruit et succession : comment ça se passe ?
Dans le cadre d’une usufruit succession, le barème intervient à deux niveaux. D’abord, si le défunt avait réalisé une donation avec réserve d’usufruit de son vivant, l’usufruit s’éteint à son décès et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires, l’imposition avait déjà eu lieu lors de la donation initiale.
Ensuite, lorsqu’un conjoint survivant opte pour l’usufruit de la totalité des biens de la succession (option prévue par le Code civil), le barème permet de valoriser ses droits par rapport à ceux des enfants, nus-propriétaires. Cette valorisation est utile notamment pour le calcul de l’IFI du conjoint survivant ou en cas de vente ultérieure du bien.
Barème usufruit et IFI
Le lien entre IFI et usufruit mérite une attention particulière. En matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière, c’est l’usufruitier qui est imposé sur la valeur totale du bien en pleine propriété, et non sur la seule valeur de son usufruit (article 968 du CGI). Le démembrement ne permet donc pas de fractionner la charge IFI entre usufruitier et nu-propriétaire : le nu-propriétaire n’intègre pas le bien dans son assiette IFI.
⚠️ Attention : cette règle s’applique aussi aux parts de SCI démembrées. Si vous détenez l’usufruit de parts de SCI, vous devez déclarer la valeur totale de ces parts à l’IFI, et non leur seule valeur d’usufruit calculée selon le barème.
Barème usufruit et SCI : ce que change le démembrement
Le démembrement est fréquemment utilisé au sein d’une SCI (Société Civile Immobilière) pour organiser la transmission du patrimoine immobilier familial. Il est possible de démembrer soit le bien détenu par la SCI, soit directement les parts sociales de la SCI. Dans les deux cas, le barème de l’article 669 du CGI s’applique pour valoriser fiscalement les droits démembrés lors d’une donation ou d’une succession.
Du point de vue de la comptabilité SCI, le démembrement implique de prévoir dans les statuts les modalités de répartition des bénéfices entre usufruitier et nu-propriétaire, et d’anticiper les conséquences fiscales en cas de cession du bien ou des parts. Un outil de comptabilité dédié permet de suivre ces flux en temps réel et de sécuriser les déclarations fiscales annuelles.
