Usufruit : définition, droits, fiscalité et transmission du patrimoine

L’usufruit est l’un des mécanismes juridiques les plus utilisés en gestion de patrimoine. Que vous soyez propriétaire d’un bien immobilier, détenteur de parts de SCI ou que vous prépariez la transmission de votre patrimoine à vos proches, cette notion vous concerne directement. Dans le domaine de la comptabilité d’une SCI notamment, le démembrement de propriété avec réserve d’usufruit est un outil de planification fiscale particulièrement prisé. Cet article vous guide à travers les différentes facettes de l’usufruit : sa définition, son calcul fiscal, ses implications en matière de donation, de succession et d’IFI.

Qu’est-ce que l’usufruit et comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Définition de l’usufruit

L’usufruit est un droit réel qui confère à son titulaire (l’usufruitier) la faculté d’utiliser un bien (usus) et d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire les revenus qu’il génère (fructus), sans pour autant en être propriétaire. La pleine propriété d’un bien se décompose en réalité en trois attributs : l’usus, le fructus et l’abusus (droit de disposer du bien). Lorsque l’usufruit est dissocié de la nue-propriété, on parle de démembrement de propriété.

L’usufruitier peut donc habiter le bien, le mettre en location et encaisser les loyers. En revanche, il ne peut pas vendre le bien seul : toute cession nécessite l’accord du nu-propriétaire. Ce dernier détient la propriété juridique du bien mais ne peut ni l’utiliser ni en tirer des revenus tant que l’usufruit est en cours.

Droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Le démembrement de propriété crée une relation juridique entre deux parties aux intérêts parfois divergents. Chacune d’elles dispose de droits spécifiques et supporte des obligations définies par le Code civil :

• L’usufruitier perçoit les loyers, dividendes ou autres fruits du bien ;
• Il règle les charges courantes d’entretien et les réparations locatives ;
• Il paie la taxe foncière et, le cas échéant, la taxe d’habitation ;
• Il est tenu de conserver la substance du bien et de le rendre en bon état à l’extinction de son droit ;
• Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (murs porteurs, toiture, etc.) ;
• Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans formalité ni droit fiscal supplémentaire.

Quel est le barème usufruit applicable en 2026 ?

Le barème de l’article 669 du CGI

Pour toute mutation à titre gratuit (donation ou succession), la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée de manière forfaitaire par le barème usufruit de l’article 669 du Code général des impôts (CGI) (🔎 ici). Ce barème repose sur une logique simple : plus l’usufruitier est jeune, plus son droit vaut cher puisqu’il en jouira longtemps.

Le cas particulier de l’usufruit temporaire

L’usufruit temporaire ne s’éteint pas au décès de l’usufruitier mais à une date déterminée à l’avance. Sa valorisation fiscale obéit à une règle distincte : il est évalué à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de dix ans, dans la limite de la valeur viagère.

Cette forme d’usufruit est souvent utilisée dans des stratégies de transmission progressive du patrimoine ou pour financer des études en cédant temporairement la perception des loyers à ses enfants.

Comment fonctionne la donation de son vivant d’une maison avec usufruit ?

Le démembrement : transmettre sa maison tout en restant chez soi

La donation de son vivant d’une maison avec usufruit est une stratégie patrimoniale très répandue. Le principe est simple : les parents donnent la nue-propriété de leur bien à leurs enfants mais conservent l’usufruit. Ils peuvent ainsi continuer à habiter ou à louer le bien jusqu’à leur décès, tout en réduisant les droits de succession à payer par leurs héritiers.

Grâce au barème usufruit, les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. Plus la donation est réalisée tôt, plus la nue-propriété représente une part réduite de la valeur du bien, et moins les droits sont élevés.

Par ailleurs, chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Il est donc souvent judicieux d’anticiper suffisamment pour profiter de plusieurs cycles d’abattement au fil du temps.

Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?

Le quasi-usufruit est une variante de l’usufruit qui porte non pas sur un bien consomptible au sens matériel (un immeuble ou un meuble corporel), mais sur des biens consomptibles au sens juridique, c’est-à-dire des biens qui se consomment par l’usage, comme une somme d’argent ou des valeurs mobilières. L’usufruitier en quasi-usufruit peut librement utiliser les fonds ou céder les titres, à charge pour lui de restituer l’équivalent en valeur au nu-propriétaire à l’extinction de ses droits.

Cette situation se rencontre fréquemment lors d’une succession : si le défunt avait des liquidités ou un portefeuille de valeurs mobilières, le conjoint survivant peut en être quasi-usufruitier. Il dispose librement des sommes mais ses héritiers (les nus-propriétaires) détiennent une créance de restitution sur sa succession. Cette créance est déductible de l’actif successoral du conjoint survivant au moment de son propre décès, ce qui représente un avantage fiscal notable.

Quelle est la place de l’usufruit dans une succession ?

L’usufruit en cas de succession légale

Lors d’une usufruit en succession, la loi organise une répartition des droits entre le conjoint survivant et les héritiers. En présence d’enfants communs, le conjoint survivant peut choisir entre l’usufruit de la totalité des biens ou la pleine propriété du quart de la succession. La plupart du temps, les couples optent pour l’usufruit intégral qui protège mieux le conjoint dans la durée, notamment pour lui permettre de rester dans le logement familial.

Les enfants héritent alors de la nue-propriété des biens. Le calcul des droits de succession s’effectue uniquement sur la valeur de cette nue-propriété, déterminée par application du barème fiscal selon l’âge du conjoint survivant. Chaque enfant bénéficie en outre de l’abattement de 100 000 € applicable en ligne directe.

L’usufruit du conjoint survivant

L’usufruit du conjoint survivant est l’un des dispositifs essentiels de protection du conjoint en droit français. Le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession, quelle que soit la valeur de l’usufruit reçu. Cette exonération s’applique aussi au partenaire de PACS.

La donation entre époux (ou « donation au dernier vivant ») permet d’aller encore plus loin et d’élargir les droits du conjoint survivant au-delà de la part légale : il peut par exemple recevoir la pleine propriété du quart et l’usufruit des trois quarts restants. En cas de remariage ou de famille recomposée, cette organisation revêt une importance particulière, car lorsque des enfants ne sont pas communs aux deux époux, le conjoint survivant ne peut recueillir que la propriété du quart de la succession, et non l’option usufruit total.

L’usufruit successif : protéger les générations suivantes

L’usufruit successif est un mécanisme permettant de prévoir que, à l’extinction d’un premier usufruit, un second usufruit s’ouvre au profit d’une autre personne désignée à l’avance.

Cette technique est souvent utilisée dans des familles recomposées : un parent lègue la nue-propriété à ses enfants, l’usufruit à son conjoint, puis l’usufruit à un autre bénéficiaire (un enfant d’un premier lit, par exemple) à l’extinction du premier. Elle peut également être prévue dans une donation entre époux pour protéger un conjoint puis des enfants de manière successive.

Comment vendre un bien en usufruit et nue-propriété ?

Les règles de la vente en démembrement

La vente d’un bien en usufruit et nu propriété nécessite obligatoirement l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Aucun des deux ne peut vendre la pleine propriété seul. En pratique, deux situations se présentent :

• La vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété : les deux parties s’accordent pour vendre le bien et se partagent le prix selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier ;
• La vente distincte : l’usufruitier peut céder son seul droit d’usufruit à un tiers, et le nu-propriétaire peut céder sa seule nue-propriété. Dans ce cas, l’acquéreur de l’usufruit devra composer avec le nu-propriétaire d’origine (ou son cessionnaire).

Fiscalement, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien démembré est calculée en tenant compte de la durée de détention totale du couple usufruitier / nu-propriétaire depuis l’acquisition initiale, et non depuis le démembrement. C’est un point souvent méconnu qui peut entraîner des erreurs dans le calcul de l’abattement pour durée de détention.

La vente avec réserve d’usufruit

Il est également possible pour un propriétaire de vendre la nue-propriété de son bien tout en conservant l’usufruit.

Cette opération lui permet de percevoir un capital immédiat (le prix de la nue-propriété) tout en continuant à habiter le bien ou à en percevoir les loyers jusqu’à son décès. Le prix de vente de la nue-propriété est calculé à partir de la valeur du bien en pleine propriété, diminuée de la valeur de l’usufruit selon le barème de l’article 669 du CGI.

Qu’implique l’usufruit en matière d’IFI ?

IFI et usufruit : qui déclare quoi ?

En matière d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) et usufruit, la règle de principe est claire : c’est l’usufruitier qui déclare le bien démembré à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a pas à intégrer le bien dans son patrimoine imposable, même s’il en est juridiquement propriétaire.

L’IFI s’applique sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition, dès lors que ce patrimoine dépasse 1 300 000 €, avec un barème progressif de 0,50 % à 1,50 %.

Cette règle s’applique notamment dans les structures SCI où l’usufruitier de parts sociales doit déclarer la fraction immobilière correspondante à la valeur en pleine propriété de ces parts.

Les exceptions à la règle générale

La loi prévoit plusieurs exceptions à ce principe d’imposition globale de l’usufruitier. Dans certains cas, l’IFI est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI :

• La vente avec réserve d’usufruit, lorsque l’acquéreur de la nue-propriété n’est pas un héritier présomptif de l’usufruitier ;
• L’usufruit légal du conjoint survivant résultant de la succession du défunt (en l’absence de donation entre époux) ;
• Certaines situations spécifiques visées par le Code général des impôts relatives aux droits du conjoint survivant.

Vous avez des questions sur l’usufruit, le plan comptable en SCI, le déficit foncier, la comptabilité d’une SCI à l’IS, ou à l’IR, n’hésitez pas à utiliser l’espace commentaires, nous vous répondrons avec plaisir ! 😉