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- Le quasi-usufruit est une forme particulière d’usufruit qui porte sur des biens consomptibles (argent, liquidités), défini par l’article 587 du Code civil ;
- Contrairement à l’usufruit classique, le quasi-usufruitier peut utiliser et consommer le bien, à charge pour lui de restituer l’équivalent au nu-propriétaire à l’extinction de son droit ;
- Il génère automatiquement une créance de restitution au profit du nu-propriétaire, exigible au décès du quasi-usufruitier ;
- Depuis la loi de finances 2024, la créance de restitution n’est plus déductible dans certains cas de donation avec réserve de quasi-usufruit ;
- Le quasi-usufruit peut être légal (automatique) ou conventionnel (mis en place volontairement), notamment en assurance vie ;
- Une convention de quasi-usufruit rédigée par notaire reste indispensable pour sécuriser la situation des nus-propriétaires.
Vous avez entendu parler d’usufruit dans le cadre d’une succession ou d’une donation, mais le terme quasi-usufruit vous est moins familier ? Pourtant, ce mécanisme juridique joue un rôle central dans de nombreux cas de transmission de patrimoine : héritage d’une somme d’argent, assurance vie démembrée, ou encore optimisation de la transmission de patrimoine. Le quasi-usufruit obéit à des règles juridiques et fiscales spécifiques qu’il est important de connaître avant de mettre en place ce type de démembrement.
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Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?
Usufruit classique vs quasi-usufruit : quelle différence ?
En droit français, la pleine propriété se compose de trois attributs :
- L’usus (droit d’utiliser le bien) ;
- Le fructus (droit d’en percevoir les revenus) ;
- L’abusus (droit de disposer du bien).
Lorsqu’une propriété est démembrée, l’usufruitier détient l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire conserve l’abusus.
Dans le cadre d’un usufruit classique, qui porte sur des biens non consomptibles comme un immeuble ou des parts de société, l’usufruitier est tenu de conserver la substance du bien et de le restituer en l’état au nu-propriétaire à l’extinction de son droit (article 578 du Code civil).
Le quasi-usufruit intervient lorsque le bien est consomptible, c’est-à-dire qu’on ne peut pas en faire usage sans le consommer (comme une somme d’argent, des grains, des liqueurs). Dans ce cas, il est impossible d’exiger la restitution du bien tel qu’il l’était à l’origine : le quasi-usufruitier peut donc l’utiliser librement, mais il s’engage à en rendre l’équivalent à la fin de son droit.
L’article 587 du Code civil : le fondement légal
L’article 587 du Code civil pose clairement la règle : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution ».
Cet article constitue le fondement juridique du quasi-usufruit. Il crée automatiquement une créance de restitution au profit du nu-propriétaire, exigible au décès du quasi-usufruitier.
La créance de restitution : le droit du nu-propriétaire
La créance de restitution est la contrepartie essentielle du quasi-usufruit. Elle signifie que le nu-propriétaire (souvent les enfants) détient un droit à récupérer, au décès de l’usufruitier, l’équivalent des biens consomptibles mis à disposition. Si le quasi-usufruitier a utilisé les liquidités, les nus-propriétaires bénéficient d’une créance d’une valeur équivalente, qui doit être honorée avant tout partage de l’héritage.
Bon à savoir : la créance de restitution n’est pas une dette ordinaire entre personnes vivantes. Elle naît automatiquement du démembrement de propriété, directement de la loi (art. 587 C. civ.), et non d’un contrat. Cette distinction a des conséquences importantes sur sa déductibilité fiscale.
Quasi-usufruit légal et conventionnel : les deux formes à connaître
Le quasi-usufruit légal : automatique en cas de succession
Le quasi-usufruit légal s’applique de plein droit, sans qu’aucun acte ne soit nécessaire, dès lors que l’objet de l’usufruit est un bien consomptible. C’est notamment le cas dans le cadre de l’usufruit du conjoint survivant : en présence d’enfants communs, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit de la totalité des biens de la succession (ou pour la pleine propriété du quart), y compris les comptes bancaires et les liquidités. Il devient alors automatiquement quasi-usufruitier sur ces sommes, puisqu’elles sont par nature consomptibles.
De même, lors de la vente d’un bien dont la propriété est démembrée, si le prix de vente n’est pas réparti entre usufruitier et nu-propriétaire mais revient intégralement à l’un d’eux, un quasi-usufruit peut se constituer sur ce prix.
Le quasi-usufruit conventionnel : un outil d’optimisation patrimoniale
Il est également possible, dans certaines situations, de prévoir conventionnellement un quasi-usufruit sur des biens fongibles, notamment des valeurs mobilières ou des sommes issues de la cession d’un bien démembré. Une convention doit être établie, idéalement par acte notarié, pour encadrer les droits et obligations de chaque partie.
Ce montage est fréquemment utilisé dans les stratégies de donation de son vivant, sujet que nous aborderons dans une prochaine partie.
Selon le barème usufruit de l’article 669 du CGI, à 65 ans, l’usufruit représente 40 % de la valeur du bien, soit 80 000 €. Les droits de donation ne sont calculés que sur la nue-propriété de 120 000 €, après application de l’abattement de 100 000 € parent-enfant, soit un solde taxable de 20 000 €.
L’enfant bénéficie d’une créance de restitution correspondant au montant des fonds soumis au quasi-usufruit, soit 200 000 € dans cet exemple, qui sera exigible lors de la succession.
Le quasi-usufruit en assurance vie : un cas fréquent
L’assurance vie offre une autre application du quasi-usufruit, via la clause bénéficiaire démembrée. En stipulant que le conjoint survivant reçoit l’usufruit du capital décès et les enfants la nue-propriété, le conjoint devient quasi-usufruitier des fonds versés par la compagnie d’assurance. Il peut les utiliser librement. Les enfants (nus-propriétaires) détiennent une créance de restitution exigible au décès du conjoint. Cette créance reste en dehors du champ d’application de l’article 774 bis du CGI.
Le barème usufruit et son rôle dans le calcul fiscal
Le tableau de l’article 669 du CGI : comment lire le barème ?
Le barème usufruit est défini par l’article 669 du Code général des impôts (ici). Il fixe la répartition fiscale entre la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème, inchangé depuis le 1er janvier 2004, s’applique pour le calcul des droits de donation, des droits de succession, et pour toute évaluation lors d’un démembrement.
Le principe est simple : plus l’usufruitier est âgé, moins la valeur de l’usufruit est élevée, car la durée probable de jouissance est plus courte. À l’inverse, la nue-propriété prend de la valeur avec l’âge de l’usufruitier.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans révolus | 10 % | 90 % |
L’âge retenu est l’âge révolu au jour de la mutation, c’est-à-dire le nombre d’années complètes écoulées depuis la naissance.
Usufruit temporaire : une valeur forfaitaire distincte
L’usufruit temporaire, qui est limité dans le temps et non lié à la durée de vie de l’usufruitier, obéit à une règle spécifique.
Sa valeur fiscale est fixée à 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, soit 69 % pour un usufruit temporaire de trente ans, durée maximale d’un usufruit accordé à une personne morale selon l’article 619 du Code civil.
Ce type d’usufruit est notamment utilisé dans les stratégies patrimoniales via une SCI : une société civile immobilière peut acquérir l’usufruit temporaire d’un bien, tandis que les associés personnes physiques conservent la nue-propriété, ce qui permet d’inscrire l’usufruit à l’actif du bilan de la SCI et de l’amortir sur sa durée.
IFI et usufruit : qui déclare quoi ?
En matière d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), c’est généralement l’usufruitier qui doit déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf exceptions prévues par l’article 968 du CGI. Le nu-propriétaire n’a, en principe, aucune déclaration à effectuer au titre de ce bien.
Il est donc crucial d’intégrer cet impact dans la stratégie patrimoniale : la détention d’un usufruit sur un patrimoine immobilier important peut alourdir significativement la base taxable à l’IFI de l’usufruitier.
Quasi-usufruit, succession et transmission
Usufruit du conjoint survivant : protection et quasi-usufruit légal
L’usufruit conjoint survivant est l’une des situations les plus fréquentes de quasi-usufruit légal.
En présence d’enfants communs, le conjoint survivant peut choisir entre l’usufruit de la totalité des biens de la succession et la pleine propriété du quart des biens. S’il opte pour l’usufruit et que la succession comprend des liquidités, des comptes bancaires ou des valeurs mobilières, le conjoint devient automatiquement quasi-usufruitier sur ces biens consomptibles.
Concrètement, cela signifie que le conjoint peut utiliser librement les sommes d’argent héritées, sans avoir à en rendre compte aux enfants pendant sa vie. Ces derniers ne récupèrent leur dû qu’au décès du conjoint, via la créance de restitution, qui s’impute sur l’actif de la succession avant tout partage.
Usufruit succession : comment s’organise la transmission ?
Dans le cadre d’une succession avec usufruit, le quasi-usufruit intervient dès que le défunt a laissé des biens consomptibles soumis à un démembrement.
Le notaire doit alors identifier avec précision les biens concernés, évaluer la créance de restitution et l’inscrire dans le partage. À défaut de convention préalable, il peut être difficile de prouver l’existence et le montant de la créance. C’est pourquoi les professionnels du patrimoine recommandent systématiquement de rédiger une convention de quasi-usufruit dès la constitution du démembrement.
Donation de son vivant d’une maison avec usufruit
La donation de son vivant d’une maison avec usufruit est une stratégie classique de transmission anticipée. Le donateur (généralement un parent) transmet la nue-propriété du bien immobilier à ses enfants, tout en conservant l’usufruit viager. Il continue à habiter le logement ou à en percevoir les loyers jusqu’à son décès. À son décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de l’usufruit.
Usufruit successif : anticiper les transmissions en cascade
L’usufruit successif permet d’organiser la transmission en deux temps : au premier décès, le conjoint recueille l’usufruit ; à son décès, c’est une autre personne désignée (par exemple un enfant issu d’une première union) qui en bénéficie. Ce mécanisme est particulièrement utile dans les familles recomposées pour protéger à la fois le conjoint survivant et les enfants d’une précédente union. Chaque étape du transfert d’usufruit peut générer une situation de quasi-usufruit si des biens consomptibles sont concernés.
Fiscalité du quasi-usufruit en 2026 : ce que change l’article 774 bis du CGI
Avant 2024 : la déductibilité de la créance de restitution
Jusqu’au 28 décembre 2023, lorsqu’un donateur transmettait la nue-propriété d’une somme d’argent tout en se réservant le quasi-usufruit, la créance de restitution détenue par les nus-propriétaires était, en principe, déductible du passif successoral au décès du quasi-usufruitier. Cette déduction diminuait l’actif taxable de la succession et pouvait réduire les droits dus par les héritiers.
La réforme de la loi de finances 2024 : la fin d’un avantage
La loi de finances pour 2024 a introduit le nouvel article 774 bis du CGI, applicable aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023. Cet article prévoit que la créance de restitution n’est plus déductible de l’actif successoral lorsqu’elle résulte d’une donation de la nue-propriété d’une somme d’argent avec réserve de quasi-usufruit par le défunt.
L’administration fiscale a étendu cette non-déductibilité à d’autres opérations « assimilables », comme la cession d’un bien démembré dont le défunt s’était réservé un usufruit sur le prix de vente. Cette extension a fait l’objet de critiques de la part de nombreux praticiens, qui estiment que le texte est mal rédigé et dépasse l’intention du législateur.
Attention : la réforme s’applique aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, y compris lorsque le quasi-usufruit a été constitué avant cette date. Les montages en cours sont donc susceptibles d’être affectés. Il est fortement recommandé de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer l’impact sur votre situation.
Des interrogations au sujet du quasi-usufruit ou plus globalement de la comptabilité des SCI ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !
