Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- L’usufruit temporaire est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus pour une durée fixe définie à l’avance. Il crée un démembrement de propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ;
- L’usufruitier jouit du bien et supporte les charges courantes ainsi que les réparations d’entretien. Le nu-propriétaire, lui, conserve la propriété juridique du bien et peut librement céder sa nue-propriété ;
- Il peut être mis en place par donation temporaire d’usufruit (acte notarié obligatoire, bien productif de revenus) ou par cession à titre onéreux ;
- À l’échéance, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains du nu-propriétaire, sans formalité ni droit fiscal supplémentaire.
Transmettre des revenus locatifs à vos enfants, alléger votre IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ou financer des études sans débourser un euro : l’usufruit rend tout cela possible. Pourtant, sa forme la plus stratégique reste méconnue : l’usufruit temporaire. Pour une durée fixe déterminée à l’avance, il permet de céder temporairement les droits sur un bien sans en perdre la propriété. Mais comment fonctionne-t-il concrètement ? Quels droits et obligations implique-t-il ? Comment le mettre en place ? Vous découvrirez ici la définition, le fonctionnement et les avantages de l’usufruit temporaire.
Du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité : générez toutes vos déclarations fiscales en vous laissant guider par la plateforme
Qu’est-ce que l’usufruit temporaire ?
Définition
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (comme les loyers d’un appartement par exemple) sans en être propriétaire. Ce droit est défini par l’article 578 du Code civil.
L’usufruit temporaire en est une forme particulière : sa durée est fixée à l’avance, dans l’acte constitutif. C’est précisément cette limite dans le temps qui le distingue de l’usufruit classique.
Usufruit et nue-propriété : les deux composantes de la pleine propriété
La pleine propriété d’un bien se compose de deux parts indissociables : l’usufruit et la nue-propriété. Ces deux parts, additionnées, représentent toujours 100 % de la valeur du bien. Concrètement, le démembrement de propriété consiste à les attribuer à deux personnes distinctes, chacune avec ses droits propres :
- L’usufruitier détient l’usus (le droit d’utiliser le bien) et le fructus (le droit d’en percevoir les revenus, comme les loyers) ;
- Le nu-propriétaire, quant à lui, détient l’abusus : il peut vendre, donner ou léguer le bien. En revanche, il ne peut ni l’occuper ni en tirer des revenus tant que l’usufruit est en cours.
La répartition de la valeur entre les deux parts est fixée par le barème de l’usufruit.
Bon à savoir : lorsque l’usufruit porte sur des biens consomptibles (comme une somme d’argent), on parle de quasi-usufruit. L’usufruitier peut alors utiliser librement ces sommes, à charge pour lui d’en restituer l’équivalent au nu-propriétaire à l’extinction de son droit.
Usufruit temporaire ou usufruit viager : quelles différences ?
L’usufruit existe sous deux formes distinctes, que tout propriétaire doit savoir distinguer avant de se lancer. L’une est liée à la durée de vie de l’usufruitier, l’autre à un terme fixe défini contractuellement.
Résultat : leurs règles de valorisation fiscale et leurs objectifs patrimoniaux diffèrent radicalement.
| Critère | Usufruit viager | Usufruit temporaire |
| Durée | Toute la vie de l’usufruitier | Fixée à l’avance dans l’acte |
| Extinction | Au décès | À la date convenue |
| Valorisation fiscale | Barème par tranches d’âge (art. 669 I CGI) | 23 % par tranche de 10 ans (art. 669 II CGI) |
Bon à savoir : l’usufruit viager sert principalement à organiser la transmission patrimoniale à long terme (un parent qui conserve l’usage de son bien jusqu’à son décès, par exemple). L’usufruit temporaire, lui, répond à une logique différente : soutenir financièrement un proche ou optimiser sa fiscalité sur une période définie.
Quelle durée pour un usufruit temporaire ?
La durée de l’usufruit temporaire est librement fixée par les parties dans l’acte constitutif. En pratique, les durées les plus courantes sont 5, 10, 15 ou 20 ans, selon l’objectif recherché.
Toutefois, les notaires recommandent de ne pas descendre en dessous de 3 ans. En deçà, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en abus de droit et remettre en cause les avantages fiscaux obtenus.
Bon à savoir : la durée maximale légale est fixée à 30 ans lorsque l’usufruitier est une personne morale (une société, par exemple) conformément à l’article 619 du Code civil. Pour une personne physique, aucun plafond légal n’est prévu.
Comment fonctionne l’usufruit temporaire ?
Les droits de l’usufruitier
En tant qu’usufruitier, vous disposez de droits étendus sur le bien pendant toute la durée de l’usufruit temporaire. Concrètement, vous pouvez :
- Habiter le bien à titre de résidence principale, sans l’accord du nu-propriétaire ;
- Le mettre en location et encaisser les loyers ;
- Percevoir tous les revenus qu’il génère : dividendes, intérêts ou autres fruits civils ;
- Céder votre seul droit d’usufruit à un tiers, sans toucher à la nue-propriété.
Non-négligeable : c’est l’usufruitier qui déclare ces revenus à l’impôt sur le revenu, et non le nu-propriétaire. En cas d’optimisation fiscale, ce point est déterminant.
En revanche, une limite s’impose : vous ne pouvez pas vendre le bien en pleine propriété seul. Toute cession nécessite obligatoirement l’accord du nu-propriétaire.
Les obligations de l’usufruitier
En contrepartie de ses droits, l’usufruitier supporte plusieurs obligations pendant toute la durée de l’usufruit temporaire.
La première et la plus importante : conserver la substance du bien et le restituer en bon état à l’échéance, conformément à l’article 578 du Code civil. Cela implique de prendre en charge toutes les réparations d’entretien courant (peinture, plomberie, etc.), ainsi que les charges courantes de copropriété.
Sur le plan fiscal, c’est également l’usufruitier qui règle la taxe foncière et, s’il s’agit d’une résidence secondaire, la taxe d’habitation.
Point souvent méconnu : si l’usufruitier fait édifier des constructions sur le bien pendant la durée de l’usufruit, il en est considéré propriétaire jusqu’à l’extinction de son droit, conformément à l’arrêt de la Cour de cassation du 19 septembre 2012.
Les droits du nu-propriétaire
Pendant toute la durée de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire conserve la propriété juridique du bien. Il ne peut ni l’occuper ni en percevoir les revenus, mais il dispose d’un droit de disposition complet sur sa quote-part.
Concrètement, il peut vendre, donner ou même hypothéquer sa nue-propriété à un tiers. Le démembrement subsiste alors : le nouvel acquéreur devient simplement le nouveau nu-propriétaire.
En outre, à l’échéance du terme, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans aucune formalité et sans droit fiscal supplémentaire.
Comment sont répartis les charges et les travaux ?
Les articles 605 et 606 du Code civil posent une règle claire : l’usufruitier prend en charge les réparations d’entretien courant, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. Cette distinction s’applique de plein droit, sans qu’aucun accord préalable ne soit nécessaire.
| Type de travaux | Exemples | À la charge de |
| Réparations d’entretien | Robinetterie, peinture, entretien de chaudière | Usufruitier |
| Grosses réparations | Ravalement de façade, toiture, murs porteurs | Nu-propriétaire |
Une exception s’applique toutefois : si les grosses réparations résultent directement d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier, c’est ce dernier qui en supporte le coût.
Enfin, cette répartition n’est pas figée. Les parties peuvent l’aménager différemment dans l’acte constitutif, à condition de le prévoir expressément dès la signature.
Comment mettre en place un usufruit temporaire ?
La donation temporaire d’usufruit
La donation temporaire d’usufruit (DTU) est un transfert à titre gratuit : le donateur cède temporairement ses droits d’usage et de revenus à un proche ou à un organisme d’utilité publique, sans contrepartie financière.
Pour la mettre en place, plusieurs éléments doivent être définis en amont :
- L’identité du donataire, c’est-à-dire la personne qui reçoit l’usufruit temporaire ;
- La durée de la donation ;
- Les modalités de gestion et de répartition des charges pendant la période d’usufruit.
Une fois ces éléments arrêtés, l’acte est signé devant notaire : c’est une obligation légale.
La cession d’usufruit temporaire
Contrairement à la donation temporaire d’usufruit, la cession d’usufruit temporaire est un transfert à titre onéreux : l’usufruitier vend son droit à un acquéreur, contre un prix. Le cessionnaire devient alors usufruitier pour la durée restante.
Ce mécanisme a fait l’objet d’une réforme fiscale majeure en 2012. Depuis le 14 novembre 2012 (loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, art. 15, codifié à l’article 13, 5° du CGI), le produit de la cession est imposé dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache le bien : revenus fonciers si le bien est un immeuble, revenus de capitaux mobiliers s’il s’agit de valeurs mobilières. Il n’est donc plus traité comme une plus-value.
Cette règle s’applique uniquement à la première cession d’un même usufruit temporaire, afin d’éviter toute double imposition en cas de cessions successives. Les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés sont, quant à elles, exclues du champ de cette règle.
Quels biens peuvent faire l’objet d’un usufruit temporaire ?
En principe, l’usufruit temporaire peut porter sur tout type de bien, meuble ou immeuble, conformément à l’article 581 du Code civil. Cette liberté s’applique pleinement dans le cadre d’une cession à titre onéreux.
Pour une donation temporaire d’usufruit (DTU), en revanche, le bien doit être productif de revenus. Deux catégories sont concernées :
- Les biens immobiliers : logements mis en location, locaux commerciaux ou biens détenus via une SCI (pour en savoir plus, consultez notre guide dédié sur la comptabilité d’une SCI) ;
- Les biens mobiliers : parts sociales, portefeuilles d’actions, obligations ou parts de fonds.
À noter : un bien occupé à titre de résidence principale par le donateur ne peut pas faire l’objet d’une donation de maison avec usufruit.
Pourquoi l’intervention d’un notaire est-elle nécessaire ?
Pour toute donation temporaire d’usufruit, l’acte notarié est une obligation légale : l’article 931 du Code civil impose la forme authentique pour toute donation entre vifs. Un acte sous seing privé serait nul.
Au-delà de cette obligation, le notaire joue un rôle central dans la sécurisation de l’opération. Concrètement, il :
- Vérifie l’éligibilité du bien et, en cas de SCI, s’assure que les statuts autorisent l’opération ;
- Rédige les clauses essentielles : durée, modalités de résiliation, répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire ;
- Calcule et collecte les droits d’enregistrement ;
- Publie l’acte au service de publicité foncière.
Son intervention protège les deux parties et prévient tout litige à l’échéance du terme.
Bon à savoir : si l’acte notarié est obligatoire pour une donation temporaire d’usufruit, il est fortement recommandé dans le cadre d’une cession à titre onéreux, même si la loi ne l’impose pas. Il garantit la sécurité juridique de l’opération et protège les deux parties en cas de litige.
Que se passe-t-il à l’extinction de l’usufruit temporaire ?
À l’arrivée du terme fixé dans l’acte constitutif, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains du nu-propriétaire. Aucune formalité n’est requise, aucun droit fiscal supplémentaire n’est dû. L’usufruitier doit en revanche restituer le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu, conformément à son obligation de conservation.
L’usufruit temporaire peut également s’éteindre avant l’échéance pour plusieurs raisons :
- La renonciation de l’usufruitier à son droit ;
- Le non-usage du droit pendant 30 ans ;
- La consolidation, lorsque l’usufruitier devient également nu-propriétaire du même bien.
Enfin, en cas de décès de l’usufruitier avant l’échéance, l’usufruit temporaire ne se transmet pas à ses héritiers : le nu-propriétaire récupère immédiatement la pleine propriété. Pour tout savoir sur les règles applicables en matière de succession, consultez notre guide dédié.
