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- En principe, l’usufruitier déclare la valeur du bien en pleine propriété à l’IFI. Le nu-propriétaire n’est donc pas imposé sur l’actif ;
- L’article 968 du CGI prévoit néanmoins 3 cas particuliers, qui requièrent une répartition de la valeur entre les propriétaires indivis ;
- Si vous êtes concerné par l’une de ces exceptions, vous devez vous référer au barème légal qui organise le partage en fonction de l’âge de l’usufruitier ;
- La donation temporaire d’usufruit à un proche ou à une association peut permettre de réduire votre base d’imposition à l’IFI.
L’usufruit est un mécanisme qui peut se révéler intéressant, notamment dans une optique de transmission patrimoniale. En n’apportant que la nue-propriété à vos héritiers, vous pouvez continuer à utiliser votre bien jusqu’à votre décès, tout en optimisant la fiscalité de votre donation. Au-delà des droits de mutation, ce choix peut s’avérer avantageux pour votre impôt sur la fortune immobilière (IFI). On vous explique les conséquences de l’usufruit sur l’IFI de chaque partie dans cet article.
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Rappel : qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Avant toute chose, il est important de définir ce qu’est l’usufruit, et dans quel cadre il peut être mis en place.
Usufruit, nue-propriété et pleine propriété : les trois notions clés
En principe, une personne qui acquiert ou reçoit un bien immobilier en détient la pleine propriété, ce qui implique qu’elle peut en disposer librement. Elle peut l’utiliser, le proposer en location pour obtenir des revenus réguliers ou le revendre, par exemple.
Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui permet de partager les droits attachés à l’actif entre deux personnes.
- L’usufruitier peut utiliser le bien (ex. : y habiter) et en percevoir les fruits (ex. : les loyers dans le cadre d’une location) ;
- Le nu-propriétaire peut disposer du bien. En pratique, il peut le vendre, à condition d’obtenir l’accord de l’usufruitier.
Si l’usufruitier décède, le nu-propriétaire reçoit la pleine propriété de l’actif.
Les situations qui peuvent donner lieu à un démembrement
Le démembrement de propriété peut avoir différentes origines. Voici les situations les plus courantes.
- Une donation de l’usufruit ou de la nue-propriété ;
- Une succession : l’attribution de l’usufruit et de la nue-propriété à deux héritiers différents peut résulter de dispositions légales ou testamentaires ;
- La vente avec réserve d’usufruit, qui permet au cédant de continuer à occuper son bien jusqu’à sa mort ;
- La donation temporaire d’usufruit, qui vise souvent à soutenir un proche en lui apportant l’usufruit d’un appartement pour une durée limitée.
Le principe général : l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété
En principe, c’est l’usufruitier qui intègre la valeur du bien démembré à son patrimoine immobilier déclaré à l’IFI.
Ce que dit l’article 968 du CGI
L’article 968 du Code général des impôts (CGI) détermine le traitement fiscal d’un bien démembré au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il stipule que cet actif doit en principe être déclaré par l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
En cas de transfert de propriété en cours d’année, vous devez vous référer à la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.
Si l’usufruit est partagé entre plusieurs personnes, chacune d’entre elles ne déclare que la quote-part de la valeur du bien qui lui revient.
Pourquoi l’usufruitier supporte-t-il l’IFI sur 100 % de la valeur ?
La donation d’une maison avec réserve d’usufruit ne permet donc pas de la sortir de votre base d’imposition à l’IFI. Cette situation s’explique par le fait que c’est bien l’usufruitier qui dispose des droits qui l’autorisent à utiliser le bien ou à en tirer des revenus. De son côté, le nu-propriétaire ne possède que des pouvoirs patrimoniaux sur l’actif.
La déclaration du bien n’implique pas nécessairement le paiement de l’IFI pour l’usufruitier. Il n’est imposable que si la valeur totale de son patrimoine immobilier est supérieure ou égale à 1 300 000 €.
Exemple concret : bien à 800 000 € démembré, qui déclare quoi ?
Pierre a transmis la nue-propriété d’un de ses appartements à son fils Enzo, pour préparer sa succession en profitant des abattements sur les droits de donation. Il en conserve toutefois l’usufruit, ce qui implique qu’il continue à percevoir les revenus issus de la mise en location du bien.
L’appartement situé dans le XVIIe arrondissement de Paris a une valeur en pleine propriété de 800 000 €. C’est à l’usufruitier, à savoir Pierre, d’inscrire ce montant sur sa déclaration d’IFI. De son côté, Enzo n’inclut pas le bien à son patrimoine immobilier.
Les trois exceptions légales : quand l’IFI est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire
Comme souvent en matière de fiscalité, le législateur a prévu plusieurs exceptions à la règle générale. L’article 968 du CGI liste ainsi 3 cas de figure dans le cadre desquels le bien n’échappe pas totalement à l’assiette de l’IFI pour le nu-propriétaire.
Exception 1 – la succession avec usufruit légal
La première exception prévue par l’article 968 concerne le cas où le démembrement de propriété résulte des dispositions de l’article 757 du Code civil. Ce texte fixe les conditions de la succession avec usufruit légal, dans le cadre de laquelle le conjoint survivant reçoit l’usufruit du bien. La nue-propriété revient alors aux enfants du défunt.
Dans cette situation, l’usufruitier ne doit déclarer que la valeur de l’usufruit. Quant au nu-propriétaire, il est imposé sur la valeur attribuable à la nue-propriété. Nous vous expliquerons comment les mesurer dans la suite de cet article.
Cette exception ne concerne pas les cas où le conjoint survivant reçoit l’usufruit d’un bien immobilier du fait de dispositions testamentaires ou conventionnelles.
Exception 2 – la vente avec réserve d’usufruit
Ici, le législateur cible la vente de la nue-propriété seule, tandis que le cédant se réserve l’usufruit du bien.
Pour que cette exception s’applique, l’acheteur ne doit pas être une des personnes désignées par l’article 751 du CGI, qui vise notamment :
- les héritiers présomptifs (ceux qui seraient inclus à la succession en vertu de la loi) ;
- les personnes qui ont reçu une donation du cédant par le passé.
Exception 3 – les donations de la nue-propriété à certains organismes
La troisième exception concerne le cas où une personne donne un bien à l’une des structures suivantes, tout en s’en réservant l’usufruit.
- L’État ou une collectivité territoriale ;
- Un établissement public local ou national ;
- Une association reconnue d’utilité publique.
Ce qui ne réduit PAS l’IFI : la donation de la nue-propriété à ses enfants
Offrir la nue-propriété d’un actif immobilier à vos enfants peut être avantageux fiscalement. L’administration applique une décote à la valeur du bien pour tenir compte du transfert partiel des prérogatives attachées à la propriété, ce qui réduit la base de calcul des droits de donation. Par ailleurs, vos enfants ne subiront aucune taxation supplémentaire à votre décès.
En revanche, cette opération n’a pas d’impact sur votre IFI. En tant qu’usufruitier, vous en restez redevable sur la valeur de la pleine propriété de votre maison ou appartement.
Comment calculer la valeur imposable dans les cas d’exception ?
Si vous êtes dans l’une des situations dérogatoires présentées dans la partie précédente, le calcul de la valeur imposable à l’IFI suit des règles bien précises. On vous guide pour vous éviter des erreurs déclaratives qui pourraient conduire à un redressement fiscal.
Le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier
Si vous vous trouvez dans l’une des 3 exceptions présentées par l’article 968, vous devez séparer la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété. Pour connaître les montants à déclarer à l’IFI, vous devez vous appuyer sur le barème de l’usufruit prévu par l’article 669 du CGI.
Les taux à appliquer évoluent en fonction de l’âge de l’usufruitier, puisque son décès entraînera l’obtention de la pleine propriété pour le nu-propriétaire. Ainsi, plus le temps passe, plus la valeur de la nue-propriété augmente.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| 20 ans ou moins | 90 % | 10 % |
| 21-30 ans | 80 % | 20 % |
| 31-40 ans | 70 % | 30 % |
| 41-50 ans | 60 % | 40 % |
| 51-60 ans | 50 % | 50 % |
| 61-70 ans | 40 % | 60 % |
| 71-80 ans | 30 % | 70 % |
| 81-90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans ou plus | 10 % | 90 % |
Vous devez appliquer les pourcentages présentés dans ce barème à la valeur en pleine propriété du bien.
Le cas particulier de l’usufruit temporaire : 23 % par période de 10 ans
L’article 669 prévoit une exception pour l’usufruit temporaire, qui par principe est consenti pour une durée limitée. Dans ce cas, le transfert de propriété n’est pas lié au décès de l’usufruitier, et l’application du barème ci-dessus ne serait pas pertinente.
La valeur de l’usufruit est évaluée à 23 % pour chaque période de 10 ans de sa durée. On obtient donc les pourcentages suivants.
- 23 % pour un usufruit accordé pour une période inférieure ou égale à 10 ans ;
- 46 % entre 11 et 20 ans ;
- 69 % entre 21 et 30 ans.
Exemple chiffré : usufruitier de 67 ans, bien valorisé à 600 000 €
Pour bien comprendre l’application du barème de l’article 669 du CGI, prenons un exemple pratique. Marie (67 ans) a reçu l’usufruit de la maison familiale au décès de son époux, tandis que sa fille Pénélope a hérité de la nue-propriété. La valeur du bien s’élève à 600 000 €.
Nous sommes dans le cas de l’exception 1, la succession ayant été organisée dans le cadre des dispositions légales. Les deux femmes doivent donc se référer au barème pour déterminer le montant à inscrire sur leurs formulaires 2042-IFI respectifs.
Valeur de l’usufruit à déclarer par Marie = 600 000 € x 40 % = 240 000 €.
Valeur de la nue-propriété à déclarer par Pénélope = 600 000 € x 60 % = 360 000 €.
Marie et Pénélope doivent intégrer les résultats obtenus à leur patrimoine immobilier global pour connaître leur redevabilité à l’IFI, et le cas échéant le montant dû.
Vous ne devez transmettre le formulaire 2042-IFI que si vous êtes imposable, c’est-à-dire si vous possédez un patrimoine immobilier valorisé à 1 300 000 € ou plus.
Stratégies patrimoniales autour de l’IFI et de l’usufruit
Différents mécanismes légaux peuvent vous permettre d’optimiser votre IFI, grâce à l’usufruit ou à la création d’une SCI.
La donation temporaire d’usufruit : réduire son IFI grâce à l’usufruit
La donation temporaire d’usufruit vise à offrir l’usufruit d’un bien immobilier à un proche pour une durée limitée. Ce mécanisme est intéressant si vous êtes redevable de l’IFI, puisqu’il permet de sortir l’actif de l’assiette de cet impôt pendant la période couverte par le don.
Cette opération est soumise aux droits de mutation. Leur base de calcul dépend de la durée pour laquelle la donation temporaire d’usufruit est consentie : elle est égale à 23 % de la valeur en pleine propriété pour chaque période de 10 ans.
Ce mécanisme est surtout intéressant si vous le mettez en œuvre au profit d’une personne qui a un patrimoine immobilier peu important, qui le dispense du paiement de l’IFI. Le bénéficiaire choisi est ainsi souvent un enfant ou un petit-enfant.
C’est un bon moyen de le soutenir pendant ses études, ou au début de sa vie professionnelle, en lui octroyant la possibilité de résider dans le bien ou d’en percevoir des loyers. Quand elle est bien réfléchie, la donation temporaire d’usufruit est donc une opération gagnant-gagnant.
Le même principe peut s’appliquer si vous souhaitez soutenir une association ou une fondation. Les bénéfices fiscaux sont les mêmes, et vous mettez votre actif immobilier au service d’une bonne cause.
Conseil bonus pour optimiser votre IFI : création d’une SCI
Vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI) et de lui transmettre vos actifs pour réduire votre IFI ? Sachez tout d’abord que ce n’est pas une solution miracle, car vous devrez inclure la valeur des titres de votre SCI dans votre patrimoine immobilier déclaré à l’administration.
En revanche, vous pouvez répartir les parts sociales entre les différents associés de manière à optimiser vos fiscalités respectives. Vous pouvez par exemple attribuer une fraction importante de votre SCI à vos enfants qui ne disposent par ailleurs d’aucun patrimoine immobilier. La valeur de votre base d’imposition à l’IFI baisse ainsi mécaniquement.
Vous devez tenir une comptabilité pour votre SCI.
Vous avez des questions sur la redevabilité de l’IFI en usufruit ? On vous répond dans les commentaires, en bas de cet article.
