Comment investir dans un logement locatif intermédiaire ?

Depuis la fin du dispositif Pinel, de nombreux investisseurs se tournent vers le logement locatif intermédiaire (LLI) pour continuer à investir dans le neuf tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Longtemps réservé aux bailleurs institutionnels, ce dispositif est désormais accessible aux particuliers, à condition d’investir en SCI ou en SARL familiale. Zones éligibles, plafonds de loyers, conditions d’accès, modes de financement : voici tout ce qu’il faut savoir pour investir en LLI en toute sérénité.

Qu’est-ce qu’un logement locatif intermédiaire ?

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un type de bien immobilier créé par l’ordonnance du 20 février 2014. Il se positionne entre le logement social, réservé aux ménages les plus modestes, et le logement locatif libre, dont les loyers sont fixés par le marché.

L’objectif est de proposer des logements à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour prétendre à un HLM, mais insuffisants pour louer un bien au prix du marché dans les zones où la demande est la plus forte.

Qui peut investir dans un logement locatif intermédiaire ?

Le LLI est ouvert à toute personne morale, qu’il s’agisse d’une société civile immobilière (SCI), d’une SARL familiale (société à responsabilité limitée) ou d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est le changement majeur qui a permis aux particuliers d’accéder à ce dispositif jusque-là réservé aux bailleurs institutionnels comme les foncières ou les organismes HLM.

Quelles sont les conditions à l’achat d’un logement locatif intermédiaire ?

Louer un bien dans les zones concernées

Le logement locatif intermédiaire cible en priorité les zones dites « tendues », où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Le dispositif est ouvert dans les zones suivantes :

• Zone A bis : Paris et une partie de l’Île-de-France ;
• Zone A : grandes métropoles et Côte d’Azur ;
• Zone B1 : villes de plus de 250 000 habitants.

Les zones B2 et C, moins tendues, sont exclues du dispositif LLI classique.

Respecter les plafonds de ressources des locataires

Le propriétaire d’un logement locatif intermédiaire s’engage à louer son logement à un loyer plafonné, généralement inférieur de 10 à 15 % au prix du marché local, à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil.

Ne pas dépasser les plafonds de loyer

En contrepartie des avantages accordés par le dispositif LLI, les propriétaires doivent respecter des plafonds de loyer. Ceux-ci sont déterminés par l’État en fonction de la localisation ainsi que la surface du logement et sont revalorisés chaque année.

S’engager sur une durée de location minimale de 20 ans

L’investisseur s’engage, via la convention signée avec l’État, à louer le bien pendant une durée minimale de 20 ans dans le respect des conditions du dispositif. Cet engagement est la contrepartie directe des avantages fiscaux accordés, notamment l’exonération de taxe foncière.

Louer le bien à titre de résidence principale

Le logement doit être occupé par le locataire à titre de résidence principale, que la location soit nue ou meublée depuis l’extension du dispositif par la loi de finances 2024. En revanche, la location saisonnière et la sous-location restent incompatibles avec le dispositif LLI.

Investir dans un bien neuf ou récent aux normes énergétiques

Le LLI concerne majoritairement des logements neufs acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), conformes à la réglementation environnementale RE2020. Certaines opérations de réhabilitation de logements anciens peuvent également être éligibles, sous réserve d’un agrément préalable.

Quels sont les avantages du logement locatif intermédiaire ?

Une TVA réduite à 10 % à l’achat

À l’achat d’un bien neuf éligible au logement locatif intermédiaire, l’investisseur bénéficie d’un taux de TVA de 10 % au lieu du taux normal de 20 %.

Une exonération de taxe foncière pendant 20 ans

En contrepartie du respect des engagements de location, les logements locatifs intermédiaires bénéficient d’un avantage fiscal lié à la taxe foncière pendant 20 ans :

• Pour les logements achevés à compter du 1er janvier 2023, cet avantage prend la forme d’un crédit d’impôt sur les sociétés égal au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) due ;
• Pour les logements achevés avant cette date, il s’agit d’une exonération de TFPB pendant 20 ans. Dans les deux cas, ce dispositif permet d’alléger le coût de détention du bien et d’améliorer la rentabilité de l’investissement sur le long terme.

Une demande locative forte et un risque de vacance limité

Les logements locatifs intermédiaires sont situés en zones tendues, là où la demande locative excède structurellement l’offre. Le ciblage sur les ménages aux revenus intermédiaires, souvent des actifs stables, réduit également le risque d’impayés par rapport à d’autres profils de locataires.

Un investissement à impact social

Au-delà de l’aspect purement financier, faire un placement financier en LLI permet de contribuer à répondre à une pénurie de logements abordables pour les classes moyennes, une population souvent délaissée entre le logement social et le marché libre.

Une alternative crédible depuis la fin du dispositif Pinel

Depuis l’extinction du Pinel au 31 décembre 2024, le LLI s’est imposé comme l’un des rares dispositifs permettant encore d’investir dans le neuf avec un avantage fiscal à l’achat. Il séduit notamment les investisseurs qui cherchaient déjà à structurer leur patrimoine via une SCI.

Quelles sont les étapes pour acquérir un logement locatif intermédiaire ?

Choisir un programme neuf éligible au dispositif LLI

La première étape consiste à sélectionner un programme immobilier neuf spécifiquement commercialisé en LLI, généralement proposé par un promoteur ou une plateforme spécialisée.

Créer ou intégrer une SCI

Si l’investisseur ne possède pas déjà de société adaptée, il doit constituer une SCI dédiée à l’opération :

• Rédaction des statuts ;
• Dépôt de capital ;
• Immatriculation auprès du greffe ;
• Réception du Kbis.

Cette étape peut être menée en parallèle de la réservation du bien.

Signer la convention avec l’État ou un bailleur agréé

L’investisseur signe une convention qui formalise ses engagements : plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, durée de location. C’est cette convention qui déclenche le bénéfice des avantages fiscaux du LLI.

Déclarer l’opération auprès de l’administration

Une fois le bien livré et mis en location, la SCI doit déclarer l’opération pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière et respecter ses obligations déclaratives annuelles, comme toute société civile immobilière.

Comment financer un logement locatif intermédiaire ?

Le prêt locatif intermédiaire (PLI)

Le PLI (prêt locatif intermédiaire) est un prêt réglementé, distribué notamment par la Banque des Territoires. Il peut financer la totalité de l’opération (achat, construction, travaux d’amélioration), sur une durée pouvant aller jusqu’à 35 ans pour le bâti et 50 ans pour le foncier.

Contrairement à d’autres prêts aidés, le PLI ne donne droit à aucune subvention ni avantage fiscal en tant que tel : c’est un outil de financement, pas un dispositif fiscal.

Le prêt immobilier classique avec apport personnel

En pratique, c’est le mode de financement le plus courant pour acheter en SCI : un emprunt immobilier classique, complété d’un apport personnel généralement recommandé autour de 10 % du prix d’acquisition. La SCI emprunte alors en son nom propre, ce qui nécessite d’étudier sa capacité d’emprunt et, selon les cas, une caution des associés.

Le prêt in fine, adapté à une SCI à l’IS

Pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés, le prêt in fine peut être une option intéressante : l’investisseur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt, et rembourse le capital en une seule fois à l’échéance. Cette structure de financement, plus coûteuse en intérêts, permet en contrepartie de maximiser la déduction fiscale chaque année.

Si vous avez encore des questions sur les logements locatifs intermédiaires ou les types de logement particuliers, posez vos questions dans l’espace commentaire et nos équipes répondront volontiers à vos questions.