Une SCI est une société civile immobilière, caractérisée, comme son nom l’indique, par son objet civil. Ainsi, les différents types de SCI (SCI classique, SCI familiale…) ont a priori l’obligation d’exercer une activité civile, par opposition à une activité commerciale. Or, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Cela signifie-t-il qu’il est impossible pour une SCI de louer un logement meublé ? Pas tout à fait. Voyons dans quelles conditions la location meublée en SCI est possible.
Sommaire
Rappel : le régime fiscal des SCI
La SCI est, comme toute société civile, soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie qu’elle n’est pas imposée directement : ce sont les associés qui déclarent les revenus qu’elle a générés pour eux sur leur déclaration de revenus annuels. L’impôt est ainsi prélevé directement auprès d’eux.
Il est néanmoins possible pour une SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option est irrévocable. Comme nous allons le voir, elle ouvre la porte, sous conditions, à l’exercice d’une activité commerciale au sein de la SCI.
Existe-t-il une tolérance pour la location meublée en SCI ?
Contrairement à la location de logements nus, la location de meublés est considérée comme une activité commerciale en vertu du Code de Commerce. Cette règle vaut aussi bien pour la location meublée de longue durée (bail annuel) que de courte durée (location saisonnière, Airbnb…).
💡 Bon à savoir : seule la location meublée ponctuelle, de courte durée et qui ne se répète pas chaque année peut constituer une exception à ce principe.
Du fait de leur objet civil, les SCI louent le plus souvent des logements vides. Bien qu’elle ne soit généralement pas la finalité première d’une SCI, la location de meublés est possible. Dans la plupart des cas, cette activité commerciale a des conséquences fiscales importantes pour la SCI, comme nous allons le voir.
La fiscalité de la location meublée en SCI
En principe, toute activité commerciale met fin à la transparence fiscale de la société civile qui doit dès lors être assujettie à l’IS. Cependant, dans certains cas précis, celle-ci peut conserver le bénéfice de l’IR lorsqu’elle propose des locations meublées. En plus de son impact potentiel sur le régime fiscal de la SCI, la location meublée a également des conséquences en matière de TVA. Faisons le point sur la fiscalité de la location meublée en SCI.
Le principe général : un assujettissement à l’IS
Une SCI peut proposer des logements meublés si elle opte pour l’IS en lieu et place de l’IR. Elle pourra ainsi déclarer ses bénéfices commerciaux à travers sa propre personne juridique, et s’acquittera directement de l’impôt. Les associés, eux, ne seront taxés que s’ils touchent des dividendes.
L’assujettissement à l’IS a des conséquences importantes sur la gestion de la SCI. Nous y reviendrons plus bas.
Location en meublé et SCI : comment éviter l’IS ?
Dans certaines conditions, il est possible pour une SCI d’effectuer des locations meublées sans pour autant basculer vers l’IS. Pour conserver le bénéfice de l’IR, la SCI doit pouvoir justifier que le montant hors taxes de ses recettes commerciales ne dépasse pas les 10 % de ses recettes totales. Ainsi, une SCI percevant 50 000 € par an pour la location de logements nus et 4000 € par an pour la location meublée pourra demeurer assujettie à l’IR.
💡 Bon à savoir : en pratique, il existe une tolérance lorsque le seuil des 10 % n’est franchi qu’occasionnellement. Il faut pour cela que la moyenne cumulée de l’année en cours et des trois années précédentes n’excède pas les 10 %.
La TVA pour les SCI louant des biens meublés
Une SCI est en principe exonérée de TVA sur les locations de biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés.
Il existe cependant deux cas où la SCI peut se voir assujettie à la TVA pour des activités de location meublée :
- si elle loue des biens à usage professionnel ;
- si elle propose une prestation d’hébergement proche de l’hôtellerie, avec des services tels que la fourniture de petit-déjeuner ou de linge de maison, le nettoyage des locaux ou l’accueil et la réception des clients ; la TVA est exigible dès lors que trois de ces prestations sont proposées.
Une SCI proposant des locations meublées de tourisme “tout compris” risque donc de perdre le bénéfice de l’exonération de TVA.
Une SCI peut-elle bénéficier du statut LMNP ?
Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) permet à une personne louant en meublé de bénéficier d’avantages fiscaux. Ce statut est accessible aux SCI uniquement lorsqu’elles sont assujetties à l’IR, soit dans le cas où leurs recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de leurs recettes totales. La SCI pourra alors effectuer une déclaration en vue de bénéficier des avantages du statut LMNP.
En pratique : les conséquences de la location meublée pour la SCI
Comme nous l’avons vu, à de rares exceptions près, une SCI proposant des locations meublées est automatiquement assujettie à l’IS. Cet assujettissement a différentes conséquences pour la SCI. Il présente des avantages, mais s’accompagne de contraintes importantes.
SCI à l’IS : les avantages
En plus d’offrir une souplesse en matière d’exercice d’activité commerciale, le régime de l’IS offre quelques opportunités à la SCI.
La possibilité d’amortir le bien meublé
Le bien, mais aussi ses meubles ainsi que les travaux réalisés, peuvent faire l’objet d’amortissements. Cela revient à constater d’un point de vue comptable leur perte de valeur au fil du temps. La valeur de l’amortissement est déduite du bénéfice imposable, ce qui a pour conséquence de réduire le montant de l’impôt.
La possibilité de déduire fiscalement certaines charges
La SCI à l’IS peut déduire certaines charges du montant de ses recettes, ce qui diminue le bénéfice net imposable. La rémunération du gérant de la SCI ainsi que les frais de notaire et droits d’enregistrement en cas d’acquisition d’un bien immobilier peuvent ainsi être déduits.
Dans certains cas, un impôt plus avantageux qu’à l’IR
Selon la situation des associés et le barème d’imposition auquel ils sont soumis, l’IS peut se révéler plus avantageux que l’IR, en engendrant in fine un prélèvement fiscal total moindre.
SCI à l’IS : les inconvénients
L’assujettissement à l’IS plutôt qu’à l’IR apporte également un certain nombre de contraintes et de limites.
Des obligations comptables plus importantes
Dès lors qu’elle est soumise à l’IS, la SCI doit tenir une comptabilité commerciale complète. Elle est tenue de déposer chaque année des comptes annuels. L’IS s’accompagne également de différentes obligations déclaratives.
Une double imposition des revenus
Un mécanisme de double imposition se met en place lorsque la société est soumise à l’IS, puisque les associés sont de leur côté imposés sur les dividendes perçus. Néanmoins, le montant total de l’impôt peut, comme nous l’avons vu, se révéler plus avantageux.
Un assujettissement à l’impôt sur la plus-value
Une SCI soumise à l’IR peut bénéficier du régime de plus-value des particuliers, ce qui signifie qu’en cas de revente d’un bien, la plus-value sera quasi exonérée d’impôt. Au contraire, la SCI à l’IS doit s’acquitter d’un impôt sur la plus-value prenant en compte les amortissements réalisés auparavant.
Pour conclure, la location meublée en SCI est légalement possible. Dans la plupart des cas, elle entraîne un assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS). Celui-ci s’accompagne de conséquences importantes, notamment l’obligation de tenir une comptabilité complète. Si les recettes issues de la location meublée ne dépassent pas 10 % des recettes totales de la SCI, en revanche, celle-ci peut demeurer au régime de l’IR et prétendre au statut LMNP (location meublée non professionnelle).
