Vous exercez le métier de promoteur immobilier et souhaitez connaître les spécificités liées à votre comptabilité ? Entre la gestion des coûts de construction, le suivi des ventes et les obligations fiscales : la comptabilité dans ce secteur présente des particularités. Retrouvez dans ce guide toutes les informations à connaître sur la comptabilité des promoteurs immobiliers.

Résumé
- Les projets d’un promoteur immobilier engendrent de nombreux frais et ont un cycle d’exploitation prolongé ;
- Il est recommandé aux promoteurs immobiliers de tenir une comptabilité par opération qui implique un suivi des coûts par projet ;
- Le logiciel de comptabilité, le cabinet en ligne et l’expert-comptable sont des solutions efficaces pour simplifier sa comptabilité ;
- Le plan comptable général (PCG) a subi des modifications pour s’adapter aux spécificités de la promotion immobilière.
🏡 Gérez toute comptabilité immobilière avec Indy !
Toute la gestion de votre activité immobilière devient facile avec Indy : du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité 🤩
Créer mon compte
Les spécificités du secteur d’activité d’un promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est un acteur central du secteur de l’immobilier. Il supervise toutes les étapes d’un projet, depuis l’acquisition du terrain jusqu’à la vente des biens livrés. Pour lancer son projet, le promoteur immobilier doit créer une structure juridique adaptée. La structure juridique la plus appréciée est la société civile immobilière (SCI) et plus précisément la société civile de construction-vente (SCCV), plus d’infos ici.
Chaque programme nécessite un apport de capital important. Ces derniers ont souvent la particularité d’avoir un cycle d’exploitation supérieur à 12 mois (par exemple pour la construction d’immeubles avec vente d’appartements par lots). Sur cette longue durée, de nombreuses opérations financières seront à enregistrer : achat du terrain, travaux de construction, rémunération du promoteur…etc.
En raison de la spécificité de cette activité, la comptabilité des promoteurs immobiliers est scindée par projets. Cette organisation permet d’y voir plus clair sur les coûts et assurer le bon suivi de chaque chantier.
Comment tenir sa comptabilité en tant que promoteur immobilier ?
Une organisation par opération
Le métier de promoteur immobilier implique la gestion d’un grand nombre d’opérations financières variées. C’est pourquoi, il est plus facile de procéder à une tenue comptable par opération afin de séparer chaque projet. Cela implique d’affecter avec précision les diverses dépenses :
- L’achat du terrain ;
- Les dépenses directes de construction ;
- Les frais indirects (création de l’entreprise dédiée, publicité, marketing) ;
- Les honoraires du promoteur immobilier ;
- Les frais de tenue de comptabilité (expert-comptable, logiciel en ligne…) ;
- Les divers aménagements de voirie ;
- Les intérêts liés aux emprunts contractés pour financer le projet ;
- Les assurances diverses ;
- … etc.
Un suivi précis de chaque programme
Au sein de chaque programme, les phases du projet immobilier nécessitent la mise en place d’écritures comptables spécifiques :
- L’achat des terrains, dont l’acquisition doit être répercutée en comptabilité ainsi que ses charges annexes ;
- Le suivi des travaux, qui implique un enregistrement des frais liés aux entreprises intervenant sur les travaux ;
- La vente des biens immobiliers, qui doit être facturée dans les règles.
De plus, un suivi rigoureux est indispensable pour vérifier et suivre la rentabilité du projet tout en respectant vos obligations comptables.
Les obligations comptables d’un promoteur immobilier
Les promoteurs immobiliers doivent respecter un certain nombre d’obligations comptables :
- Tenir une comptabilité régulière (en enregistrant chronologiquement toutes les opérations financières, qu’il s’agisse de dépenses ou de recettes) ;
- Éditer des factures conformes aux normes légales (avec toutes les mentions obligatoires : TVA, prix HT et TTC, pénalités de retard…) ;
- Conserver les pièces justificatives pendant 10 ans (en cas de contrôle de l’administration fiscale) ;
- Déclarer la TVA (via des déclarations régulières, CA3 ou CA12 selon le régime) ;
- Respecter les normes du Plan Comptable Général (appliquer les règles comptables propres à la promotion immobilière, notamment pour le suivi des travaux en cours) ;
- Produire des comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe doivent être établis pour chaque exercice comptable).
Bon à savoir : les obligations comptables d’un promoteur immobilier peuvent varier en fonction du statut juridique choisi, de son régime fiscal et de son régime d’imposition des bénéfices.
Les outils pour simplifier sa comptabilité de promoteur immobilier
Tenir sa comptabilité en tant que promoteur immobilier nécessite une organisation rigoureuse pour suivre chaque opération distinctement. Plusieurs outils et solutions sont disponibles pour vous aider à gérer vos obligations comptables efficacement :
Les logiciels de comptabilité en ligne
Le logiciel de comptabilité en ligne permet aux promoteurs immobiliers d’automatiser de nombreuses tâches tout en gardant une grande autonomie sur la gestion de leurs finances. Ils sont très pratiques et appréciés par les professions indépendantes ou les petites sociétés.
Avec Indy, vous pouvez simplifier votre gestion comptable par le biais de fonctionnalités intuitives :
- Suivez votre chiffre d’affaires grâce à un tableau de bord mis à jour en temps réel ;
- L’application catégorise automatiquement vos transactions bancaires dans les bonnes lignes comptables ;
- Télécharger votre livre-journal et votre grand-livre directement depuis l’application ;
- Facturer facilement tous vos clients et retrouvez chaque information (et visualiser toutes vos informations de paiement par clients avec le total des sommes facturées) ;
- Générez toutes vos déclarations comptables obligatoires en fin d’exercice (liasse fiscale, déclaration de TVA, comptes annuels…) ;
- … et bien plus encore.
Le cabinet comptable en ligne
Le cabinet comptable en ligne est une alternative entre le logiciel de comptabilité et l’expert-comptable. Il permet de bénéficier des conseils et des prestations de l’expert-comptable sans les contraintes géographiques ni les coûts souvent élevés des cabinets traditionnels.
Grâce à une plateforme en ligne, vous pouvez :
- Accéder à vos données comptables en temps réel ;
- Échanger avec un expert dédié du secteur de l’immobilier (via messagerie, appel, visio…) ;
- Gérer vos documents dématérialisés dans un espace sécurisé.
L’expert-comptable
Faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier vous permet de bénéficier de plusieurs avantages :
- Vous déléguez votre comptabilité à un prestataire externe et gagner donc du temps pour gérer votre activité ;
- Vous bénéficiez d’une expertise sur les spécificités comptables et fiscales du secteur de la promotion immobilière ;
- Vous vous assurez d’être en conformité avec les obligations légales et le Plan Comptable Général (PCG).
Cependant l’expert-comptable représente un coût important dans un budget de gestion quotidienne d’une entreprise. De plus, certains promoteurs immobiliers préfèrent garder une certaine autonomie dans la gestion de leurs finances. Le meilleur accompagnement/outil dépend des besoins et des préférences de chacun.
Le saviez-vous ? En France l’expert-comptable n’est jamais obligatoire. Le choix vous appartient.
Bonus : les outils de gestion de projet
Pour un suivi précis des opérations immobilières, il est important de compléter votre arsenal avec des outils de gestion de projet comme :
- Trello, Notion Mondays ou Asana (pour planifier les étapes d’un projet immobilier et suivre l’avancement des travaux) ;
- Excel ou Google Sheets (pour créer des tableaux adaptés à vos besoins, comme la gestion des coûts ou le suivi des paiements).
Les spécificités du PCG pour la promotion immobilière
Les règles relatives à la tenue comptable des promoteurs immobiliers se sont progressivement structurées depuis l’adoption du plan comptable professionnel des promoteurs en 1984. Ce dernier impose des règles particulières aux promoteurs immobiliers pour refléter la nature de leur activité et garantir une comptabilité juste :
La comptabilisation du résultat
La promotion immobilière au vu du PCG modifie les règles de comptabilisation du résultat. Selon ces dernières, les bénéfices ne peuvent être comptabilisés que s’ils sont réalisés avant la clôture de l’exercice. Cela signifie que si un projet ou une vente n’est pas terminé à la date de clôture de l’exercice (généralement la fin de l’année comptable), son bénéfice ne sera pas pris en compte dans les résultats de l’année.
Les biens vendus
Pour les biens immobiliers vendus :
- La vente est reconnue quand le bien est livré à l’acheteur ;
- Ou à la date où les travaux sont terminés.
Les biens non vendus
Les biens qui ne sont pas encore vendus ne peuvent être comptés comme un bénéfice. Tant que les travaux ne sont pas achevés, le bien doit être comptabilisé comme un « en-cours de production ».
Une fois les travaux terminés, le bien passe dans la catégorie appelée « stock de produits finis« . Il y reste jusqu’à ce qu’il soit vendu.
Les contrats à long terme
Quand un projet immobilier s’étend sur plusieurs exercices comptables (par exemple, un chantier qui dure 2 ans ou plus), le promoteur a deux façons possibles de les comptabiliser :
La méthode de l’avancement
La mise en place de la méthode de l’avancement implique de comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat au fur et à mesure de l’avancement du projet. On évalue donc régulièrement l’état du projet, par exemple en estimant combien de pourcentage est terminé à date. Le chiffre d’affaires et le résultat sont calculés en appliquant ce pourcentage.
Avec la méthode de l’avancement : le chiffre d’affaires et le résultat sont répartis tout au long du projet.
La méthode de l’achèvement
Cette méthode consiste à attendre la fin totale du projet pour enregistrer le chiffre d’affaires. En attendant, les travaux en cours (tout ce qui est dépensé pour le chantier) sont enregistrés comme des charges dans les comptes à la date de clôture de chaque exercice.
Avec la méthode de l’achèvement : le chiffre d’affaires et le résultat apparaîtront donc d’un seul coup, lorsque le projet sera terminé et vendu.
Consulter d’autres pages métiers liées à votre secteur :
- Comptabilité agent immobilier ;
- Comptabilité administrateur de biens ;
- Comptabilité architecte.
Vous avez davantage de questions sur la comptabilité d’un promoteur immobilier ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝