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- Une SASU peut verser un loyer à son président lorsqu’elle utilise réellement une partie de son domicile pour son activité professionnelle ;
- Le loyer doit être proportionné par rapport à la surface utilisée et aux prix du marché immobilier local ;
- La SASU peut déduire le loyer de son résultat fiscal, à condition que la dépense soit engagée dans l’intérêt de son activité ;
- Le dirigeant doit déclarer les sommes perçues : généralement en revenus fonciers s’il est propriétaire et loue une pièce nue, avec des règles différentes s’il est locataire.
Vous êtes président d’une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) et travaillez depuis chez vous ? Vous pouvez, sous certaines conditions, louer une partie de votre logement à votre société. Cette solution permet de percevoir un revenu locatif personnel tout en réduisant le bénéfice imposable de l’entreprise. Mais attention : domiciliation, contrat, calcul du loyer et fiscalité doivent respecter des règles précises.
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Pourquoi domicilier sa SASU à son domicile personnel ?
La domiciliation d’une entreprise consiste à lui attribuer un siège social, c’est-à-dire une adresse administrative et juridique. C’est l’une des premières étapes de création d’une entreprise. En SASU, vous pouvez choisir votre domicile personnel comme siège social que vous soyez propriétaire ou locataire, sous réserve des règles applicables à votre logement.
Domiciliation permanente ou temporaire : ce que dit la loi
L’article L123-11-1 du Code de commerce (ici) autorise toute société à installer son siège au domicile de son représentant légal. Dans une SASU, c’est donc le domicile du président qui peut accueillir le siège.
En pratique, deux situations sont possibles :
- La domiciliation permanente exige qu’aucune disposition légale ou contractuelle ne s’y oppose (par exemple dans le bail, le règlement de copropriété, ou les règles d’urbanisme) ;
- Lorsqu’une clause interdit la domiciliation permanente, une domiciliation provisoire au domicile du dirigeant reste possible pour 5 ans maximum à compter de la création de la société. La durée ne doit pas dépasser votre droit d’occupation du logement.
Dans le second cas, vous devez prévenir le bailleur ou le syndic concerné par écrit avant l’immatriculation.
☝️ Attention : domicilier une SASU chez soi et y exercer effectivement une activité professionnelle sont deux choses différentes. L’activité peut être soumise à des restrictions supplémentaires liées au bail d’habitation, au règlement de copropriété ou aux règles d’urbanisme, notamment lorsque vous recevez des clients ou des marchandises.
Les avantages économiques et pratiques pour le président
Le principal avantage de la domiciliation à votre domicile est qu’elle permet de réduire les frais fixes de votre SASU. Vous obtenez votre attestation de domiciliation sans avoir à payer de frais de domiciliation ou à louer un local avant d’avoir lancé votre activité. Vous gagnez également en simplicité administrative, et recevez votre courrier directement chez vous.
Lorsque les conditions juridiques et pratiques sont réunies pour exercer l’activité à domicile, l’avantage financier est plus marqué. En tant que président, vous limitez certains frais tels que les déplacements et pouvez, sous conditions, partager certaines charges avec votre SASU (internet, électricité…).
Dans certains cas de figure, vous pouvez percevoir un loyer versé par votre société. Pour cela, la domiciliation ne suffit pas : il faut que l’activité soit effectivement exercée au domicile.
SASU loyer domicile : comment ça fonctionne concrètement ?
Une SASU possède une personnalité juridique distincte de celle de son président. Elle peut donc, sous certaines conditions, louer une partie du logement personnel de son dirigeant pour y exercer son activité. L’opération nécessite toutefois une utilisation professionnelle réelle, un montant cohérent et un accord écrit.
Louer une partie de son logement à sa SASU : les conditions à respecter
La location d’une partie de son domicile à sa société est strictement encadrée. Vous devez pouvoir justifier que :
- L’utilisation professionnelle est compatible avec les règles du logement ;
- Le montant facturé correspond à une valeur locative raisonnable ;
- La surface concernée est réellement utilisée pour l’activité de la SASU.
☝️ Il est recommandé de dédier une pièce à l’activité professionnelle. En cas de contrôle, un coin de salon ou une table de cuisine utilisés occasionnellement sont plus difficiles à justifier.
Votre statut d’occupant change aussi la donne :
- Si vous êtes propriétaire, vérifiez que le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité professionnelle dans le logement ;
- Si vous êtes locataire, la location à votre SASU constitue une sous-location. Elle exige l’accord écrit de votre bailleur, y compris sur le montant du loyer. De plus, le loyer de sous-location au mètre carré ne peut pas dépasser celui que vous payez vous-même au propriétaire.
Enfin, recevoir des clients ou des marchandises chez soi peut imposer une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie, notamment dans les grandes villes.
Rédiger un contrat de bail entre le dirigeant et sa société
Un accord écrit est fortement recommandé pour sécuriser les relations entre vous et votre société. Vous pouvez établir un contrat de location ou une convention de mise à disposition à titre onéreux, adapté à la situation du logement et à l’activité exercée.
Le document doit notamment préciser :
- L’identité des parties ;
- Les caractéristiques des locaux concernés ;
- L’utilisation prévue ;
- Le montant du loyer et les modalités de paiement ;
- La répartition des charges ;
- La durée d’engagement, les conditions de résiliation et d’éventuelle révision du loyer.
Le choix du contrat dépend de la nature des locaux et de leur utilisation. Pour une pièce située dans votre résidence principale, une convention de mise à disposition à titre onéreux peut être envisagée. Il est recommandé de faire vérifier le document par un professionnel du droit.
☝️ Lorsque le président est aussi l’associé unique de la SASU, la convention de location peut relever du régime des conventions réglementées et nécessiter une mention au registre des décisions.
Comment calculer le loyer déductible (méthode et surface concernée)
Versé depuis le compte professionnel de la société, le loyer doit refléter la valeur locative réelle de l’espace occupé. Il doit être proportionné par rapport à la surface réellement affectée à l’activité professionnelle et aux prix du marché local.
Une méthode simple consiste à appliquer la proportion de surface professionnelle à la valeur locative du logement :
- Loyer professionnel mensuel = valeur locative mensuelle du logement × (surface professionnelle ÷ surface totale).
Vous vivez dans un appartement de 75 m² et consacrez une pièce de 12 m² à votre activité. Si des bureaux comparables se louent 20 € le m² par mois dans votre quartier, le loyer peut s’établir à 1 500 × 12 / 75 = 240 € par mois, soit 2 880 € par an.
Attention : cette méthode constitue une base de calcul, pas un barème imposé par l’administration fiscale. D’autres critères peuvent être pris en compte, comme le temps effectivement dédié à l’occupation professionnelle, ou le loyer réellement payé par le président s’il est locataire.
Quelle fiscalité pour le loyer versé par la SASU ?
La location d’une partie du domicile produit des conséquences fiscales pour les deux parties. La société enregistre une dépense tandis que le dirigeant perçoit un revenu potentiellement imposable.
Une charge déductible pour la société
Pour une SASU soumise à l’impôt sur les sociétés, le loyer constitue une charge déductible de son résultat, au même titre qu’un loyer versé à un bailleur extérieur.
Comme toute dépense professionnelle, il doit :
- Être engagé dans l’intérêt de l’entreprise ;
- Correspondre à une contrepartie réelle ;
- Être appuyé par des justificatifs : bail, quittances, relevés de virement.
Dans l’exemple précédent, les 2 880 € de loyers annuels viennent diminuer d’autant le bénéfice soumis à l’IS.
Une imposition pour le président
Du côté du président, le loyer perçu constitue un revenu imposable. Le traitement fiscal dépend de votre statut d’occupant :
- Propriétaire : les loyers relèvent des revenus fonciers, lorsqu’il s’agit d’une location nue ;
- Locataire : les loyers tirés de la sous-location d’un local nu sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Dans les deux cas, ces sommes s’ajoutent à vos autres revenus et sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers supportent en outre les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
☝️ Attention : la location de locaux professionnels équipés avec le matériel nécessaire à l’activité peut relever des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Micro-foncier ou régime réel : quel choix pour le dirigeant propriétaire ?
Si vous êtes propriétaire, deux régimes s’offrent à vous :
- Le micro-foncier s’applique lorsque les revenus fonciers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué : seuls 70 % des loyers sont imposés ;
- Le régime réel permet de déduire vos charges réelles, au prorata de la surface louée : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux. Il s’impose au-delà de 15 000 € et peut être choisi sur option en dessous. Cette option est irrévocable pendant trois ans.
Avec 2 880 € de loyers annuels au micro-foncier, votre revenu foncier imposable s’élève à 2 016 €. Le régime réel devient intéressant si vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, par exemple lorsqu’un crédit immobilier est en cours.
SASU loyer domicile : quels sont les risques et les limites ?
Bien encadrée, la location d’une partie de son logement à sa SASU est parfaitement légale. Mais l’administration fiscale peut remettre en cause l’opération lorsque le loyer n’est pas justifié ou lorsque les locaux ne sont pas réellement utilisés pour l’activité.
Le risque de requalification par l’administration fiscale
Lors d’un contrôle, l’administration vérifie que le loyer correspond à une contrepartie réelle. Elle peut remettre en cause le montage si :
- Aucun contrat ou document probant ne permet de justifier la mise à disposition des locaux ;
- L’espace loué n’est pas réellement dédié à l’activité professionnelle ;
- Le montant du loyer est excessif au regard de la surface ou de la réalité du marché immobilier ;
- Le loyer n’est pas effectivement payé, ou l’est de façon irrégulière.
La charge est alors réintégrée au résultat de la SASU, qui doit acquitter un complément d’impôt sur les sociétés, assorti d’intérêts de retard et, le cas échéant, de majorations. Les sommes perçues par le président peuvent en outre être imposées comme des revenus distribués.
Loyer excessif, sous-location interdite : les pièges à éviter
La déduction d’une charge excessive ou dépourvue de justification économique est le principal écueil. En cas de contrôle, l’administration peut considérer qu’une partie de la dépense n’est pas engagée dans l’intérêt de l’entreprise. La meilleure protection reste une convention cohérente, accompagnée d’éléments permettant de démontrer l’utilisation professionnelle réelle du logement et de justifier le montant du loyer.
Une autre erreur courante consiste à mettre en place une sous-location sans accord écrit du propriétaire. Pour rappel, il faut bien distinguer le fait de domicilier sa société chez soi en tant que locataire et de percevoir un loyer de la part de l’entreprise hébergée. Une sous-location non autorisée peut entraîner la résiliation de votre bail d’habitation, voire des conséquences financières.
☝️ Si vous êtes propriétaire, la location d’une partie de votre résidence principale peut également avoir une incidence sur l’exonération de plus-value immobilière lors de la revente. Lorsqu’une partie du logement est réellement affectée à un usage professionnel, l’exonération totale n’est pas systématiquement acquise.
Quelles alternatives à l’auto-location pour un président de SASU ?
Se verser un loyer n’est pas toujours la solution la plus avantageuse, notamment lorsque la surface professionnelle est réduite ou que la fiscalité personnelle absorbe une grande partie de l’économie d’IS.
Selon votre situation, d’autres options que le loyer peuvent s’avérer plus simples :
- La mise à disposition gratuite : vous mettez votre logement à disposition de votre SASU sans demander de loyer. Même sans loyer et sans bail, la société peut vous rembourser, sur justificatifs, la quote-part des dépenses liées à l’activité professionnelle (électricité, chauffage, internet) ;
- La société de domiciliation : vous signez un contrat de domiciliation de siège social afin de bénéficier d’une adresse administrative en dehors de votre domicile ;
- Le coworking ou la pépinière d’entreprises : vous disposez d’un vrai poste de travail et d’une adresse professionnelle, avec une formule généralement plus souple et des coûts plus réduits que pour un local commercial ;
- Le local professionnel classique : vous signez un bail commercial classique et bénéficiez d’un lieu de travail adapté aux besoins de votre SASU.
Quelle que soit l’option choisie, elle n’est pas irréversible : découvrez notre guide sur le changement de domiciliation d’une société.
En résumé, louer une partie de votre domicile à votre SASU peut être intéressant sur le plan financier, à condition de respecter les règles. Avant de vous lancer, vérifiez que la location est autorisée, fixez un loyer cohérent avec le marché et anticipez les conséquences fiscales pour votre société comme pour vous-même.
